Z początkiem 2015 r. zaczęło obowiązywać nowe prawo restrukturyzacyjne i znowelizowane prawo upadłościowe. Wraz z nimi zmieniły się również zapisy chroniące osoby kupujące mieszkanie lub dom od dewelopera. — Wprowadzone zapisy poprawiają sytuację nabywców, gdy deweloper ogłosi upadłość. Nie eliminują one wszystkich problemów, ale zdecydowanie idą w dobrą stronę — ocenia Piotr Woźniak, radca prawny w kancelarii EY Law.
Ustawa niedoskonała
Od kwietnia 2012 r. obowiązuje Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zwana potocznie ustawą deweloperską. Nakłada ona na deweloperów m.in. obowiązek zakładania rachunków powierniczych (zamkniętych lub otwartych) i gromadzenia na nich pieniędzy wpłacanych przez klientów. Celem ustawodawcy było przeciwdziałanie sytuacji, kiedy inwestor finansował budowę z pieniędzy klientów, a w razie jego problemów kupujący zostawali bez mieszkań i bez pieniędzy.
— Dzięki ustawie deweloperskiej rynek jest bardziej uregulowany. Zwiększa ona zaufanie klientów do branży. Choć koszty, które ponoszą deweloperzy, nieznacznie wzrosły, to było warto — mówi Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Deweloperskiej Geo. Jak się jednak okazuje po kilku latach ustawa nie rozwiązała wszystkich problemów. Na podstawie jej zapisów trudno stwierdzić, czy w razie upadłości dewelopera ważniejsze są prawa osób kupujących lokal i wpisanych w księdze wieczystej, czy może banku, który ustanowił hipotekę na nieruchomości.
— Choć założeniem ustawodawcy była ochrona praw nabywców, to jeśli na nieruchomości była ustanowiona hipoteka, prawa wierzyciela hipotecznego, czyli banku, miały pierwszeństwo przed prawami kupujących — wyjaśnia Piotr Woźniak.
Nowe prawa
Wątpliwości rozwiewają zapisy wprowadzone w tym roku. Po pierwsze obowiązuje zasada, że kto pierwszy wpisze się w księdze wieczystej, ten ma pierwszeństwo w dochodzeniu roszczeń. Jeśli klient kupuje od dewelopera mieszkanie i w księdze wieczystej nieruchomości nie ma ujawnionej hipoteki, to ma pewność, że jakiekolwiek ustanowienie hipotekiprzez bank w późniejszym czasie nie wpłynie na jego sytuację. Jeśli deweloper upadnie i jego majątek będzie spieniężany, to w pierwszej kolejności będą zaspokajane roszczenia nabywcy, a nie wierzyciel hipoteczny. Druga zmiana dotyczy sytuacji częstszej, czyli takiej, kiedy na nieruchomości jest wpisana hipoteka. Wówczas bank ma obowiązek wydania kupującemu mieszkanie promesy na wydzielenie lokalu bez obciążenia po jego wybudowaniu i zapłaceniu całej ceny.
— Dzięki takiej promesie w razie egzekucji, czyli np. sprzedaży nieruchomości i podziału pieniędzy, to nawet jeśli bank wpisał obciążenie hipoteką wcześniej niż klient, nabywca i tak będzie miał pierwszeństwo w dochodzeniu swoich roszczeń — tłumaczy Piotr Woźniak. Uregulowana została także sytuacja, kiedy przedsięwzięcie po upadłości dewelopera będzie kontynuował syndyk.
— Dotychczasowe regulacje budziły wątpliwości, czy w razie kontynuowania przedsięwzięcia przez syndyka i po zakończeniu budowy będzie można przenieść własność na nabywców bez obciążeń hipotecznych. Wprowadzone zmiany przesądzają, że jeśli bank kredytujący inwestycję wydał wcześniej promesę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, to po zapłacie ustalonej ceny własność przenoszona jest na nabywcę już bez żadnych obciążeń — twierdzi Piotr Kijanka. © Ⓟ