Ostrożność banków wobec branży hotelowej w wyniku pandemii ograniczyła prawie do zera liczbę kredytów udzielanych na budowę obiektów. Zaufanie powoli powraca, jednak warunki (wymóg około 50 proc. LTV) i wysokie koszty związane ze wzrostem stóp procentowych sprawiły, że korzystają z nich pojedyncze projekty. Nie wpływa to jednak na zablokowanie inwestycji hotelowych pod markami Accora.
— Współpracujemy z inwestorami, którzy czerpią dochody z innej działalności lub mają możliwość zaciągnięcia kredytu w międzynarodowych bankach, oraz z międzynarodowymi deweloperami, którzy mają inną sytuację finansową. Trzecią grupą są obiekty finansowane w systemie condo, w którym kapitał pochodzi z zakupu pokoi przez indywidualnych inwestorów — mówi Jacek Stasikowski, dyrektor ds. rozwoju sieci Accor w Polsce.
Pytania o współpracę napływają również od właścicieli już działających hoteli niezależnych, które nie potrzebują finansowania na budowę od podstaw. Pojawiają się też przypadki konwersji obiektów biurowych na hotele.
Nowości Accora w Polsce
W tym roku Accor spodziewa się w Polsce kilku otwarć. Więcej hoteli działających pod markami grupy pojawi się w następnych latach.
— Jest duży popyt na marki premium, czyli hotele 4-5-gwiazdkowe, jak np. MGallery i Mövenpick w miejscowościach wypoczynkowych, przede wszystkim nad morzem i w paśmie górskim. Marka MGallery jest już w Polsce reprezentowana przez trzy obiekty w Krakowie, Wrocławiu i Sopocie. Czwarty będzie otwarty w drugiej połowie roku — to Hotel Sanssouci w Karpaczu — mówi Jacek Stasikowski.
Część obiektów, które przyjmą gości pod marką Mövenpick, jest w trakcie budowy: Mövenpick Wrocław powstający w dawnym Hotelu Grand, naprzeciwko dworca PKP, będzie otwarty na przełomie lat 2023/24. To historyczny obiekt i lokalny inwestor. Trzy powstają w Karpaczu, Poznaniu i Zakopanem — pierwszy ma zostać otwarty na początku 2024 r., a drugi i trzeci w 2025 r. Piąta umowa na markę Mövenpick została zawarta z Polskim Holdingiem Hotelowym. Do polskiego portfolio obiektów dołączy InterferieMedical Spa Hotel Świnoujście z 308 pokojami, restauracją, browarem, kawiarnią oraz rozbudowaną strefą spa i wellness. Jego planowane otwarcie nastąpi w 2024 r.
Jedną ze znaczących inwestycji realizowanych w ramach grupy Accor jest także Mercure Resort Szczyrk, który powstaje w ramach przebudowy dawnego hotelu Orle Gniazdo. Zaoferuje 450 pokoi z bogatą ofertą gastronomiczną, salami konferencyjnymi i aquaparkiem. Otwarcie jest planowane na pierwszą połowę 2024 r.
— Najbliższe otwarcie — zaplanowane na lipiec tego roku — to uruchomienie butikowego hotelu The Crown Kraków Handwritten Hotel Collection. Jesteśmy z tego bardzo dumni, gdyż światowa premiera marki Handwritten Hotel Collection odbyła się zaledwie parę miesięcy temu — podkreśla Jacek Stasikowski.
W Krakowie miał w tym roku powstać również pierwszy w Polsce hotel marki Adagio przeznaczony na długie pobyty, np. miesiąc czy rok, w którym pokoje przypominają apartamenty z aneksami i wyposażeniem kuchennym.
— Inwestor odstąpił jednak od zakupu działki, dlatego szukamy kolejnych lokalizacji. Uważamy, że w Polsce są potrzebne tego typu obiekty — mówi Jacek Stasikowski.
Jego zdaniem w miejscowościach wypoczynkowych, w których jest już nasycony rynek w segmencie premium, pojawi się również popyt na tańsze hotele i sieć jest na to przygotowana, oferując marki z rodziny ibis.
W 2021 r. w Polsce zostały otwarte cztery hotele pod markami Accora na 14 uruchomionych w regionie Europy Wschodniej. W 2022 r. były dwa na 13. Według prognoz w 2023 r. marki Accora powinno otrzymać sześć obiektów w Polsce spośród 35 w regionie, a w 2024 r. — 11 z 41.
Inwestor buduje, Accor daje logo
Działalność grupy Accor jako operatora hotelowego opiera się nie tylko na zarządzaniu hotelami, ale również na nadawaniu obiektom marek z portfolio sieci — przy wsparciu biznesowym, operacyjnym, a także z zakresu dystrybucji i marketingu. Dzieje się tak albo na zasadzie franczyzy, albo umowy o zarządzanie, gdzie Accor staje się operatorem zarządzającym. Obecnie na ponad 5 tys. hoteli Accora na świecie ponad 3 tys. to obiekty franczyzowe. W tym kierunku grupa rozwija się również w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
— Decydując się na współpracę z Accorem, właściciel może liczyć m.in. na know-how czołowej grupy hotelowej na świecie, znajomość rynku hotelowego w danym kraju, systemy dystrybucyjne, działania marketingowe, siłę zakupową, a przede wszystkim na rozpoznawalność marki — twierdzi Jacek Stasikowski.
