Pod koniec lipca został sfinalizowany zakup Stokado, polskiego operatora sieci self storage, czyli małych magazynów z komórkami do przechowywania rzeczy przez firmy i osoby prywatne. Nabywcą jest joint venture Redefine Properties oraz Griffin Capital Partners, inwestora i zarządzającego aktywami na rynku private equity w Europie Środkowo-Wschodniej. Inwestor nie ujawnia kwoty transakcji, odsłania jednak dalsze plany w tym segmencie.
Gra o pozycję lidera
— Planujemy zbudować w ciągu pięciu lat platformę self storage, która będzie mieć 150 tys. m kw. do wynajmu. Przeznaczamy na to około 100 mln EUR kapitału naszych inwestorów, przy czym ta wartość będzie weryfikowana w trakcie kolejnych inwestycji w zależności od sytuacji na rynku — mówi Marek Obuchowicz, partner w Griffin Capital Partners.
Rynek self storage w Polsce jest bardzo młody i nienasycony, więc jeśli będzie konieczna rewizja tak postawionych celów, to inwestor zwiększy zaangażowanie.
Zbudowanie platformy mającej 150 tys. m kw. to więcej niż podwojenie dotychczasowej powierzchni wszystkich self storage w Polsce. Less Mess Storage, lider rynku, posiada 12 obiektów o łącznej powierzchni 70 tys. m kw. netto i nie przestaje inwestować.
— Osiągnięcie w ciągu pięciu lat pozycji lidera to wysoko postawiona poprzeczka, strategia daje nam jednak nadzieję, że ją pokonamy — mówi Marek Obuchowicz.
Cztery punkty w strategii
Strategia Griffina zakłada zarówno budowę własnych self storage w ramach Stokado, jak też kolejne przejęcia. Trzecią ścieżką są konwersje na self storage starych budynków o innych funkcjach, a czwartą najem długoterminowy. Firma może już pochwalić się sukcesem na pierwszej ścieżce — podpisaniem wstępnych umów zakupu pierwszych działek w Warszawie i Krakowie.
— Prowadzimy też negocjacje z działającymi już na tym rynku podmiotami i mamy nadzieję w ciągu kilku tygodni ogłosić kolejną zamkniętą transakcję — mówi Marek Obuchowicz.
Według niego typowe dla całej Europy tempo najmu pozwala na przyrost netto na poziomie 80-100 m kw. powierzchni wynajętej miesięcznie. Przy obiektach mających po wybudowaniu 4-6 tys. m kw. na pełne obłożenie trzeba więc czekać 4-5 lat. To długi okres, więc firma stara się go skrócić, uzupełniając strategię o zakup już istniejących budynków.
— W Polsce rynek jest bardzo rozdrobniony i niejednorodny. Niektórzy operatorzy mają pojedyncze budynki, inni tylko kontenery, jeszcze inni sami działają w wynajmowanych nieruchomościach. Dlatego na tym etapie rozwoju zbyt wcześnie byłoby ogłosić, że konsolidujemy rynek — mówi Marek Obuchowicz.
Griffin analizuje też możliwość kupna starszych budynków o innym przeznaczeniu, np. magazynów czy biurowców, które można przekonwertować zgodnie z obowiązującym planem miejscowym na self storage. Takie podejście przyspiesza inwestycję o czas potrzebny na uzyskanie pozwoleń i budowy, a ponadto wpisuje się w trend zrównoważonego budownictwa istotny dla inwestorów kierujących się zasadami ESG.
— Ostatnią opcją w naszej strategii jest możliwość podpisywania długoletnich umów najmu w istniejących budynkach magazynowych lub handlowych — dodaje Marek Obuchowicz.
Lokalizacje, budynki, kontenery
Stokado posiada self storage we Wrocławiu, Poznaniu, Bydgoszczy, Szczecinie, Kaliszu, Legnicy, Zabrzu i Zielonej Górze. Strategia przyjęta po przejęciu przez Griffina i Redefine zakłada inwestycje przede wszystkim w Warszawie i głównych miastach — Krakowie, Wrocławiu, a w dalszej kolejności w Łodzi czy Poznaniu. Jeśli chodzi o konkretne lokalizacje, to są one podobne jak w przypadku parków handlowych, stacji benzynowych czy restauracji drive-thru.
