Małe i średnie przedsiębiorstwa z optymizmem patrzą w przyszłość. Opracowywany przez Europejski Fundusz Leasingowy (EFL) współczynnik ilustrujący nastroje MŚP w I kw. 2025 r. przekroczył 50 pkt, a więc tzw. próg ograniczonego rozwoju. Wzrósł także odsetek firm, które spodziewają się większych inwestycji. EFL podaje, że wyniósł on 14 proc. wobec 10 proc. w IV kw. 2024 r.
Aby przedsiębiorstwa mogły prężnie się rozwijać, potrzebują nie tylko funduszy, lecz również odpowiedniego zaplecza nieruchomościowego. Dobra wiadomość jest taka, że rynkowa oferta jest w tym zakresie coraz bogatsza i ewoluuje wraz z potrzebami biznesu. Zła – czasami trzeba się ustawić w długiej kolejce.
Biuro na miarę
Na rynku biurowym podmioty z sektora MŚP mogą liczyć m.in. na elastyczny najem, który w ostatnim czasie rozwija się w Polsce bardzo intensywnie.
Analitycy zwracają uwagę, że jeszcze kilka lat temu segment tzw. fleksów był zdominowany przez dwóch głównych graczy – WeWork i IWG. Później operatorów przybyło, a rynek ruszył z kopyta.
Z danych CBRE wynika, że tylko w ostatnich dwóch latach w Warszawie otwarto 11 nowych przestrzeni typu flex, wśród nich Cluster Offices w budynku Sienna Center i The Shire w kompleksie Warsaw Spire. W Krakowie oddano kolejne centrum Cluster Offices na Zabłociu. Na tamtejszy rynek wszedł również operator Fabryczna Flex, który zaoferował na wynajem cały budynek o powierzchni 12 tys. m kw. To jedno z największych centrów powierzchni elastycznych w Polsce.
Jak tłumaczy Konrad Szaruga, ekspert CBRE, ostatnie lata pokazały, że z fleksów korzystają praktycznie wszystkie branże.
– Tylko w 2024 r. pomogliśmy w znalezieniu biura firmom z takich sektorów jak m.in. cyberbezpieczeństwo, finanse, FMCG, logistyka, media czy nauka – mówi Konrad Szaruga.
Więcej niż przestrzeń
Jednym z powodów rosnącego zainteresowania elastycznymi biurami jest upowszechnienie pracy hybrydowej. Jednocześnie zaczął się obniżać odsetek firm, które działają wyłącznie zdalnie. Z badania przeprowadzonego przez Deloitte wynika, że aż 25 proc. liderów zdecydowało się już na powrót do biur po okresie pandemii, zwiększając wymiar pracy stacjonarnej. Co więcej, aż 53 proc. ankietowanych planuje podobny krok w najbliższej przyszłości. Ma to poprawić relacje wewnątrz zespołów i współpracę w organizacjach – aż 71 proc. respondentów wskazuje ten
aspekt jako kluczowy. Ponadto 57 proc. liderów chce usprawnić wymianę wiedzy w firmach, a 48 proc. liczy na zwiększenie efektywności pracy.
Analitycy podkreślają, że największym atutem przestrzeni typu flex jest to, że bardzo sprawnie można ją dopasować do bieżących potrzeb najemcy. Firmy mogą w dowolnym momencie zwiększać albo zmniejszać liczbę stanowisk pracy, dostosować wybór mebli i sprzętu, a także zmienić warunki umowy, dopasowując je do bieżących wyzwań biznesowych.
– Co więcej, najemcy otrzymują dostęp do wielu usług dodatkowych, takich jak profesjonalna obsługa administracyjna czy pomoc w organizacji spotkań biznesowych, które są wliczone w cenę wynajmu – mówi Magdalena Śnieżek, ekspertka Ace of Space, marki elastycznych biur, należącej do spółki Globalworth.
Zdaniem Dominika Stojka, lidera sektora nieruchomości w Polsce firmy Deloitte, ostatnie lata udowodniły, że odpowiednio zaprojektowana przestrzeń ma bardzo pozytywny wpływ zarówno na jakość pracy, jak i na ogólne samopoczucie. Potwierdzają to wyniki badania przeprowadzonego przez tę firmę.
