Ujawniony przez „PB” ostry spór o warszawski biurowiec Mennica Legacy Tower (MLT), jaki toczą Cezary Jarząbek, prezes i wspólnik balansującej na krawędzi bankructwa grupy Golub Gethouse (GG) oraz jeden z jej największych inwestorów – rodzina Radziwiłłów, trwa już ponad rok, a jego końca nie widać. W ramach wojny mającym polskie arystokratyczne korzenie Johnowi i Philipowi Radziwiłłom udało się sądownie uzyskać dostęp do skrzynki mejlowej Cezarego Jarząbka. Znaleźli tam informacje, które stały się podstawą doniesienia do prokuratury przeciwko szefowi GG, i które – jak liczą –przechylą szalę zwycięstwa w sporze na ich stronę.
Donos na Cezarego Jarząbka
Zawiadomienie autorstwa Radziwiłłów dotyczy podejrzenia popełnienia przestępstw karalnej niegospodarności i korupcji gospodarczej poprzez usiłowanie wyrządzenia szkody wielkich rozmiarów w zamian za obietnicę korzyści majątkowej, a także poświadczenia nieprawdy poprzez podpisanie antydatowanego pełnomocnictwa.
- Mogę potwierdzić, że takie zawiadomienie wpłynęło do naszej prokuratury i jest analizowane w celu nadania mu dalszego biegu – mówi Aleksandra Skrzyniarz, rzecznik prasowa Prokuratury Okręgowej w Warszawie.
O co chodzi? MLT to biurowiec warty ok. 2 mld zł, należący do spółki Mennica Tower GGH MT. Połowę jej akcji ma spółka córka giełdowej Mennicy Polskiej, kontrolowanej przez Zbigniewa Jakubasa, jednego z najbogatszych Polaków. A drugie 50 proc. oraz prawo zarządzania MLT należy do GGH PF Project 3 GGH Management (GGH PF3). I właśnie o to, kto będzie kontrolował tę spółkę, toczy się wojna.
Zawiadomienie Radziwiłłów dotyczy okresu między majem a wrześniem 2021 r. Wtedy to, jak wynika z mejli, Cezary Jarząbek negocjował sprzedaż połowy MLT z amerykańskim funduszem Silver Point Capital (SPC). Miała ona przyjąć formę wykupienia przez SPC wszystkich udziałów w GGH PF3, z których największe pakiety kontrolują: Radziwiłłowie, fundusze zarządzane przez CVI Dom Maklerski oraz trzy spółki kontrolowane przez Cezarego Jarząbka, które współfinansowały budowę MLT za pomocą obligacji, sprzedawanych inwestorom indywidualnym.
Sprzedać tanio i zarobić
Radziwiłłowie, na podstawie zabezpieczonych mejli, twierdzą, że szef GG oferował SPC połowę MLT za kwotę rzędu 113 mln EUR, czyli o 12 mln EUR zaniżoną w stosunku do ówczesnej minimalnej ceny rynkowej, jaką m.in. na podstawie opinii firmy doradczej E&Y określają na 125 mln EUR (by uzyskać wycenę całego budynku kwotę trzeba by pomnożyć przez dwa i dołożyć do niej wartość zadłużenia Mennicy Tower GGH MT z tytułu kredytu, czyli prawie 130 mln EUR – przyp. aut.).
Zdaniem rodziny inwestorów motywacją Cezarego Jarząbka było to, że jednocześnie negocjował z SPC obietnicę korzyści majątkowej dla siebie, w postaci udziału w osiągniętym przez SPC zysku z późniejszej odsprzedaży połowy MLT, już po cenie rynkowej. „Prywatna łapówka”, jak określają ją Radziwiłłowie, miałaby przy tym być tym ich zdaniem tym większa, im… taniej amerykański fundusz przejąłby 50 proc. biurowca.
Swoje zarzuty Radziwiłłowie opierają na modelach finansowych, przesyłanych przez Cezarego Jarząbka SPC i dwóm pośrednikom w transakcji, a także na podpisanym jednostronnie przez szefa GG porozumieniu z 3 września 2021 r., w którym zobowiązał się nie tylko do doprowadzenia do transakcji z SPC, ale też zablokowania ewentualnych konkurencyjnych ofert.
Zgodnie z modelami autorstwa Cezarego Jarząbka jego udział w zysku miał być tym wyższy, im większy zysk udałoby się osiągnąć SPC. I tak, gdyby amerykański fundusz sprzedał połowę MLT od 11 do 20 proc. drożej, niż cena zakupu, szef GG zainkasowałby 8 proc. różnicy, a gdyby SPC udało się uzyskać 41 proc. zysku lub więcej, udział Cezarego Jarząbka miałby wzrosnąć do 25 proc.
