Spółka Eastnine przerwała dotychczasową dekoniunkturę na rynku inwestycyjnym w Polsce i zrobiła to z przytupem. W czerwcu kupiła - za 79 mln EUR - drugi biurowiec w Poznaniu, a ostatnio pochwaliła się kolejnym nabytkiem - wieżowcem Warsaw Unit, za który zapłaciła Ghelamco 280 mln EUR. Była to największa tegoroczna transakcja na rynku biurowym w Europie.
- Spowodowała, że to w Polsce mamy obecnie największą część naszego portfela nieruchomości. Dotychczas numerem jeden była Litwa. Polska jest jednak znacznie większym krajem. Jest też najszybciej rosnącą gospodarką w Europie. Jeśli zaś chodzi o roczny wzrost z ostatnich 25 lat, Polska jest na drugim miejscu na świecie, zaraz po Chinach. Szukaliśmy możliwości znaczącego wzrostu, poświęciliśmy dużo czasu na znalezienie atrakcyjnych aktywów w odpowiedniej cenie. Ponieważ wchodziliśmy na duży, dynamiczny rynek warszawski, transakcja też musiała być spektakularna - mówi Kestutis Sasnauskas, prezes spółki Eastnine.
Polska wzdłuż i wszerz
Szwedzki inwestor zadebiutował w Polsce w połowie 2022 r., nabywając od Skanskiej budynek D w kompleksie Nowy Rynek w Poznaniu. Zapłacił za niego 121 mln EUR. Dwa lata później spółka kupiła obiekt E w tej inwestycji, a wartość transakcji sięgnęła 79 mln EUR.
- Chcieliśmy zacząć ekspansję w Polsce od Warszawy, ale pojawiła się atrakcyjna okazja w Poznaniu, który było nam znacznie łatwiej zrozumieć ze względu na podobieństwo z Wilnem. W obydwu miastach mamy po 10 proc. udziału w rynku – mówi Kestutis Sasnauskas.
Przyznaje, że spółka chce osiągnąć pozycję liczącego się gracza w każdym z miast, do których wchodzi.
- Potrzebowaliśmy zbudować odpowiednią masę krytyczną. Nie jesteśmy bowiem funduszem, ale firmą nieruchomościową, która trzyma aktywa w portfelu i zarabia na ich wynajmie. Nie skłamię, jeśli powiem, że w ciągu ostatniego roku odwiedziliśmy w całej Polsce 3 mln m kw. biur – mówi Kestutis Sasnauskas.
Zapewnia, że jest pod wrażeniem wzrostu, do jakiego doszło w naszym kraju w ostatnich latach. Jest on szczególnie widoczny w Warszawie.
- Wystarczy spojrzeć na mapę biurowych wysokościowców. Wiosną podczas spotkania z inwestorami chciałem pokazać im Warsaw Unit, którym już wtedy się interesowaliśmy – ale wieżowca nie było jeszcze w Google Maps. Niesamowite jest to, jak szybko rozwinęło się miasto. Jesteśmy bardzo podekscytowani, że możemy tu być. Istotne jest też to, że mocno się zmieniło i zróżnicowało otoczenie Warsaw Unit, a więc okolice ronda Daszyńskiego. Powstają tam obiekty wielofunkcyjne, jak projekt Towarowa 22. Doświadczenia rynkowe dowodzą, że jeśli buduje się dzielnice wyłącznie biurowe, to one od wieczora do rana są opustoszałe. Stają się przez to nie tylko nieprzyjemne, ale w niektórych przypadkach wręcz niebezpieczne. Tak było np. w centrum Sztokholmu. Problem zniknął, gdy do biurowców dodano usługi, restauracje, hotele. To spowodowało, że wieczorami na ten obszar wróciło życie. Rondo Daszyńskiego rozwija się w podobny sposób – mówi Kestutis Sasnauskas.
Nowoczesne i z kompletem najemców
Warsaw Unit, który spółka nabyła w stolicy, ma 202 m wysokości i prawie 60 tys. m kw. powierzchni najmu. Biurowiec należy do najnowocześniejszych i najbardziej ekologicznych obiektów tej klasy w Europie. Jest w pełni skomercjalizowany, a wśród największych najemców są: Warta, Moderna, CBRE, Stryker, Amazon, OmniOffice i Imperial Brands.
- Większość nabywanych przez nas aktywów jest w pełni skomercjalizowana. Współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 3-4 proc. – mówi Kestutis Sasnauskas.
Zauważa zmiany, jakie na rynku biurowym spowodowało upowszechnienie pracy zdalnej.
- Sytuacja prawdopodobnie nie wróci już nigdy do stanu sprzed pandemii. Widzimy jednak w branży nowe, wyraźne trendy. Przede wszystkim większość firm redukuje przestrzeń, ale jednocześnie wybiera biura nowocześniejsze z dodatkowymi udogodnieniami. Inne ciekawe zjawisko polega na tym, że wiele firm, z którymi rozmawiamy, myśli obecnie o wzroście i ponownym przyciągnięciu pracowników do biur. W większych obiektach mamy przestrzenie typu flex, z których mogą tymczasowo skorzystać firmy znów potrzebujące więcej miejsca – mówi Kestutis Sasnauskas.