– Chcieliśmy się dowiedzieć, które elementy z zakresu obsługi rynku biurowego są najważniejsze dla organizacji. Analiza odpowiedzi pokazuje, że obsługa recepcyjna, dostęp do biura 24/7 czy szybkie łącze Wi-Fi są uznawane za kluczowe i niemalże obligatoryjne. W rzeczywistości są to fundamenty nowoczesnych przestrzeni biurowych, bez których funkcjonowanie firmy w dzisiejszym świecie byłoby znacznie utrudnione. Z naszego badania wyłania się jeszcze inny, nie mniej ciekawy wniosek. Rozwiązania, które kiedyś były uznawane za luksusowe, stają się coraz bardziej powszechne i traktowane jako oczywiste. Przykładem może być wyposażona kuchnia i jadalnia z nielimitowanym dostępem do kawy, herbaty, owoców i przekąsek, które jako ważny aspekt wyposażenia biura wskazała ponad połowa ankietowanych. Pokazuje to, że cały czas pojawiają się nowe trendy i nowe oczekiwania, za którymi rynek biurowy powinien podążać – mówi Dominik Stojek.
Jak tłumaczą eksperci Colliersa, w pełni wyposażone i profesjonalnie zarządzane fleksy umożliwiają zarówno krótko-, jak i długoterminowe umowy najmu (kontrakty dotyczą zwykle okresu od miesiąca do dwóch lat wobec trzech–siedmiu lat w tradycyjnych biurach). Obecne ceny najmu powierzchni flex zaczynają się od 575 zł miesięcznie we Wrocławiu aż po 1250 zł w Trójmieście, w przypadku korzystania z oferty „hot desking”, czyli biura w otwartej przestrzeni, współdzielonej przez firmy i osoby prywatne. W samej Warszawie widełki cenowe zaczynają się od 700 zł miesięcznie poza centrum, a kończą na 1 tys. zł miesięcznie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.
Magazyny miejskie rozchwytywane
Propozycje dla małych i średnich przedsiębiorstw ma także sektor magazynowy. Popularnością cieszą się wśród nich przede wszystkim małe moduły miejskie. Problem w tym, że – w zestawieniu z gigantycznym popytem – takich powierzchni jest w Polsce za mało.
– Przez wiele lat chłonnego rynku deweloperzy, maksymalizując możliwości działek, budowali w Warszawie przede wszystkim big boksy [duże powierzchnie magazynowe – red.]. Pokłosiem tego jest duży wybór nieruchomości oferujących na wynajem od 1–1,5 tys. m kw. Tymczasem stolica jest idealnym miejscem do rozwoju małych – od 300 m kw. – elastycznych modułów magazynowych, z nowoczesną powierzchnią biurową klasy A, która zajmuje w takich obiektach zwykle więcej niż 10 proc. powierzchni. Zapotrzebowanie na małe miejskie magazyny z roku na rok rośnie. Dużo się o tych obiektach mówi, ale prawdziwego SBU [ang. small business units] w stolicy naprawdę ze świecą szukać. Nic więc dziwnego, że klienci ustawiają się w kolejce, wyczekując na oddanie nowych inwestycji – mówi Janusz Dudek, ekspert firmy Newmark Polska.
Miejskie elastyczne magazyny wybierają najczęściej kurierzy, małe i średnie firmy potrzebujące powierzchni do konfekcjonowania oraz sklepy internetowe.
Janusz Dudek dodaje, że małe formaty odpowiadają też na potrzeby firm, które chcą utrzymać bliski kontakt między działami: produkcyjnym, magazynowym i logistycznym z jednej, a administracją, marketingiem i sprzedażą z drugiej strony.
– Małe formaty często wybierają również start-upy, które na początku swojej drogi nie wiedzą jeszcze, jak rozwinie się ich biznes. Jeśli firma urośnie, często zwiększa swoją powierzchnię logistyczną, przeprowadzając się do tańszej, drugiej strefy warszawskiej – wyjaśnia Janusz Dudek.
Nowoczesne magazyny coraz bardziej dopasowują się do potrzeb biznesu – stają się ekologiczne i bardziej przyjazne dla użytkowników. Jak podaje CBRE, powołując się na dane Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, ponad połowa zasobów magazynowych naszego kraju spełnia standardy zrównoważonego rozwoju (ESG) i ma certyfikat, taki jak BREEAM, LEED czy DGNB. To znacznie więcej niż inne dojrzałe rynki, które zaczęły rozwijać się wcześniej i na których znajduje się wiele starych obiektów. Choć obecnie różnica między czynszami w nowoczesnych i starszych obiektach nie jest znacząca, to prawdopodobnie będzie pogłębiać się z czasem, także ze względu na różnice w spełnianiu standardów ESG. Zdaniem ekspertów CBRE niezależnie od rodzaju i wieku magazynu nadal będziemy obserwować w nadchodzących latach stabilny wzrost czynszów.
