350 mln EUR z emisji euroobligacji, czyli prawie 1,5 mld zł - tyle uzyskała polska firma DL Invest Group (DLIG) z emisji pięcioletnich euroobligacji. Spośród polskich spółek po tak wielkie kwoty sięgały dotychczas głównie banki. Tymczasem DLIG to deweloper i inwestor na rynku nieruchomości komercyjnych założony w 2004 r. przez Dominika Leszczyńskiego. Ma aktywa warte ponad 4 mld zł, obsługuje przeszło 400 najemców i zatrudnia 240 osób. Pod koniec ubiegłego roku firma dokonała dwóch dużych akwizycji - kupiła od Stellantisa 52-hektarową działkę w centrum Bielska-Białej oraz katowicki biurowiec Craft od Ghelmco. Dotychczas finansowała działalność m.in. z obligacji emitowanych w Polsce, jednak na rodzimym rynku zrobiło się dla niej za ciasno.
– Dużo zawdzięczamy polskiej giełdzie. Spłaciliśmy już ponad 10 serii obligacji i ten kapitał był dla nas niezwykle ważny. W pewnym momencie rynek w Polsce zrobił się jednak dla nas za mały. Żeby uplasować tu papiery dłużne za 200 mln zł, spółka publiczna musi naprawdę bardzo się postarać. Natomiast w przypadku euroobligacji 350 mln EUR jest progiem wejścia – mówi Dominik Leszczyński, główny akcjonariusz i prezes DLIG.
Wspinaczka po kapitał
Jeszcze w lutym 2025 r. taka emisja nie byłaby możliwa, bo wartość aktywów dewelopera, głównie nieruchomości magazynowo-przemysłowych, była poniżej 1 mld EUR (wynosiła 3,8 mld zł), a to nieformalna bariera dla emitenta euroobligacji.
– W czerwcu spełnialiśmy już to kryterium. Uzyskaliśmy również ratingi kredytowe od agencji Fitch Ratings oraz S&P Global Ratings: BB- z perspektywą pozytywną ze względu na pierwszą emisję publiczną eurobondów. Potwierdzają one wiarygodność finansową i siłę kapitałową grupy jako uczestnika europejskiego rynku kapitałowego – zaznacza Dominik Leszczyński.
Tyle wyniosła EBIDTA DL Invest za 12 miesięcy do marca 2025 r.
Wspinaczka na międzynarodowy rynek dłużny była mozolna. Spółka zdobywała doświadczenie, pozyskując finansowanie od takich podmiotów jak EBOR, Macquarie i Invesco.
– Musieliśmy wykazać się długoletnią historią wzrostu biznesu, transparentnym raportowaniem skonsolidowanych wyników i konsekwencją w rozwoju naszej wewnętrznej struktury. W ramach tej struktury łączymy kompetencje deweloperskie, generalnego wykonawcy, biura projektowego, asset i property menedżera, a przede wszystkim długoterminowego właściciela – mówi Dominik Leszczyński.
Podkreśla, że nagrodą za trudy jest – oprócz skali finansowania – m.in. szybki proces fundrisingu oraz niższy koszt finansowy dla emitenta.
– Uplasowanie euroobligacji pozwala na optymalizowanie kosztów naszego długu korporacyjnego – twierdzi prezes DLIG.
Na końcu będzie REIT
Nagrodą jest też dostęp do globalnego kapitału.
– W naszej długoterminowej strategii zaistnienie na regulowanym międzynarodowym rynku największych inwestorów nieruchomościowych to nie jednorazowy epizod, ale początek drogi. Inwestorzy także oczekują, że będziemy wracać na ten rynek, dając im możliwość zwiększania zaangażowania w naszą grupę – mówi Dominik Leszczyński.
Firma zamierza zrobić z tego użytek - chce stworzyć REIT (patrz ramka).
– Planujemy wydzielenie zarówno istniejących, jak i nowo pozyskiwanych nieruchomości przynoszących stabilny dochód do niezależnej platformy inwestycyjnej o charakterze quasi-REIT. Decyzja co do ostatecznej jurysdykcji oraz giełdy, na której mogłaby zadebiutować, zostanie podjęta na etapie pre-IPO. Obecnie takie możliwości stwarzają m.in. giełdy w Luksemburgu, Londynie i Amsterdamie – mówi Dominik Leszczyński.
