DL Invest Group, katowicki inwestor w branży nieruchomości, realizuje pierwszą publiczną emisję obligacji korporacyjnych o wartości 200 mln zł. Emisja planowana jest na czerwiec 2021 r. Jej celem jest zwiększenie ekspansji poprzez dalszą rozbudowę portfela obiektów magazynów. Emisję przeprowadzi jeden z największych banków w Europie — BNP Paribas, który został jej agentem. Doradztwo prawne zapewni kancelaria Baker McKenzie.
— Zależało nam na współpracy z BNP Paribas ze względu na jego ogólnoeuropejski zasięg. Emisja publicznych obligacji korporacyjnych jest pierwszym krokiem do upublicznienia części holdingowej DL Invest Group. Chcemy w ten sposób dać się lepiej poznać instytucjom finansowym, które zgłaszają zainteresowanie naszymi inwestycjami, aby w perspektywie przyszłego IPO zbudować stabilny portfel podmiotów finansujących nasze inwestycje — mówi Dominik Leszczyński, przewodniczący rady nadzorczej DL Invest Group.
Droga do Amsterdamu
Określa strukturę firmy jako podmiot inwestycyjny, łączący działalność inwestycyjną opartą na realizowaniu i utrzymywaniu w portfelu wysokiej jakości aktywów oraz dewelopera posiadającego w ramach własnych struktur generalnego wykonawcę oraz zarządcę. Po realizacji projektów DL Invest Group aktywnie nimi zarządza. Zdaniem Dominika Leszczyńskiego to istotna korzyść najemców, wynikająca ze współpracy z wynajmującym, który zarazem jest właścicielem obiektu z pełnymi kompetencjami deweloperskimi. Umożliwia to elastyczne reagowanie na potrzeby najemców komercyjnych.
Szef rady nadzorczej przyznaje, że fundusze już wcześniej były zainteresowane inwestowaniem w obiekty budowane przez DL Invest Group w formie wspólnego przedsięwzięcia w formule JV. Śląska firma nie wyprzedaje aktywów — ich wartość w portfelu przekracza 1,3 mld zł, a wynajem ponad 97 proc.
— Celem naszej strategii na lata 2019-24 jest przygotowanie się do debiutu na giełdzie w Amsterdamie. Chcemy upublicznić w formie quasi-REIT-a część holdingową naszej grupy, a więc tę, która posiada portfel nieruchomości przynoszących dochód. Do tego czasu chcemy w nim zgromadzić obiekty warte ponad 2,5 mld zł, czyli ponad 0,5 mld EUR, bo taki jest — zdaniem naszych zagranicznych doradców — próg, dzięki któremu możemy liczyć na zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych na tej giełdzie — mówi Dominik Leszczyński.
Nie wyklucza, że jeśli do tego czasu powstaną w Polsce regulacje ustawowe dotyczące REIT-ów, spółka może być notowana również na giełdzie w Warszawie (REIT-y to notowane na giełdzie spółki inwestujące w nieruchomości, wypłacające inwestorom stałą dywidendę pochodzącą z czynszów).
Niezależnie od rosnącego portfela nieruchomości wynajętych na podstawie wieloletnich umów najmu firma inwestuje w rozwój kompetencji. Zatrudnia ponad 140 specjalistów mających doświadczenie oraz rozbudowane kompetencje, które są niezbędne do przeprowadzenia całego procesu inwestycyjnego: od wyszukania działek po ich analizę oraz projektowanie docelowego obiektu, efektywną realizację w systemie generalnego wykonawstwa opartego na własnych strukturach po komercjalizację i późniejsze zarządzanie aktywami.
