To dobry czas na kupienie posiadłości za oceanem
Kryzys hipoteczny w USA i niski kurs dolara sprawiły, że ceny nieruchomości za wielką wodą dla polskich nabywców są atrakcyjne jak nigdy.
Wystarczy przejrzeć kilka stron www polskich albo amerykańskich pośredników w obrocie nieruchomościami, żeby zapalić się do myśli o przeprowadzce. Każdy znajdzie coś dla siebie — Floryda kusi otoczonymi palmami białymi domkami z obowiązkowym basenem, centrum kraju to rozległe parkowe posiadłości, północ nęci daczami w górach lub nad jeziorem, zachód willami nad samym Pacyfikiem. Liczba ofert jest wprost oszałamiająca, nawet jeśli widełki cenowe poszukiwań są skromne — od ceny, jaką trzeba zapłacić w największych polskich miastach za najskromniejszą kawalerkę, czyli około 200 tys. zł, po koszt ekskluzywnego apartamentu — milion złotych. Ale ten stan rzeczy nie będzie trwał wiecznie. Teraz na rynku nieruchomości w Stanach panuje kryzys.
Huk pękającej bańki
Czarne chmury zbierały się nad amerykańskim rynkiem kredytów hipotecznych od dłuższego czasu. Analitycy jako główną przyczynę wskazują niedostateczne mechanizmy kontroli zdolności kredytowych nabywców domów i mieszkań.
— Stany Zjednoczone wkroczyły w nowe stulecie z najniższymi od 40 lat stopami procentowymi na poziomie 1 proc. Łatwo więc było uzyskać kredyt na zakup nieruchomości, co chętnie wykorzystywali nawet najubożsi mieszkańcy. Banki chętnie pożyczały pieniądze, ceny mieszkań, na które chętnych nie brakowało, poszybowały w górę, a gdy sytuacja zaczęła wymykać się spod kontroli, bank federalny siedemnaście razy z rzędu drastycznie podniósł stopy procentowe — opowiada Sebastian Saliński, analityk Gold Finance.
Na rezultaty nie trzeba było długo czekać. Rosły koszty kredytów, rosły ceny nieruchomości, aż w końcu rynek tego nie wytrzymał. Część nieruchomości, których właściciele stracili nadzieję na spłatę zobowiązań wobec banków, trafiła pod młotek. Jednak kredytodawcy mogli liczyć na zwrot już tylko części pożyczonych pieniędzy. Ceny domów spadały na łeb na szyję.
— W połowie 2007 r. amerykańska bańka na rynku hipotecznym ostatecznie pękła, a skutki kryzysu zaczęły rozlewać się na cały świat. W ciągu półrocza ceny nieruchomości spadły nawet o 15- -20 proc. — podsumowuje Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający firmy CEE Property Group.
Dzięki temu dzisiaj za równowartość mieszkania w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Trójmieście można kupić przyzwoity dom za oceanem. Mieszkania to jeszcze mniejszy wydatek, obecnie śmiesznie mały w zestawieniu z polskimi realiami. Na bardziej wybrednych czekają zaś oferty luksusowych domostw z przydomowym parkiem i miejscem na sporą stajnię.
Od ogłoszenia do zakupu
Amerykańskie prawo bardzo liberalnie traktuje nabywców nieruchomości i nie piętrzy przeszkód przed kupującymi z Polski. Jeżeli nabywca skorzysta z usług biura pośrednictwa, może uporać się z formalnościami w kilka dni. Problemem może być co innego — finansowanie. Najwygodniejszym rozwiązaniem byłoby kupienie domu za gotówkę. Schody zaczynają się, kiedy taka opcja nie wchodzi w rachubę, a nabywca musi posiłkować się kredytem.