To dość odległa perspektywa - na realizację planu DLIG daje sobie ok. pięciu lat. Jeśli do tego czasu REIT-y zaistnieją w Polsce, w grę wchodzi debiut na warszawskim parkiecie.
– Tego typu platforma stanowiłaby atrakcyjną propozycję zwłaszcza dla inwestorów instytucjonalnych – w tym funduszy emerytalnych, firm ubezpieczeniowych i funduszy zagranicznych, które nie zawsze mogą inwestować bezpośrednio w projekty deweloperskie ze względu na ich wyższy profil ryzyka. REIT, dzięki obowiązkowi wypłaty regularnych dywidend, zapewnia nie tylko przewidywalność przepływów, ale także bezpieczeństwo inwestycyjne przy wysokim poziomie transparentności operacyjnej – tłumaczy Dominik Leszczyński.
REIT, z ang. real estate investment trust, to rodzaj wehikułu inwestycyjnego umożliwiającego drobnym inwestorom czerpanie korzyści z najmu nieruchomości komercyjnych: biurowców, centrów handlowych czy obiektów magazynowych. REIT korzysta z preferencji podatkowych, jednak w zamian musi co roku wypłacać lwią część zysków. Jego akcjonariat jest rozproszony, żeby zapobiegać „opakowywaniu” w REIT nieruchomości jednego właściciela. Zazwyczaj obowiązkowe jest też notowanie na giełdzie.
W polskim systemie prawnym REIT-ów wciąż nie ma, choć prace nad ustawą umożliwiającą ich powstanie trwają od dekady. Kilka miesięcy temu Ministerstwo Finansów przygotowało nową koncepcję, która jednak na razie nie doczekała się upublicznienia.
Pieniądze na rozwój
W międzyczasie będą kolejne emisje euroobligacji. Dominik Leszczyński przewiduje następną w perspektywie dwóch lat, kiedy DLIG będzie już mógł pokazać inwestorom, w jaki sposób wykorzystał kapitał i jakie osiągnął efekty. Pieniądze z pierwszej emisji przeznacza na rozwój portfela nieruchomości magazynowo-produkcyjnych, budowę centrów danych oraz akwizycję nowych projektów na terenie Polski i Europy Środkowo-Wschodniej.
– Konsekwentnie będziemy rozbudowywać portfel obiektów SBU [małe magazyny miejskie – red.] połączonych z obiektami kurierskimi. Na ten rok mamy zakontraktowanych pięć lokalizacji w strefach miejskich. Będziemy też rozbudowywać kompleks magazynowo-produkcyjny w centrum Bielska-Białej, gdzie mamy 270 tys. m kw. powierzchni najmu na terenie 52 ha, z których jeszcze 11 ha jest wolne. Trwa już natomiast przebudowa kupionego od Ghelamco biurowca w Katowicach, w którym powstanie m.in. hotel – wymienia Dominik Leszczyński.
Emisja DL Invest na krajowym rynku uznana zostałaby za gigantyczną. Największe w tym roku emisje przeprowadziły Żabka i Allegro (po 1 mld zł), P4 (operator sieci Play) pozyskał 700 mln zł, Kruk 400 mln zł. Wątpliwe więc, żeby DL Invest mógł pozyskać 350 mln EUR na krajowym rynku. Emitenci, którzy poszukują większych kwot, wychodzą z emisjami na tzw. eurorynek, z tym że do tej pory takimi emitentami były przede wszystkim banki. Kilka tygodni temu emisję na 500 mln EUR przeprowadził PKO BP.
Wątpliwe jest, by DL Invest znalazł licznych naśladowców. To prawda, że krajowy rynek obligacji korporacyjnych ma skromne rozmiary, ale są one na razie wystarczające dla potrzeb krajowych przedsiębiorstw, które i tak najchętniej pozyskują finansowanie w formie kredytów bankowych. Obligacje na krajowym rynku są też oprocentowane niżej niż w Europie, w dodatku inwestorzy nie domagają się ratingów. Z drugiej strony DL Invest, który osiąga gros przychodów w euro, sporo zaoszczędzi na kosztach przewalutowania i zabezpieczenia ryzyka kursowego.