Przede wszystkim stolica
Obecnie spółka Eastnine ma w portfelu 16 biurowców o wartości 900 mln EUR. Kestutis Sasnauskas nie ma wątpliwości, że aktywów będzie przybywać.
- Bardzo dokładnie przyglądamy się polskiemu rynkowi. Na razie chcemy się skoncentrować na wzroście w Warszawie i Poznaniu, ale nie wykluczamy, że w przyszłości wejdziemy także do innych miast. Na pewno obieramy kurs na wzrost – mówi Kestutis Sasnauskas.
Podkreśla, że firmie zależy na znaczącej pozycji w Warszawie, gdzie właśnie formuje polski oddział. Czy widzi tu atrakcyjne nieruchomości na sprzedaż? Tak.
- Obecnie przekraczają one nasze możliwości nabywcze, ale na pewno jest wiele ciekawych aktywów do kupienia – mówi Kestutis Sasnauskas.
Firma finansuje zakupy z własnych pieniędzy i kredytów bankowych, a perspektywicznie nie wyklucza emisji obligacji.
Nabycie Warsaw Unit przez Eastnine - z uwagi na swoją prominencję i skalę - zwrócił uwagę międzynarodowych inwestorów i spodziewam się, że pośrednio wpłynie na podjęcie decyzji o inwestowaniu w Polsce we wszystkie klasy aktywów. Rynek od kilku kwartałów wykazuje symptomy ożywienia. Łączna wartość transakcji w ciągu trzech kwartałów przekroczyła 3 mld EUR, a na koniec roku spodziewamy się wyniku powyżej 4 mld EUR, co oznaczać będzie ponad 100-procentowy wzrost w porównaniu do 2023 r. Obniżki stóp pprzez Europejski Bank Centralny sprawiają, że pieniądz jest coraz tańszy, co przekłada się na bardziej atrakcyjny zwroty dla inwestorów. Wyceny się ustabilizowały, a w drugiej połowie 2025 r. wraz z powolnym wzrostem płynności rynku spodziewamy się powrotu pozytywnej presji cenowej. Widzimy wzmożone zainteresowanie nieruchomościami biurowymi w Warszawie, zarówno w centralnym obszarze biznesu, jak też innych lokalizacjach. Do końca roku powinno zostać sprzedanych jeszcze kilka biurowców, a kolejne - w I kw. 2025.
Jedną z przewag Warszawy jest cena za metr kwadratowy powierzchni biurowej. W porównaniu do bardziej dojrzałych rynków, jak Londyn czy Paryż, jest ona co najmniej dwukrotnie niższa. To z kolei daje pole do dalszego wzrostu wartości najlepszych warszawskich nieruchomości przy założeniu, że utrzyma się tempo wzrostu gospodarczego w Polsce. Aspektem działającym na korzyść warszawskiego rynku jest też stosunkowo młody zasób biur. Z naszego raportu wynika, że w Warszawie odsetek powierzchni, którą do 2030 r. będzie można uznać za przestarzałą, wynosi zaledwie 40 proc. Dla porównania: w Mediolanie jest to 86 proc., w Barcelonie i Sztokholmie - 81 proc., w Paryżu - 80 proc. i niemal tyle samo w Londynie, Amsterdamie i Madrycie. To ogromna szansa dla warszawskich aktywów biurowych.
2024 r. przyniósł nam kilka transakcji na rynkach regionalnych - sprzedano biurowce: Format w Gdańsku, Lastadia w Szczecinie i .BIG w Krakowie, a ponadto zawarto umowę przedwstępną sprzedaży budynku React w Łodzi. Ta aktywność nie oznacza jeszcze ustabilizowanego trendu. Inwestorzy na rynkach regionalnych wciąż szukają okazji i dobrej jakości budynków dopasowanych do oczekiwanego zwrotu. Potencjalnych inwestorów jest mniej, co umożliwia selekcję tym, którzy są aktywni i są w stanie przeprowadzić sprawny proces zakupowy.
W tym roku w Warszawie zostanie oddane do użytku około 100 tys. m kw. biur. W kolejnych latach sytuacja będzie podobna, z około 140 tys. m kw. w 2025 r. i około 90 tys. m kw. w 2026 r. To wyniki znacznie poniżej średniej z lat 2018-22, która wynosiła około 300 tys. m kw. rocznie. Zatem dostępność najnowszych budynków pozostanie mocno ograniczona. Inwestorzy nadal będą mogli korzystać z oferty nieruchomości "z drugiej ręki", choć niektóre ze starszych obiektów mogą wymagać nakładów, szczególnie w kontekście wymagań ESG i EU taxonomy. Na rynkach regionalnych aktywność deweloperów jest jeszcze mniejsza. Jednak ze względu na fakt, że część budynków powstałych w ostatnich latach nie znalazła dotychczas nabywców, opcji zakupowych jest więcej. Dodatkowo, podobnie jak w Warszawie, potencjalnie dostępne są również starsze budynki będące własnością funduszy inwestycyjnych. Jak zawsze kluczowa pozostaje kwestia pogodzenia oczekiwań sprzedających z możliwościami kupujących.