Firma wzmacnia wewnętrzne struktury, czego przykładem jest zatrudnienie na stanowisku dyrektora inwestycyjnego Krzysztofa Legutko, wysokiej klasy specjalisty w dziedzinie finansowania strukturyzowanego i bankowości inwestycyjnej. Nowy dyrektor będzie odpowiedzialny za rozbudowę tworzonej platformy inwestycyjnej, która umożliwi polskim i zagranicznym inwestorom lokowanie środków w komercyjnych sektorach polskiego rynku nieruchomości. Będzie także odpowiadał za pozyskiwanie finansowania dłużnego i koordynację relacji z sektorem bankowym.
Magazyny na celowniku
DL Invest Group już od dłuższego czasu powiększa, bazując na posiadanym banku ziemi, udział powierzchni magazynowych w portfelu. Sprzyja temu aktualny trend w rozwoju handlu internetowego oraz relokowanie obiektów produkcyjnych w pobliże zachodnioeuropejskich rynków w obawie o ryzyko przerwania łańcuchów dostaw z powodu pandemii.
— Duży potencjał widzimy w segmencie magazynów miejskich, obsługujących głównie branżę e-commerce i kurierską. W 2020 r. oddaliśmy projekt w Bielsku przeznaczony dla InPostu i kontynuujemy współpracę z tym operatorem, tworząc kompleksy miejskie. W realizacji są kolejne magazyny: w Elblągu, Kluczborku, Płocku, Legnicy oraz Radomiu — mówi Dominik Leszczyński.
Przepływy z najmu
Nieruchomości logistyczne mają stanowić 90 proc. wartości przyszłego portfela DL Invest Group. Firma jest aktywna także na rynku biurowym (obecnie trwa rozbudowa dwóch kompleksów w Gliwicach — 19 tys. m kw. najmu i Katowicach — 17 tys. m kw.) oraz handlowym (firma buduje dwa parki typu convenience o łącznej powierzchni 13,5 tys. m kw.). W portfelu posiada już 12 działających na Śląsku parków handlowych oraz pięć biurowców zlokalizowanych w Katowicach, Gliwicach i Częstochowie.
Ostatnie trzy lata są, zdaniem Dominika Leszczyńskiego, dowodem na dobry wybór strategii — przepływy pieniężne z najmu dają firmie gwarancje bezpiecznego rozwoju.
— Emisja obligacji, oprócz szybszej budowy portfela, pomoże nam pokazać rynkowi naszą strukturę, przepływy. Obligacje nakładają na nas obowiązki informacyjne, a nam przecież zależy, by opowiedzieć o sobie rynkowi — mówi Dominik Leszczyński.
Polski rynek obligacji korporacyjnych tętni ostatnio życiem — pojawiają się nowe emisje i płyną pieniądze na fundusze obligacyjne. Emisje obligacji ogłaszały np. takie spółki publiczne z branży nieruchomości, jak Lokum Developer (100 mln zł), Unibep (50 mln zł) czy Atal (150 mln zł).
To dobra wiadomość, że ktoś nowy próbuje pozyskać finansowanie za pomocą emisji obligacji — rynek obligacji potrzebuje nowych emitentów. 200 mln zł to duża emisja, zwłaszcza dla spółki niepublicznej. Część inwestorów obejmujących obligacje na polskim rynku ma w swoich statutach ograniczenia na inwestowanie w takie podmioty, limity inwestycyjne często są niskie. Dlatego mocno kibicuję, by emisja się powiodła. Gdyby rynek objął papiery spółki niepublicznej, byłby to sygnał, że inwestorzy instytucjonalni otwierają się na takie spółki. Ciekawe więc, jak rynek odbierze i wyceni te obligacje.
Jeśli emisja przeznaczona jest na rozwój w segmencie magazynowym, to może być interesująca dla inwestorów. Na pewno segment logistyczny zyskuje w czasach pandemii. Nieruchomości biurowe natomiast, które również ma w portfelu DL Invest Group, obecnie gorzej rokują, ponieważ panuje niepewność, jakie będzie faktyczne zapotrzebowanie firm na powierzchnię biurową po pandemii.