— Banki amerykańskie teoretycznie nie udzielają kredytów obcokrajowcom, którzy nie są legalnymi pracownikami w tym kraju lub nie posiadają tamtejszego numeru identyfikacji podatkowej. Niemniej jednak w przypadku, gdy kredytobiorca proponuje znaczną wpłatę własną, np. na poziomie 40 proc., i jest w stanie wykazać się stałym dochodem, możliwe jest skredytowanie inwestycji, szczególnie przy udziale firm pośredniczących. W razie niepowodzenia zawsze zostaje rodzimy bank. Polskie instytucje finansowe nie są przychylne kredytowaniu takich inwestycji. Cały proces komplikuje niemożliwy do wyceny okiem bankowego rzeczoznawcy cel, tłumaczenie dokumentacji, badanie ryzyka związanego z samym rynkiem czy utrudnienia w przypadku ewentualnej windykacji należności. Jest to jednak możliwe przy zabezpieczeniu całej operacji hipoteką na nieruchomości, która nie jest przedmiotem kredytowania i znajduje się na terenie Polski. Taki produkt oferuje BZ WBK. Nabycie nieruchomości za granicą jest możliwe również w PKO BP z kredytem Własny Kąt i w BRE Banku — wyjaśnia Sebastian Saliński.
Do ceny nieruchomości należy doliczyć ewentualną prowizję dla pośrednika oraz lokalne podatki i taksy notarialne, które wahają się w przedziale 1-2 proc. wartości transakcji.
Wojna nerwów
Analitycy podkreślają, że skutki kryzysu będą na amerykańskim rynku nieruchomości odczuwalne jeszcze przynajmniej przez kilka lat. Decyzję o kupnie domu albo apartamentu w Stanach należy dobrze przemyśleć, a kto wie, czy nie odłożyć jeszcze o kilka miesięcy. Nie ma bowiem pewności, że ceny już się ustabilizowały i czy nie będą jeszcze spadać. Amerykanie także inaczej niż Europejczycy wyceniają nieruchomości. Dwa podobne domy, oddalone od siebie o kilka kilometrów, mogą mieć diametralnie różne ceny. O ile Europejczycy zwracają uwagę na dobre skomunikowanie domu z centrum miasta albo innym węzłem komunikacyjnym i estetykę otoczenia, o tyle dla Amerykanina najważniejsze jest, czy dzieci będą miały blisko do szkoły oraz czy okolica jest spokojna i bezpieczna, zamieszkana przez takich obywateli, jak on sam. Dlatego ci, którzy nie znają tamtejszego zdradliwego rynku, mogą więcej stracić, niż zarobić. Zalecana jest zatem ostrożność. Odradza się natomiast nadmierną oszczędność.
— Inwestując w Stanach, należy pamiętać, że warto kupować relatywnie drogie nieruchomości, gdyż ich wartość nawet w obliczu kryzysu nie ulega znacznej deprecjacji, a w okresie koniunktury można na nich najwięcej zarobić. W przeciwieństwie do tradycyjnego, europejskiego rynku nieruchomości, tu okazją nie jest tani dom, lecz ten, który jest drogi... — przestrzega Paweł Grząbka.
Corpus Christi, Teksas: Obszerny dom z podziałem na jadalnię dla rodziny i dla gości. Podobnie salon. Poza tym cztery sypialnie i trzy łazienki. Cena: 350 000 USD
Highland Park, Illinois: Dom z lat 20. w znakomitej, urzekającej okolicy. Trzy sypialnie, dwie łazienki. Wszystkie pomieszczenia duże, a także duży taras. Cena: 450 000 USD
Kill Devil Hills, Karolina Północna: Dla tych, co lubią bliskość wody. Trzy sypialnie, dwie łazienki. W cenę jest wliczona łódź motorowa. Cena: 415 000 USD
Oceanside, Kalifornia: Domek jednorodzinny w zielonej okolicy, kilkanaście kilometrów od plaży. W pobliżu college. Dwie sypialnie, dwie łazienki. Cena: 364 000 USD
Pine Plains, Nowy Jork: Ponad pięćset metrów powierzchni mieszkalnej, a w niej jedenaście pokoi, w tym cztery sypialnie. Do tego hektar ziemi. Cena: 363 000 USD
Kallispel, Montana: Dom z widokiem na góry, należący do posiadłości park, cztery sypialnie, trzy łazienki, podwójny garaż, możliwość trzymania koni. Cena: 415 000 USD
Ogłoszenia z: www.prudentialproperties.com, www.coldwellbanker.com, http://us.green-acres.com/pl, www.immobel.com