Co ciekawe, równocześnie szef GG prowadził rozmowy z australijską firmą Macquarie Group. Jej przedstawicielom też przesyłał podobne modele finansowe. I przewidywał w nich udział dla siebie w zysku z transakcji odsprzedaży połowy MLT na kwoty rzędu 2,3 – 2,6 mln EUR. Gdyby te przewidywania się sprawdziły, Cezary Jarząbek podwoiłby wpływy, które należały mu się ze sprzedaży MLT (sam szacował je w mejlach na 2-2,5 mln EUR). Do transakcji z SPC czy Macquarie Group jednak nie doszło, bo zablokowali je Radziwiłłowie.
Śledztwo w sprawie zarządcy
Jak to wszystko komentuje szef GG? Do zawiadomienia Radziwiłłów do prokuratury w ogóle się nie odnosi. Podkreśla jedynie, że już w styczniu 2022 r. ta sama Prokuratura Okręgowa w Warszawie wszczęła śledztwo w sprawie nielegalnego przejęcia przez rodzinę inwestorów, przy udziale ustanowionego na ich wniosek zarządcy Gawła Jarosińskiego, kontroli nad MLT.
Chodzi o wydarzenia z sierpnia 2021 r., kiedy to ustanowiony przez sąd zarządca przeprowadził zgromadzenia wspólników spółek z grupy GG, na których do ich zarządów, w miejsce m.in. Cezarego Jarząbka, zostali powołani Philip i John Radziwiłłowie. Zdaniem szefa GG decyzja o wszczęciu śledztwa dowodzi, że czynności podjęte przez rodzinę inwestorów „były przestępstwem”.
Cezary Jarząbek na potwierdzenie swych słów przesłał "PB“ decyzję o wszczęciu śledztwa. Wynika z niej, że postępowanie dotyczy podejrzenia przekroczenia przez zarządcę uprawnień, które miało sprowadzić „bezpośrednie niebezpieczeństwo wyrządzenia szkody majątkowej” spółkom z grupy GG, związanym z MLT oraz właścicielowi budynku, czyli Mennicy Tower GH MT.
- Śledztwo toczy się w sprawie, nikomu nie przedstawiono zarzutów – informuje Aleksandra Skrzyniarz, rzecznik prasowa Prokuratury Okręgowej w Warszawie.
Gaweł Jarosiński w ubiegłym roku, jeszcze przed wszczęciem śledztwa, zapewniał, że jako zarządca „działał w ramach i na podstawie prawa, w tym postanowień sądu”. A Radziwiłłowie dodają, że odkryte przez nich mejle potwierdzają, że działania zarządcy, polegające na odsunięciu od władzy Cezarego Jarząbka, były w pełni uzasadnione.
Podejrzane daty pełnomocnictw
Zmiany przeprowadzone na walnych zwołanych przez Gawła Jarosińskiego zostały wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) i Radziwiłłowie do dziś figurują w rejestrach firm, zarządzających biurowcem. Cezary Jarząbek próbował doprowadzić do odwrócenia tych zmian, ale sądy rejestrowe się na to nie zgodziły, wydając kilkanaście różnych rozstrzygnięć korzystnych dla rodziny inwestorów.
Według Radziwiłłów przed KRS Cezary Jarząbek i obsługująca go kancelaria prawna posługiwali się pełnomocnictwami, datowanymi na 11 sierpnia 2021 r. (czyli sprzed daty wpisania Radziwiłłów do rejestrów), choć - jak ich zdaniem wynika z zabezpieczonych mejli – zostały one podpisane dopiero 7 września 2021 r. (czyli już po wpisach do KRS). To dlatego doniesienie do prokuratury, złożone przez rodzinę inwestorów, dotyczy też poświadczenia nieprawdy.
Jak już napisaliśmy, Cezary Jarząbek nie komentuje tych zarzutów. Prawnik, który podpisał się pod pełnomocnictwami wraz z szefem GG, zaprzecza twierdzeniom Radziwiłłów, jednocześnie odmawiając dalszych komentarzy ze względu na tajemnicę adwokacką.
Jednocześnie w czerwcu 2022 r. kancelaria, obsługująca Cezarego Jarząbka w okresie czerwiec-wrzesień 2021 r., przesłała do GGH PF3 wezwanie do zapłaty na, bagatela, ponad 0,5 mln zł za usługi prawne (szef GG miał jej zapłacić jedynie 70 tys. zł). W wezwaniu znajduje się sformułowanie, że w wypadku braku zapłaty żądanych kwot do 14 czerwca 2022 r., kancelaria podejmie „stosowne kroki zmierzające do wszczęcia egzekucji”. Prawnik, z którym rozmawialiśmy, przyznaje jednak, że do dziś takie działania nie zostały podjęte.
