Około 40 właścicieli jednostek condo w hotelu Platinium w Ostródzie procesuje się w miejscowym sądzie o zaległe dochody z firmą zarządzającą hotelem do 2017 r. W sumie razem z odsetkami chcą odzyskać 2 mln zł. Sprawa toczy się od ponad dwóch lat. W tym czasie udało im się założyć spółdzielnię, która zastąpiła dotychczasowego operatora obiektu. Zamiast bezobsługowej inwestycji mają walne zebrania członków spółdzielni i tworzenie strategii, ale równocześnie możliwość decydowania o przyszłości obiektu.
Dobre złego początki
Kupując w 2012 r. pokoje w hotelu w systemie condo, inwestorzy płacili średnio po 300 tys. zł. Umowa na 10 lat dawała rocznie „gwarantowany” zwrot z inwestycji na poziomie 8 proc. (w równych kwartalnych ratach). Tak wysoki zysk miał zapewnić profesjonalny operator hotelowy — spółka Condohotels Management (CHM), powiązana z deweloperem, z którą inwestorzy podpisali umowy najmu swoich jednostek.
Niestety wkrótce firma dewelopera upadła, a w 2014 r. zmienił się zarząd spółki CHM — nowym prezesem została Elżbieta Lendo (od połowy 2016 r. jest ona również jedynym wspólnikiem tej spółki). CHM zaproponowała właścicielom aneksy do dotychczasowych umów, motywując to zagrożeniem płynności finansowej spowodowanym opóźnieniami drugiej inwestycji hotelowej w Ostródzie, obsługiwanej przez tego operatora. Zamiast 8-procentowych czynszów właściciele mieli uzyskać 5 proc. w 2015 r. i 6 proc. w 2016 r. z wyrównaniem tej zaległości od 2017 r. Wyrównania za lata 2015-16 inwestorzy nie uzyskali do dziś. Co więcej, od 2017 r. CHM przestała praktycznie płacić właścicielom lokali czynsz, nadal jednak prowadziła działalność, wykorzystując ich pokoje.
Pomysł: spółdzielnia
— Jako właściciele — około 40 osób z różnych stron Polski — byliśmy pozbawieni nie tylko wpływu na zarządzanie naszymi pokojami, ale wiele wysiłku kosztowało nas choćby to, by skontaktować się ze sobą i uzgodnić jakiś plan działania — wspomina Dorota Klechniowska, prezes Platinum Ostróda-Spółdzielnia.
Narzędziem odzyskania kontroli nad własnością okazały się przepisy spółdzielcze. Właściciele apartamentów zaangażowali kancelarię prawną, za jej poradą powołali spółdzielnię i pozbyli się operatora.
— W polskim systemie prawnym brak jest regulacji chroniących inwestorów w systemach condo przed nieudolnym zarządzaniem hotelami przez operatorów, a często nawet przed ich nieuczciwością. Operator hotelu, którym zazwyczaj jest spółka prawa handlowego, jest podmiotem całkowicie niezależnym od inwestorów, którzy nie mają ani wpływu na jego działania, ani możliwości weryfikacji jego finansów — mówi Agata Lickiewicz, radca prawny z Kancelarii Czaiński Prawnicy, reprezentująca przed sądem poszkodowanych właścicieli.
Obecnie Platinum Ostróda-Spółdzielnia sama zarządza lokalami i rozlicza się z zysków z inwestorami (właścicielami lokali). Mają oni wgląd w księgi rachunkowe, mogą podejmować strategiczne decyzje na zgromadzeniu właścicieli. Spółdzielnia weszła więc w rolę operatora i samodzielnie prowadzi działalność wynajmu apartamentów i utrzymania obiektu.
Mielizny condo
— Takiej możliwości nie ma w przypadku umów cywilno-prawnych z zewnętrznym operatorem, bo inwestorzy lokali nie są udziałowcami spółki operatorskiej. Proponowane inwestorom przez operatora umowy najmu, dzierżawy, itp. w praktyce pełne są pułapek i ślepych zaułków. Przykład apartamentów w Ostródzie pokazuje, jak potężne ryzyko wiąże się z inwestycją w systemie condo — mówi Michał Czaiński, Kancelaria Czaiński Prawnicy, ekspert prawa nieruchomości.
