Pierwsze po czteromiesięcznej przerwie listy intencyjne w sprawie zakupu działek podpisali właśnie inwestorzy, których reprezentują eksperci z działu gruntów inwestycyjnych Knight Frank Polska (KF). Przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową działki w Krakowie i Warszawie mają szansę zmienić właścicieli już na przełomie września i października. Od 16 marca na tym rynku prawie nic się nie działo. Zainteresowani pytali głównie o okazje spekulacyjne, gdzie właściciel potrzebujący pilnie gotówki był skłonny zejść co najmniej o 15-20 proc. z ceny.
— Inwestorzy, którzy już wcześniej rozpoczęli rozmowy o zakupach działek, gremialnie wstrzymali się z decyzjami, czekając na rozwój wypadków. Dopiero powolny powrót do miejsc pracy, przywrócenie międzynarodowych lotów i kolejne luzowanie restrykcji ożywiło nieco rynek — mówi Piotr Litwin, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych Knight Frank.
Jego zdaniem najwięcej jak zawsze dzieje się w mieszkaniówce, gdzie pandemia nie była w stanie obniżyć ceny gruntów. Wynosi ona obecnie nawet 2,5 tys. zł za 1 m kw. PUM w Warszawie lub więcej w zależności od lokalizacji, a dla porównania — w Łodzi w podobnego typu lokalizacji za 1 m kw. PUM zapłacimy 500-700 zł. Oprócz działek pod budownictwo mieszkaniowe pełną parą idą transakcje na grunty pod magazyny — szczególnie logistykę miejską i w dobrze skomunikowanych parkach logistycznych. Pandemia przyspieszyła rozwój e-commerce i centrów dystrybucji.
— Ostatnia sprzedaż magazynów Goodmana firmie GLP dodatkowo przyspieszy transakcje w tym segmencie. GLP na pewno będzie teraz się rozwijać, a inni inwestorzy magazynowi w Polsce nie pozostają w tyle i także bardzo aktywnie rozglądają się za nowymi akwizycjami — mówi Piotr Litwin.
Na przeciwnym biegunie są dziś grunty pod hotele. Inwestorzy z tego segmentu najwyraźniej czekają, aż turyści i biznes wrócą do podróżowania z czasów sprzed pandemii.
Nowy trend na rynku
— W tę lukę wchodzą inwestycje w mieszkania na wynajem, które bardzo mocno zaczynają się rozwijać na polskim rynku jako oddzielna branża. Część gości woli pobyt w apartamencie niż w hotelu, bo każdy jest w nim zameldowany sam, a nie z innymi, a w przypadku czyjegoś zakażenia wszystkim grozi kwarantanna — mówi Piotr Litwin.
Daniel Puchalski, partner zarządzający w Knight Frank, dodaje, że zainteresowanie działkami i projektami dla PRS (ang. Private Rented Sector) było widoczne już wcześniej i łączono je ze zmianą oczekiwań młodego klienta, który częściej jest mobilny niż w poprzednich pokoleniach i nie chce się wiązać długotrwałymi kredytami. Trend ten w pandemii zyskał nowe oblicze. Oprócz inwestycji będących na etapie projektowania pojawił się popyt i oferty na transakcje dotyczące całych budynków w trakcie realizacji.
— Jeszcze na etapie wbijania łopaty w ziemię można wprowadzić do projektu niezbędne poprawki, aby mieszkania mogły spełniać wymogi sektora PRS. Możliwość takich transakcji pojawiła się w ostatnim czasie w Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie czy Warszawie i odbieram to jako nowy, bardzo znaczący trend — mówi Piotr Litwin.
Mieszkania na wynajem różnią się od standardowej oferty dla klientów indywidualnych m.in. powierzchnią (od ok. 20 do maks. 32 m kw.) i częściami wspólnymi. Jeszcze na wczesnym etapie deweloper może pokusić się o przekształcenie inwestycji mieszkaniowej w produkt dla segmentu PRS.
— Rodzi się zupełnie nowa jakość: mieszkania z konsjerżem, serwisem technicznym i sprzątaniem oraz usługami w częściach wspólnych jak w hotelu, ale w niższej cenie. Jeżeli lokalizacja jest bliska ośrodkom akademickim, alternatywą mieszkań na wynajem może być nowoczesny akademik, co również w razie potrzeby pozwala później na zmianę przeznaczenia — mówi Piotr Litwin.
Jak przyznaje ekspert KF, działki na akademiki są dziś również poszukiwane przez inwestorów.
Retail do przeróbki
Jeszcze przed pandemią zdarzały się przypadki zmiany funkcji handlowej na mieszkaniową czy biurową, dotyczyło to jednak najstarszych obiektów i oczywiście tych, gdzie dopuszcza to planowanie przestrzenne. Obecnie do działu gruntów inwestycyjnych zgłaszają się też prywatni właściciele obiektów, którzy zorientowali się, że spowodowane lockdownem obniżki czynszów znacznie obniżyły ich rentowność.
