Inwestuj w mieszkanie na Śląsku, ino gibko

opublikowano: 26-03-2017, 22:00

Do wszystkich goroli: górnośląski rynek to nie tylko bloki Katowic, chociaż tam rentowność najmu przekracza 5 proc.

Aglomeracja była ostatnio słowem padającym w mediach równie często co uszczelnienie VAT czy wycinka drzew — przyłączenie do stolicy miało albo gwałtownie poprawić warunki życia w okolicznych miejscowościach, albo dramatycznie je pogorszyć, w zależności od wypowiadającej się opcji. Z punktu widzenia inwestora warto się zastanowić, jak na przykład na ceny mieszkań w Ząbkach wpłynęłoby to, że nagle stałyby się nieruchomościami w samej Warszawie. Założenie, że przełożenie na stawki za mkw. musi być korzystne i natychmiastowe, dowiodłoby jednak naiwności, szczególnie w przypadku, w którym w zasięgu ręki jest prawdziwy i znany od lat model takiego skupiska miast. W skład tzw. konurbacji górnośląskiej wchodzi ich aż 19, ale spośród nich deweloperzy — a za nimi również inwestorzy — dobrze zdążyli poznać raczej wyłącznie Katowice. Tymczasem, jak wynika z obserwacji Emmersona, aktywność na rynku nieruchomości zwiększa się też dookoła, chociażby w Sosnowcu czy Gliwicach, a jedna z ważniejszych deweloperskich spółek niedawno kupiła tam nawet grunty pod zabudowę. Pytanie więc, czy warto zamiast w stolicy kraju zainwestować w mieszkanie w stolicy Górnego Śląska, a jeśli już mowa o wizjach z rozmachem, to czy lepiej sprawdzi się Ruda Śląska, czy może przykładowe Ząbki.

BĘDZIE PROBLEM?:Prognozy GUS sugerują, że do 2050 r. liczba 
mieszkańców Katowic zmaleje o 30 proc. Problem ten dotyczy większości 
miast wojewódzkich, ale tylko Katowic, Kielc i Łodzi w takim stopniu.
Wyświetl galerię [1/2]

BĘDZIE PROBLEM?:Prognozy GUS sugerują, że do 2050 r. liczba mieszkańców Katowic zmaleje o 30 proc. Problem ten dotyczy większości miast wojewódzkich, ale tylko Katowic, Kielc i Łodzi w takim stopniu. Fotolia

Szczepan Twardoch poleca

Na górnośląskim rynku pierwotnym większość ofert rzeczywiście przypada na Katowice, wynika z danych portalu Otodom, natomiast reszta miast ma razem udział 45-procentowy. 8 proc. nowych mieszkań na sprzedaż jest w Tychach, a po 7 proc. w Dąbrowie Górniczej i Sosnowcu — pozostałe stanowią jeszcze mniejszy wycinek oferty, co przekłada się zresztą na znacznie skromniejsze budowlane projekty. Jak podaje Emmerson, poza Katowicami firmy deweloperskie trudnią się głównie budową niewielkich domów wielorodzinnych czy szeregowców, a w stolicy regionu w ofercie dominują mieszkania w blokach — jednych i drugich ma przy tym przybywać, chociaż różnice cenowe dalej mogą być spore.

— Mimo że konurbacja śląska jest największym skupiskiem ludności w Polsce, której liczba sięga 2,5 mln, nie jest to tak samo chłonny i dynamiczny rynek nieruchomości jak nieco mniejsza aglomeracja warszawska. Wszystko dlatego, że składa się z wielu autonomicznych miast o różnym potencjale i przy dużych dysproporcjach cenowych pomimo bliskiego sąsiedztwa. Analiza danych serwisu Domiporta.pl pokazuje, że średnia cena mkw. używanego mieszkania w Sosnowcu jest o prawie 400 zł niższa od średniej w Katowicach i wynosi 3,1 tys. zł. Podobnie wygląda zestawienie cen stolicy województwa z Chorzowem, choć tu różnica jest mniejsza i wynosi 200 zł za mkw. Co ciekawe, na Śląsku istnieje bardzo silne przywiązanie do rodzinnego miasta, więc rodowity zabrzanin nie będzie chciał zamieszkać w Bytomiu czy Gliwicach — komentuje Marcin Górka z Domiporty, zaznaczając jednak, że wspomniany lokalny patriotyzm zauważalny jest bardziej na rynku mieszkań, bo jeśli mowa o kupnie domu czy gruntu pod zabudowę, decyduje analiza ekonomiczna.

