W Polsce jest około 435 tys. użytkowników wieczystych gruntów. Około 485 tys. ha należy do skarbu państwa, 661 tys. ha do gmin, 667 ha do powiatów i 1905 ha do samorządów województw. 31 sierpnia wchodzą w życie przepisy, które pozwolą firmom i osobom fizycznym na wykup terenów będących w użytkowaniu wieczystym.
- W krótkim terminie skarb państwa i jednostki samorządu terytorialnego mogą liczyć na znaczący wzrost wpływów ze sprzedaży nieruchomości, długoterminowo natomiast nie będą otrzymywać płatności z tytułu użytkowania wieczystego. Dodatkową, długoterminową korzyścią będzie dla nich także uniknięcie problemów dotyczących np. trudności z wyceną i wykupem zabudowań na gruntach, które mogą się pojawić, kiedy terminy użytkowania wieczystego wygasną – mówi Michał Urbański, adwokat w kancelarii JDP.
Wycena nieruchomości i pomoc de minimis
Wygasania praw związanych z użytkowaniem wieczystym można spodziewać się dopiero za kilkadziesiąt lat, ale warto sprawę uregulować już teraz. Zdarza się bowiem, że firmy czy osoby fizyczne mające grunty w użytkowaniu wieczystym niechętnie na nich inwestują, obawiając się w przyszłości problemów z przekształceniem we własność. Teraz będą miały rok na złożenie wniosku o wykup nieruchomości.
- W przypadku gruntów skarbu państwa i płatności jednorazowej przedsiębiorcy mogą wykupić teren, płacąc dwudziestokrotność stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania pomnożoną przez wartość nieruchomości ustaloną na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Niezbędna będzie więc wycena. Jeśli płatność ma być rozłożona na raty, stawkę procentową opłaty za użytkowanie wieczyste należy natomiast pomnożyć przez 25 – informuje Michał Urbański.
Cena wykupu od samorządu ustalana będzie przez tę jednostkę - z zastrzeżeniem, że dolna granica wynosi dwudziestokrotność stawki procentowej opłaty za użytkowanie przemnożoną przez wartość terenu, a górną granicą jest wartość nieruchomości gruntowej.
W praktyce można założyć, że z powodu stosowania mnożników przez stawkę procentową opłaty rocznej za użytkowanie w wielu przypadkach ceny wykupu będą niższe od rynkowych.
- Oprócz korzyści związanych z brakiem opłat rocznych w wielu przypadkach przedsiębiorcy będą mogli kupić nieruchomości za 60 proc. ich wartości. Może się jednak okazać, że różnicę między ustaloną ceną a rzeczywistą wartością gruntu będą musieli spłacić w ramach tak zwanej dopłaty – mówi Michał Urbański.
To wynik ustaleń rządu z Komisją Europejską dotyczących stosowania do przekształceń nieruchomości zasad tzw. pomocy de minimis. Chodzi o to, że gdyby firmy faktycznie wykupiły grunty poniżej wartości rynkowej, mogłyby narazić się na zarzut otrzymania niedozwolonej pomocy publicznej. Dlatego przedsiębiorcy wykupujący grunty będą musieli przejść tzw. procedurę pomocy de minimis, która wykaże, czy i ile powinni dopłacić do wykupu. Przepisy te bacznie powinni przeanalizować zwłaszcza przedsiębiorcy, którzy otrzymują albo w przeszłości dostawali pomoc publiczną, bo ona także może zostać uwzględniona w obliczeniach. Przyjrzeć się temu zamierza np. giełdowa grupa stalowa Cognor, która wprawdzie nie korzystała z pomocy publicznej na restrukturyzację czy ratowanie działalności, ale jako podmiot energochłonny otrzymuje różnego rodzaju rekompensaty związane z wysokimi cenami praw do emisji CO2, energii czy gazu, co może mieć wpływ na ustalanie warunków wykupu w ramach pomocy de minimis.
- Interesowaliśmy się możliwością przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Posiadanie prawa własności terenu zyskuje na znaczeniu i jesteśmy zainteresowani wykupem, ale będziemy dopiero analizować nowe przepisy, by sprawdzić, czy zasady będą dla nas korzystne – mówi Krzysztof Zoła, członek zarządu Cognoru.
Mało czasu na wniosek. Stadler już negocjuje wykup
Michał Urbański podkreśla, że sporządzenie wyceny nieruchomości, przeanalizowanie kwestii pomocy publicznej i przygotowanie wniosku to czasochłonny proces. Jego zdaniem wiele firm może mieć problem z uporaniem się z tym w ciągu 12 miesięcy.
Niektóre podmioty już prowadzą rozmowy o wykupie gruntów.
- Stadler Polska jest użytkownikiem wieczystym dwóch działek położonych na terenie gminy i miasta Siedlce. Jesteśmy zainteresowani nabyciem prawa własności obu działek, prowadzimy na ten temat rozmowy z urzędem wojewódzkim - liczymy na pozytywną decyzję. Nasza spółka działa w Siedlcach od 2007 r., sukcesywnie rozwija tutaj działalność, rozbudowuje zakład, tworzy atrakcyjne miejsca pracy i współpracuje z wieloma polskimi dostawcami i partnerami. Nasze dotychczasowe inwestycje o wartości około 170 mln zł są potwierdzeniem długofalowej strategii rozwoju spółki Stadler Polska w Siedlcach – podkreśla Marta Jarosińska, rzecznik spółki produkującej np. pociągi flirt.
Takich planów nie ma natomiast giełdowy Newag, produkujący m.in. pojazdy impuls oraz lokomotywy. Łukasz Mikołajczyk, rzecznik firmy, informuje, że cała nieruchomość Newagu jest w użytkowaniu wieczystym, ale nie zamierza on jej wykupić i będzie uiszczać opłatę na dotychczasowych zasadach.
Decyzji nie podjęła natomiast grupa Panattoni, planująca uzgodnienia z partnerami biznesowymi.
“Panattoni posiada w swoim portfelu grunty, które są w użytkowaniu wieczystym. Taki tytuł wykonawczy do władania nieruchomościami jest wciąż dość powszechny w dużych ośrodkach miejskich, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Decyzje, co do ewentualnego wykupu będą podejmowane w zależności od preferencji i strategii razem z naszymi partnerami inwestycyjnymi, rozpatrując każdy przypadek indywidualnie” - czytamy w odpowiedzi firmy na pytania PB.
Nabrzeża pod specjalną ochroną
Nie wszystkie grunty zostaną objęte sprzedażą na żądanie użytkownika wieczystego. Nie można będzie wykupić np. gruntów niezabudowanych oraz tych, dla których użytkowanie wieczyste zostało ustanowione po 31 grudnia 1997 r. Wyłączeniem objęte będą także grunty, w przypadku których nie został zrealizowany cel użytkowania wieczystego. Ustalenie, czy są objęte nowymi przepisami, będzie więc wymagało sprawdzenia ich statusu pod tym kątem. Wyłączenie dotyczy także nieruchomości położonych na terenie portów morskich, które nie będą podlegały sprzedaży na żądanie użytkownika wieczystego. W praktyce ma ono szerszy zakres i dotyczy nie tylko podmiotów prowadzących przeładunek w nadmorskich terminalach, ale także np. stoczni.
- Roszczenie o wykup nie będzie przysługiwało użytkownikowi wieczystemu gruntów położonych w obszarze portów morskich, więc nie rozważamy tego tematu – twierdzi Ewa Kruchelska z rady nadzorczej firmy Crist, działającej na stoczniowych terenach w Gdyni, formalnie położonych w obszarze portu.