— Przy wyborze kluczowym kryterium jest wygoda klientów, a ci przede wszystkim cenią sobie dogodny dojazd. Patrzymy więc na liczbę mieszkańców w promieniu 10-15 minut dojazdu samochodem i jakość tego dojazdu — mówi Marek Obuchowicz.
Wśród aktywów należących wcześniej do Stokado znajdują się również parki kontenerowe. Oferują niższą jakość wynajmowanych przestrzeni, jednak wiele firm wykorzystuje je ze względu na niską barierę wejścia.
— Chcemy się rozwijać, stawiając głównie budynki specjalnie z myślą o self storage. Nie wykluczamy jednak rozwoju parków kontenerowych jako oferty komplementarnej — mówi Marek Obuchowicz.
Jego zdaniem na polskim rynku jest sporo miejsca na nowe magazyny self storage. Według raportu europejskiej organizacji branżowej self storage FEDESSA mamy mniej niż 4 tys. m kw. powierzchni wynajmowanej na milion mieszkańców, co stawia nas na 4. miejscu od końca w Europie.
— Niemcy mają dwa razy więcej, Francuzi siedem razy, a Brytyjczycy niemal dwadzieścia razy więcej. Potencjał rozwoju jest więc duży — mówi Marek Obuchowicz.
O możliwościach rozwoju self storage w Polsce PB informował na początku 2023 r.
Zakup Stokado przez joint venture Redefine Properties i Griffin Capital Partners kreśli perspektywę rozwijającego się rynku self storage w Polsce. Tradycyjnie, gdy Griffin wkracza w jakąś niszę, konkurencja widzi czerwoną flagę. Dzięki kapitałowi dostępnemu od ręki, unikatowej eksperckiej wiedzy o private equity w Griffinie oraz wymianie wiedzy między jego platformami polski rynek self storage jest gotowy na przyspieszenie.
Kluczem do sukcesu w branży jest nie tylko pozyskiwanie terenów i budowa, ale także zdolność dotarcia do klientów B2B i B2C oraz zarządzanie utrzymaniem i wynajmem. Nowy gracz ma tu świetną pozycję startową. Należące do niego platformy Student Depot i Resi4Rent to naturalne źródła pierwszych klientów, a decyzja o inwestycji w self storage świadczy o inteligentnym wykorzystaniu synergii. Stokado zyskuje dostęp do kapitału i wiedzy eksperckiej z innych platform w fabryce marzeń biznesowych Griffina, co może przyspieszyć ekspansję na polskim rynku. Plan rozwoju jest solidny, oparty na mocnych fundamentach biznesowych. Wykorzystanie zasobów Griffina może przyczynić się do dynamicznego rozwoju tej niszy, tworząc wartość dla akcjonariuszy i klientów. Gdyby istniała możliwość dołączenia do joint venture jako inwestor, nie wahałbym się ani chwili.
Plany Griffina są bardzo ambitne, ale nie widzę szans, żeby w ciągu pięciu lat prześcignął Less Mess, obecnego lidera, wielkością portfela profesjonalnych budynków self storage. Może być pierwszy na podium jedynie wtedy, gdy uwzględnimy parki kontenerowe i najem długoterminowy w magazynach.
Inwestycja tak dużego gracza w tym segmencie jest jednak dobrym sygnałem dla konkurencji. Potencjał rozwoju self storage w Polsce jest duży i miejsca wystarczy dla wielu. Problemem są tylko pieniądze. Wbrew optymistycznym ocenom Griffina zdobycie finansowania dłużnego na inwestycje w nieruchomości komercyjne, szczególnie self storage, jest w Europie bardzo utrudnione. Banki i fundusze czekają na ustabilizowanie inflacji i stóp procentowych, by bezpiecznie dokonać wyceny aktywów. Gdybym był w stanie uzyskać finansowanie bankowe na rozsądnych warunkach, już dziś razem ze wspólnikami budowalibyśmy profesjonalne self storage. Na pewno jednak nie zainwestowałbym w kontenery czy podnajmowanie komórek w wynajętym od kogoś magazynie.