Zdaniem Michała Czaińskiego rozwiązanie umowy najmu lokalu ze spółką operatorską w przypadku podobnym do condohotelu w Ostródzie to często dopiero początek problemów inwestora. W czasie sporu prawnego hotel jest często zamknięty. Po pozbyciu się dotychczasowego operatora inwestorzy muszą samodzielnie wynajmować swoje apartamenty (np. przez portal rezerwacyjny), zapewniać ich obsługę i sprzątanie. Odzyskanie kontroli nad inwestycją bywa też trudne, gdy np. deweloper bez wiedzy inwestorów zatrzymuje sobie restaurację lub basen w danym hotelu, co w razie sporów umożliwia mu wywieranie nacisków czy szantaże.
Ryzykowne nieruchomości
Jesienią na łamach „PB” pisaliśmy o sytuacji obligatariuszy spółki Metropolitan Investment, którzy od kilku miesięcy starają się odzyskać pieniądze zainwestowane w nieruchomości tej spółki. Wyemitowane przez MI obligacje miały finansować projekty budowlane Metropolitana. Jednak intensywna sprzedaż udziałów i obligacji z obietnicą sowitego zysku nie szła w parze z pracami budowlanymi na projektach, których oddanie przesunęło się nawet o kilkanaście miesięcy. Ostatecznie poskutkowało to trudnościami z terminową spłatą obligatariuszy. Spółka zapewnia, że spłaci swoje długi ratalnie przez następnie 2-3 lata. Przed inwestycjami w nieruchomości na wynajem krótkoterminowy ostrzegała we wrześniu Komisja Nadzoru Finansowego.
„Urząd KNF wskazuje, że inwestycje te mogą przybierać różne formy i mogą wiązać się z różnymi tytułami właścicielskimi dla nabywcy, w tym między innymi z uzyskaniem statusu właściciela nieruchomości, współwłasności nieruchomości czy też z nabyciem udziału w spółce będącej jej właścicielem. Należy jednak pamiętać, że każdorazowo inwestycje takie wiążą się z ryzykiem utraty zainwestowanych środków finansowych, którego inwestorzy powinni być świadomi” — napisano w komunikacie regulatora.
Podkreślono też, że firmy oferujące takie inwestycje nie podlegają zazwyczaj nadzorowi KNF.
OKIEM PRAKTYKA
Spółdzielnia pierwszego wyboru
MACIEJ SZATKOWSKI, prezes zarządu, Spółdzielnia Właścicieli „Blue Marine Mielno”
Jako właściciele apartamentów w Blue Marine Mielno, przejmując w kryzysowym dla nas 2014 r. zarządzanie ośrodkiem, wybraliśmy formułę spółdzielni, bo dawała nam dużą elastyczność przystępowania do niej i występowania z niej. Zakładając spółkę właścicielską, musielibyśmy we wszystkich takich przypadkach zgłaszać się u notariusza, co fizycznie byłoby niemożliwe przy 140 właścicielach. Spółka byłaby może lepsza, gdyby duża część właścicieli posiadała wiele apartamentów, bo w spółdzielniach każdy członek ma jeden głos, niezależnie od zaangażowania finansowego, co wydaje się mniej sprawiedliwe. Po przejęciu apartamentów przez spółdzielnię nadal jest to inwestycja bezobsługowa dla 99 proc. właścicieli. Jako zarząd zajmujemy się wszystkim: wynajmowaniem ludzi, którzy to prowadzą operacyjnie, znajdowaniem kanałów sprzedaży, promowaniem. Członkowie spółdzielni uczestniczą tylko w corocznym walnym zebraniu. Na pewno w takim właścicielskim modelu zarządzania widać bardziej strategiczne podejście. Priorytetem nie są wyniki konkretnego roku, ale perspektywa długookresowa.