Obecnie Accor jest największą siecią hotelową w Polsce — pod jej markami (są to ibis i ibis Styles, Mercure, Novotel, MGallery, a także Sofitel i Raffels) działa około 90 obiektów.
Wyniki finansowe wracają do normy
Na koniec grudnia 2022 r. portfel hotelowy obejmował ponad 802 tys. pokoi w ponad 5 tys. obiektów na świecie. W 2022 r. Accor otworzył blisko 300 hoteli (43 tys. pokoi), co przekłada się na organiczny wzrost netto o 3,2 proc. w ciągu 12 miesięcy.
Ubiegły rok sieć zakończyła z 4,224 mld EUR przychodów, co oznacza wzrost o 80 proc. LFL (porównanie wyników obiektów działających i w tym, i w poprzednim roku) w stosunku do 2021 r.
Wciąż jednak dużym problemem, z jakim zmaga się branża, jest zyskowność — w przypadku niektórych lokalizacji wzrost cen za usługi hotelowe nie dogania wzrostu kosztów, zwłaszcza wynagrodzeń i mediów, które przekraczają wskaźniki inflacyjne.
Accor Services Poland, spółka prowadząca działalność operacyjną grupy w Polsce po włączeniu dawnego biznesu Orbisu, działa od czerwca 2019 r. Odczuwa wpływ pogorszenia kondycji branży na własnych wynikach. Według danych z KRS przychody spółki rosły od 2019 r. — wyniosły wówczas 29,5 mln zł. W 2020 r. było to już 65 mln zł, a w 2022 r. 80 mln. zł. Tymczasem tylko w 2020 r. zanotowała zysk netto — 98 mln zł. W 2019 r., pierwszym roku działalności, miała 9,7 mln zł straty netto, a w 2021 r. ponad 57 mln zł.
Z raportu grupy wynika natomiast, że zysk netto całej międzynarodowej firmy wzrósł z 85 mln EUR w 2021 r. do 402 mln EUR w 2022 r.
— Sytuacja finansowa w hotelarstwie szybko się poprawia. W I kw. tego roku zanotowaliśmy wzrost przychodów LFL o 54 proc. w stosunku do I kw. 2022 r. oraz wzrost w stosunku do 2019 r., czyli ostatniego roku przed pandemią — w niektórych lokalizacjach wzrost wyniósł nawet 40 proc. Według danych STR wskaźnik RevPAR wzrósł w Polsce o 28 proc. r/r — mówi Jacek Stasikowski.
Jego zdaniem kondycja finansowa branży hotelowej może być już tylko lepsza. Trudno sobie wyobrazić kolejne lata równie złe jak trzy ostatnie, kiedy pandemia i wybuch wojny w Ukrainie spowodowały chwilowy zastój w inwestycjach.
— Biznes hotelowy udowodnił przez te lata, że jest jednym z bardziej stabilnych i elastycznych. Porównując wychodzenie z kryzysu w innych sektorach, np. nieruchomości biurowych, nad którym nadal ciążą konsekwencje wprowadzenia pracy zdalnej, hotelom udało się bardzo szybko odbudować najważniejsze wskaźniki związane z cenami i frekwencją — twierdzi Jacek Stasikowski.
W Polsce tylko cztery banki udzielają kredytów na budowę hoteli, ale żeby uzyskać finansowanie, trzeba znać kogoś w banku, mieć bardzo dobry projekt, dobrą lokalizację, dobrego operatora i dobrą sieć. A i tak potem okazuje się, że trzeba jeszcze zapewnić 50 proc. wkładu własnego, a marża bankowa wynosi 7-8 proc. Przed pandemią wynosiła 3-3,5 proc. Oczywiście inwestorzy szukają alternatywy w systemie condo, ale tu też potrzeba mieć 10-15 proc. wkładu własnego, aby zacząć budowę. Z planowanych 5 tys. pokoi w tym systemie w budowie jest tylko połowa, a reszta prawdopodobnie nie ruszy. Nieznający branży hotelowej inwestorzy działający w tym systemie i bezsensowne lokalizacje sprawiają, że część obiektów nie może sprzedać nawet tylu pokoi, aby zarobić na te 10 proc. potrzebne do rozpoczęcia budowy. Być może rynek powróci do stanu normalności za dwa lata — gdy banki zobaczą wyniki branży, przypomną sobie, że jest to bardzo dobry sektor, i obniżą marże choćby do poziomu 4,5 proc.
Obłożenie i ceny faktycznie wzrosły i cały rok zapowiada się pod tym względem dobrze. Klienci pogodzili się z tym, że wszystko drożeje, choć w efekcie skrócili czas pobytu. Jako pokłosie pandemii pozostanie też pewnie krótkie okienko rezerwacyjne. Rezerwacje na ostatni moment bardzo utrudniają planowanie. W porównaniu z tą niedogodnością prawdziwym problemem jest jednak zarządzanie kosztami. Wygrywają ci, którzy potrafią to robić.
Accor, jak wszystkie sieci, rozwija się przez cudze inwestycje: właścicieli, deweloperów. I tak jak inne sieci do niedawna omijał miejscowości wypoczynkowe. Dziś marki hotelowe w nich się zadomowiły, bo w dużych miastach trudniej otworzyć hotel. Widocznie właściciele oceniają, że zyski z posiadania znanego logo przewyższą związane z tym koszty.