— Do wygaśnięcia okresu najmu proponujemy przygotować działkę pod nową inwestycję. Umowy objęte jeszcze dwu-trzyletnią umową najmu pozwalają na uzyskanie decyzji środowiskowej, warunków zabudowy opartych na koncepcji dobrego architekta i wyjścia na rynek sprzedażowy z ciekawym projektem gruntowym pod zabudowę mieszkaniówką albo inwestycję typu mixed use — tłumaczy Piotr Litwin.
Przy tych ostatnich inwestycjach doradcy zachęcają też do współpracy deweloperów z różnych branż — np. specjalizujących się w mieszkaniach i biurowcach. Razem mogą zaoferować miastotwórczą przestrzeń, która przynosi efekt synergii, gdy np. dolne kondygnacje biurowców pełnią funkcję handlowo-usługową dostępną dla lokatorów budynków mieszkalnych.
Eksplozja serwerowni
Ostatnią wielką nowością na rynku gruntów są inwestorzy z branży IT, którzy dostrzegli popyt na centra danych. Zapowiedzi Microsoftu i Google’a dotyczące miliardowych inwestycji i rozwoju usług chmurowych, a więc i centrów danych w Polsce, znacznie podgrzały atmosferę wokół transakcji gruntami spełniającymi wyśrubowane wymagania data center.
— Ostatnie informacje prasowe mówiły o wynajmie 7,5 tys. m kw. magazynu na centrum danych. My poszukujemy działek od 2 do 5, a bywają również zapytania o 10 hektarów, jakimi są zainteresowani nowi gracze pragnący obecnie wejść na polski rynek data center, i to nie na zasadzie najmu, ale własności gruntu i budynków. To obecnie bardzo przyszłościowa nisza, gdzie ceny są odpowiednio wyższe niż te pod logistykę — mówi Piotr Litwin.
Jak ujawnia Piotr Litwin, ceny te są o około 50 proc. wyższe niż działki pod logistykę, a niższe o 30 proc. od biurowych. Wszystko zależy od lokalizacji, dostępności mocy przyłączeniowej, dostępności światłowodu i otoczenia.
Wstrzemięźliwe biurowce
W przypadku gruntów biurowych wielu nawet topowych deweloperów z tego segmentu mimo prowadzonych analiz nadal wstrzymuje się z decyzjami zakupowymi do końca września. Zdaniem Piotra Litwina czekają na jesień, by się przekonać, czy nie będzie nawrotu zakażeń i rząd ponownie nie zamknie nas w domach, co jeszcze bardziej osłabiłoby popyt. Nadzieję na większe otwarcie w tym segmencie wyraża natomiast Emil Domeracki, dyrektor ds. gruntów w dziale doradztwa inwestycyjnego Colliers International. Firma chce do końca sierpnia zebrać oferty na należącą do KGHM działkę w centrum Wrocławia. Miała tam być realizowana inwestycja jej właściciela — Cuprum, projekt pracowni architektonicznej Medusa. Może tu powstać obiekt biurowy oferujący ponad 30 tys. m kw. powierzchni.
— Jesteśmy więcej niż pewni, że będzie to największa transakcja na rynku gruntów w mieście regionalnym w 2020 r. Nieruchomość ma już za sobą wszystkie ważne decyzje i prawomocne pozwolenie na budowę. Widzimy bardzo duże zainteresowanie czołowych graczy na polskim rynku. Z powodu pandemii COVID-19 trochę mniejsze jest zainteresowanie podmiotów zagranicznych, co wynika m.in. z ograniczonych możliwości odbycia wizyty we Wrocławiu i obejrzenia działki, a także ostrożności inwestorów względem przyszłości polskiej gospodarki. Nie oznacza to jednak, że kapitał zagraniczny całkowicie ograniczył swoją aktywność. Otrzymujemy zapytania z różnych regionów, np. Singapuru, co świadczy o tym, że rynek gruntów powoli się budzi — mówi Emil Domeracki.
OKIEM EKSPERTA
Inwestorzy poszukują całych bloków
MAXIMILIAN MENDEL, dyrektor działu inwestycji mieszkaniowych JLL
Część deweloperów była zainteresowana sprzedażą całych budynków już wcześniej, ale skala tego zjawiska była znacznie mniejsza niż przed pandemią. O ile wcześniej mogli łatwo sprzedać mieszkania klientom indywidualnym, nie rezygnując z części marży, którą pociąga za sobą zakup „hurtowy”, o tyle od wybuchu pandemii stało się to trudniejsze. Jeszcze tego nie widać w wynikach za pierwszy i drugi kwartał, ale na podstawie zainteresowania przewiduję, że transakcji sprzedaży całych bloków z przeznaczeniem na wynajem przybędzie. Z drugiej strony inwestorzy, widząc wpływ lockdownu na sektory handlowy i biurowy, szukają ciekawych okazji w sektorze związanym z zamieszkaniem — mieszkaniach na wynajem, domach studenckich czy w budownictwie senioralnym. Zgodnie z naszymi danymi w całej Europie wartość transakcji w tzw. segmencie living wzrosła w pierwszym półroczu 2020 r. o 46 proc. w stosunku do analogicznego okresu 2019 r.