Zdaniem eksperta, w obrębie samego województwa warto oprócz Katowic wskazać na takie miasta, jak Gliwice, Tychy czy Bielsko-Biała, które przodują pod względem popytu mieszkaniowego — m.in. z powodu najlepszej w kraju infrastruktury drogowej, która według analityka determinuje powstawanie nowych inwestycji w tym regionie. W tych ośrodkach ceny nieruchomości są najwyższe, dlatego drugi biegun wyznaczał będzie dla nich Bytom, w którym średnia cena za mkw. lokalu z rynku wtórnego to 2,4 tys. zł — jak podaje Maciej Górka — a bezrobocie osiągnęło najwyższy w regionie poziom 15 proc. Dla porównania, przeciętna stopa bezrobocia na Śląsku w styczniu wyniosła 6,8 proc. i raczej nie trzeba zaznaczać, jakie są w tej dziedzinie zasługi Katowic.

Perła w koronie

Skoro ceny zarówno na katowickim rynku wtórnym, jak i na pierwotnym są najwyższe, nie do przeoczenia jest też potencjał inwestycji. Średnia cena używanego mieszkania to około 3,5 tys. zł za mkw., natomiast nowego od ponad 3 lat nie spadła poniżej 5 tys. zł za mkw., dlatego zdaniem analityka Domiporty Katowice są dla inwestora kupującego mieszkanie najlepszym wyborem, bo rentowność z najmu przekracza tam 5,3 proc.

— Faktycznie, Katowice są przykładem szczególnym. Jest to miasto o bardzo wysokich przeciętnych zarobkach, a z drugiej strony lokalizacja, z której odpływa sporo osób. Prognozy GUS sugerują, że do 2050 r. liczba mieszkańców Katowic zmaleje o 30 proc. Problem ten dotyczy większości miast wojewódzkich, ale tylko Katowic, Kielc i Łodzi w takim stopniu. Moja hipoteza wobec takich miast jest taka, że jeśli w związku z obiektywnymi czynnikami liczba mieszkańców się kurczy, a mimo to zarobki przyciągają, przyjezdni rzadziej decydują się na zakup, ograniczając się do rynku najmu. W efekcie czynsze są wysokie wobec cen zakupu nieruchomości, czego efektem jest wysoka rentowność najmu — tłumaczy Bartosz Turek z Open Finance. Specjalista uważa, że zarobić można dużo tu i teraz, ale w perspektywie lat mogą pojawić się problemy. Jeśli liczba mieszkańców danej okolicy zmaleje o 30 proc., może to oznaczać spadek stawek czynszów, a niewykluczone, że również samej wartości nieruchomości.

Zdaniem eksperta, takich zysków nie można się natomiast za bardzo spodziewać w przypadku poszerzenia granic administracyjnych stolicy.

— Dopóki wraz z decyzjami politycznymi nie będą szły faktyczne inwestycje infrastrukturalne, próżno liczyć na duży wzrost cen. Co z tego, że ktoś w dowodzie będzie miał napisane na przykład zamiast Ząbek czy Piaseczna — Warszawa, skoro dalej będzie mieszkał dokładnie w tym samym miejscu, dojeżdżając tyle samo czasu do pracy i wracając do tego samego sąsiedztwa o niezmienionej jakości życia? — komentuje Bartosz Turek. Gdyby więc gorol chciał rekomendować hanysowi zakup pod Warszawą, lepiej, żeby nie powoływał się na wspaniałości aglomeracji, bo usłyszy, że cygani.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu