Komisje senackie niebawem ponownie zajmą się ustawą deregulacyjną. Zdaniem deweloperów zapis poświęcony osiedlowym parkingom m.in. pogłębi deficyt mieszkaniowy.
Pod koniec stycznia 2023 r. do Senatu wpłynęła ustawa o zmianach ustaw nieruchomościowych w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych. Daje ona m.in. możliwość budowania osiedli mieszkaniowych na terenach po centrach handlowych i biurowcach. Choć deweloperzy chwalą ten zapis, ich mocny sprzeciw wywołuje fragment, dotyczący konieczności budowania co najmniej 1,5 miejsca parkingowego na każde nowe mieszkanie.
Branża podnosiła tę kwestię podczas posiedzenia senackich komisji budżetu oraz gospodarki narodowej 7 lutego. Konsensu w sprawie ustawy nie osiągnięto i będzie ona ponownie rozpatrywana w Senacie 17 lutego.
Mnożenie kosztów
Zdaniem deweloperów argumentów za szkodliwością przepisu o parkingach jest wiele, a najmocniejszy to ograniczenie podaży nowych mieszkań.
— Grunty były kupowane przez inwestorów na podstawie konkretnej kalkulacji chłonności działki, która wskazuje, ile mieszkań będziemy w stanie na niej zbudować. Tymczasem z powodu konieczności budowy rozległych parkingów liczba mieszkań w inwestycji spadnie, a wzrost kosztów budowy metra kwadratowego mieszkania w relacji do ceny gruntu może być tak drastyczny, że nawet gdyby deweloper przyjął na siebie część obciążeń, Kowalskiego nie będzie stać na zakup takiego mieszkania — mówi Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, wylicza, że koszt wybudowania hali garażowej stanowi kilkanaście procent kosztu budowy całego obiektu. - Przy większej liczbie kondygnacji podziemnych pojawiają się też inne dodatkowe koszty, m. in. odwodnienia. Poza tym nie na każdym terenie można zbudować więcej niż jeden poziom podziemny ze względów geologicznych — mówi Małgorzata Wełnowska.
Jeszcze mniejsza podaż
Zdaniem branży wysokie ceny i związany z nimi ograniczony popyt doprowadzą do wstrzymania dziesiątek przygotowywanych inwestycji deweloperskich i dalszego spadku podaży, która od wiosny ubiegłego rok drastycznie zmalała.
— W 2022 r. rozpoczęto budowę o 30 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej. W tym roku szacowany spadek względem 2021 r. wyniesie około 50 proc. Budujemy mniej mieszkań, a zmiana przepisów spowoduje jeszcze mocniejsze dokręcenie śruby — twierdzi Patryk Kozierkiewicz.
Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży Develii, podkreśla ponadto, że zaostrzenie warunków technicznych nie tylko zaburzy i podniesie koszty realizacji, ale spowoduje także dalsze rozlewanie się miast na obrzeża, co wymusza większe nakłady na infrastrukturę i obniża komfort życia mieszkańców.
— Doceniamy zamysł ustawodawcy, który chce uwolnić pod zabudowę mieszkaniową tereny po zdegradowanych nieruchomościach o innych funkcjach, ale przydałoby się tu szersze, bardziej kompromisowe spojrzenie, uwzględniające interesy wszystkich zainteresowanych, czyli właścicieli gruntów, nabywców lokali, władz samorządowych i deweloperów — mówi Tomasz Kaleta.
Deweloperzy podkreślają także, że aby wprowadzić ustawę, potrzebny jest okres przejściowy, którego optymalna długość zależy od tego, w jakim kształcie nowe prawo byłoby przyjęte przez Sejm po powrocie z Senatu.
— Jeżeli przepisy dotyczące minimów parkingowych się ostaną, okres przejściowy powinien być jak najdłuższy, aby można było dokończyć — czasem kilkuletnie — przygotowania do inwestycji. W innym przypadku lwia ich część nigdy nie powstanie, na czym stracą nie tylko inwestorzy, ale przede wszystkim Polacy czekający na własne mieszkanie — mówi Patryk Kozierkiewicz.
Festiwal sprzeczności
Deweloperzy podkreślają również, że zapis dotyczący parkingów kłóci się ze współczesnymi trendami urbanistycznymi i ideą ekoosiedli.
— Miasta powinny raczej rozwijać sieć ścieżek rowerowych i zachęcać ludzi do korzystania z komunikacji miejskiej. W naszych inwestycjach, gdzie współczynnik miejsc parkingowych jest zbliżony do proponowanego, borykamy się z nadwyżką takich stanowisk. Klienci ich nie potrzebują i nie chcą nabywać. Większy współczynnik wpływa również negatywnie m.in. na kreację terenów zewnętrznych, które wolelibyśmy wykorzystać na miejsca rekreacji i wypoczynku, np. zieleń czy place zabaw, niż na miejsca postojowe — mówi Angelika Kliś, członek zarządu Atalu.
Zdaniem Barbary Bugaj, analityka rynku nieruchomości, nawał nowych przepisów dotyczących rynku mieszkaniowego powoli zaczyna sobie przeczyć.
— Z jednej strony mamy mieć zwrot w stronę ekobudownictwa i zielonych osiedli, z drugiej zaś centralnie i niezależnie od lokalnego charakteru rynku chce się narzucić współczynnik miejsc postojowych. Konieczność tworzenia konkretnej liczby stanowisk może wpłynąć na to, że tereny zielone będą zastępowane zewnętrznymi miejscami postojowymi, bo tylko tak będzie można zrealizować projekt — mówi Barbara Bugaj.
Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction, zwraca uwagę, że małe mieszkania najczęściej zajmują jednoosobowe gospodarstwa domowe.
— Młodzi ludzie często nie mają i nie chcą mieć auta, a tym bardziej dwóch, chociażby ze względów ekologicznych. Owszem, są inwestycje, które powinny mieć więcej miejsc parkingowych, ale należy odnosić się do specyfiki projektu i jego lokalizacji — uważa Małgorzata Ostrowska.
Samorządy wiedzą lepiej
Deweloperzy przekonują, że kwestia parkingów powinna pozostać w rękach samorządów.
— Rada gminy dużo lepiej zna potrzeby mieszkańców niż władze centralne. Jednostki samorządowe nie utraciły kompetencji w tym zakresie i z powodzeniem mogłyby dalej określać normy dotyczące parkingów — mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona.
Podobną opinię ma Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
— Według obowiązujących przepisów liczba stanowisk do parkowania i sposób urządzania parkingów ustalane są przez samorządy na podstawie ich wiedzy na temat lokalnych warunków, wynikających przede wszystkim ze stanu komunikacji zbiorowej w okolicy. Nie ma większych wątpliwości, że taki stan rzeczy jest rozwiązaniem najlepszym z możliwych — twierdzi Jarosław Jędrzyński.
