Spółka Condohotels Management (CHM), były operator Hotelu Platinum przejętego w 2018 r. przez spółdzielnię inwestorów, odmawia wydania dwóch lokali nowym właścicielom. Ostateczny termin minął 20 stycznia.
— Poprzedni właściciele wypowiedzieli umowy najmu z CHM, a następnie sprzedali swoje pokoje dwóm naszym klientom. Mimo spełnienia wszystkich warunków niezbędnych do przeniesienia prawa własności, zawarcia umów sprzedaży w formie aktów notarialnych i wpisania nowych właścicieli do ksiąg wieczystych CHM ignoruje wezwania do wydania lokali. W tej sytuacji właściciele zmuszeni są do podjęcia czynności zmierzających do uzyskania rzeczywistego dostępu do lokali, chcą jednak uniknąć spektakularnych rozwiązań siłowych — mówi Agata Lickiewicz, radca prawny z Kancelarii Czaiński Prawnicy, reprezentująca poszkodowanych oraz spółdzielnię Platinum Ostróda.
Nowych właścicieli wspiera spółdzielnia zrzeszająca blisko 40 właścicieli apartamentów inwestycyjnych, którzy na przełomie 2017 i 2018 r. wypowiedzieli umowy najmu, gdyż operator nie przekazywał im czynszów (domagają się w sądzie łącznie z odsetkami 2 mln zł).
Złapał kozak tatarzyna
Połączenie sił pomogło indywidulnym inwestorom uzyskać wpływ na zarządzanie obiektem. Było to jednak jedynie częściowe zwycięstwo. Powiązany z deweloperem sprzedawca lokali przekazał restaurację i recepcję spółce CHM, której deweloper powierzył zarządzanie obiektem. CHM, mający obecnie prawo do zarządzania sześcioma pokojami, nie pogodził się z utratą obiektu. Spółdzielcy musieli przeznaczyć jeden z pokoi na recepcję oraz podpisać umowę z pobliskim lokalem gastronomicznym. Doprowadzili też drugą linię energetyczną, ponieważ po rozwiązaniu umów najmu były operator odciął ich pokoje od prądu. Nie zgodził się też na otwarcie łącznika prowadzącego na basen na sąsiedniej posesji, więc goście muszą pokonywać ten dystans w plenerze.
— Proponowaliśmy opłatę za udostępnienie przejścia na basen, ale CHM — mimo że jest na minusie [w spółce toczy się postępowanie układowe i restrukturyzacja pod nadzorem sądu w Elblągu — red.] — woli nie zarobić, byle utrudniać nam działalność — mówi Jacek Miller, przewodniczący rady nadzorczej spółdzielni Platinum Ostróda.
Jako przykład obstrukcji podaje też zaskarżenie przez CHM uchwały wspólnoty (tworzą ją wszyscy właściciele lokali) umożliwiającej wystąpienie o dotację unijną na remont przeciekającego dachu. Tocząca się w sądzie procedura odwoławcza uniemożliwiła zabieganie o nią w terminie.
Inny punkt widzenia
CHM twierdzi, że nie ma podstaw prawnych do wydania lokali, bo umowy nie zostały skutecznie rozwiązane. Powołuje się na zakaz wynikający z prawa restrukturyzacyjnego. Broni się również przed zarzutami utrudniania życia spółdzielcom. „Restauracja i przejście na basen są wyłączną własnością CHM. Spółdzielnia nie posiada żadnego tytułu uprawniającego do korzystania z tych pomieszczeń. Restauracja jest ogólnodostępna, obsługiwani są wszyscy goście, także osoby korzystające z apartamentów zarządzanych przez spółdzielnię”. Były operator zaprzecza też, że uniemożliwia pozyskanie pieniędzy na remont dachu. Uważa, że na ten cel powinny zostać przeznaczone pieniądze z funduszu remontowego wspólnoty, na który również CHM płaci zaliczki.
„Mimo to wspólnota powyższe kwoty przeznaczyła na sfinansowanie drugiego niepotrzebnego przyłącza energetycznego” — odpowiada spółka.
Papiery, przepisy i realia
Konflikt utrudnia funkcjonowanie condohotelu, a w efekcie uzyskiwanie przez inwestorów oczekiwanych dochodów. Nie przewidzieli takiego przebiegu zdarzeń, kupując lokale z „gwarantowanym” zwrotem z inwestycji 8 proc. rocznie. Zdaniem ekspertów w zakresie ryzyka związanego z inwestycjami na rynku condohoteli rzeczywistość wyprzedza nie tylko wyobraźnię inwestorów, ale też regulacje.
— W przypadku projektów kuszących niemałym i rzekomo pewnym zyskiem przed podjęciem decyzji o zaangażowaniu pieniędzy inwestor powinien rozważyć również czarne scenariusze. Należy zwrócić szczególną uwagę na to, w jakim stopniu proponowana umowa zabezpiecza inwestora na wypadek niewywiązywania się dewelopera lub operatora z zobowiązań. Istotna jest jednak nie tylko rzetelna ocena zapisów umowy. Przede wszystkim trzeba przyjrzeć się realnej możliwości ich wyegzekwowania — mówi Przemysław Kastyak, radca prawny i partner w kancelarii Penteris, Tokaj i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
Zdaniem Marleny Kosiury, analityka portalu InwestycjewKurortach.pl, rynek operatorów condohotelowych dopiero się tworzy — wszyscy uczą się najmu i obsługi gości. O ile do condohoteli w miastach chętnie wejdzie wiele firm, o tyle do kurortów kolejki nie ma. Biznes jest trudny, bo po sezonie niełatwo o gości, a w sezonie — o pracowników.