Zablokowane konta
W batalii prawnej między Radziwiłłami a Cezarym Jarząbkiem większość rozstrzygnięć jest korzystna dla tych pierwszych. Jednym z nich jest prawomocny już wyrok z marca 2021 r., stwierdzający, że uchwały z września 2021 r. o nieskuteczności powołania Radziwiłłów do zarządów spółek z grupy GG są nieważne.
Równocześnie jednak szefowi GG udało się uzyskać zabezpieczenia polegające m.in. na wstrzymaniu skuteczności uchwał z sierpnia 2021 r., powołujących Radziwiłłów do zarządów firm. Prawnicy rodziny inwestorów złożyli zażalenia na decyzje o zabezpieczeniach, ale te mimo upływu wielu miesięcy wciąż nie zostały rozpoznane. Ostatnio do akt tych spraw Radziwiłłowie złożyli wnioski dowodowe, oparte na informacjach z zabezpieczonej skrzynki mejlowej Cezarego Jarząbka. I liczą, że to one właśnie przekonają ostatecznie sądy do uchylenia zabezpieczeń.
Na razie jednak kredytujące MLT konsorcjum banków (z mBankiem na czele) zablokowało Mennicy Tower GGH MT dostęp do rachunków bankowych, powołując się m.in. właśnie na udzielone zabezpieczenia i związaną z nimi niepewność, kto ma prawo reprezentowania spółki, będącej właścicielem biurowca. Co więcej, mBank blokuje też możliwość zamiany kredytu budowlanego, którego pierwotny termin spłaty upłynął (ostatnim aneksem został przedłużony do końca września 2022 r.), na kredyt inwestycyjny. A to sprawia, że wciąż istnieje groźba przejęcia MLT przez konsorcjum banków na podstawie zabezpieczeń hipotecznych.
Żądanie 20 mln EUR
Rachunki bankowe Mennicy Tower GGH MT są zablokowane od wielu miesięcy i również tej kwestii dotyczą mejle, zabezpieczone na wniosek Radziwiłłów. Na początku roku obie strony sporu chciały się dogadać za pośrednictwem Marcina Leji, prezesa CVI Domu Maklerskiego (fundusze zarządzane przez brokera są jednym z największych inwestorów MLT).
W mejlu z 4 lutego 2022 r. Cezary Jarząbek wycenił swoje udziały w projekcie na, bagatela, 20 mln EUR. I takiej właśnie kwoty, rozłożonej na dwie transze (połowa od razu przy podpisaniu ugody, połowa po sprzedaży budynku) zażądał od Radziwiłłów. W odpowiedzi z tego samego dnia Marcin Leja napisał szefowi GG: „Wycofuję swoją pomoc w próbie znalezienia kompromisu. Twoje oczekiwania są niestety zdecydowanie oderwane od realiów.”
W mejlu z 4 lutego 2022 r. Cezary Jarząbek żądał też natychmiastowej spłaty obligacji wszystkich jego spółek (Golub Gethouse MLT, GGH MLT i MLT GGH), związanych z projektem MLT, które winne są kilkuset inwestorom indywidualnym około 25,5 mln EUR. I trudno się temu żądaniu dziwić.
Szef GG chce jak najszybciej doprowadzić do spłaty nie tylko obligacji tych firm, ale też tych, zajmujących się innymi biznesami grupy GG: akademikami i mieszkaniami na wynajem (GGH Student Housing, GGH Rental Apartments i GGH Rental Apartments 2). Wyrównanie rachunków z obligatariuszami poprawiłoby bowiem jego pozycję w kolejnym śledztwie prowadzonym przez Prokuraturę Okręgową w Warszawie, w którym organy ścigania stawiają tezę (na razie bez formalnych zarzutów), że w spółkach, związanych z szefem GG, dochodziło do wyprowadzania „wielomilionowych” kwot pozyskanych ze sprzedaży obligacji na cele niezgodne z warunkami emisji.
To właśnie łącznie około 1000 obligatariuszy indywidualnych, którym spółki Cezarego Jarząbka są winne około 220 mln zł, najmocniej odczuwają negatywne skutki konfliktu Radziwiłłów i szefa GG. Co więcej, obecna sytuacja rynkowa (wojna na Ukrainie i wynikające z niej zamrożenie rynku biurowego oraz szalejąca inflacja) tylko pogarsza ich pozycję. I sprawia, że odzyskanie przez nich pieniędzy z przeterminowanych papierów jeszcze bardziej oddala się w czasie.