W Polsce już co czternaste mieszkanie kupuje się w celach inwestycyjnych. To wynik ostatniego badania doradców Home Brokera i Lion’s House. To o tyle istotne, że gracze na rynku inwestycyjnym kierują się zupełnie innymi regułami niż kupujący nieruchomości na własny użytek. Podpowiadamy, jak wybrać nieruchomość, która posłuży za pewną i jednocześnie zyskowną lokatę kapitału.
Premium to stabilność
Jeszcze kilka lat temu na rynku nieruchomości kwitła finansowana kredytem spekulacja. Te czasy minęły bezpowrotnie. Czas więc zacząć myśleć o nieruchomościach jak o miejscu na lokowanie nadwyżek finansowych, a nie o rynku umożliwiającym szybki i łatwy zarobek.
— W długim terminie inwestor może liczyć na zyski przekraczające rentowności obligacji skarbowych o 3-4 pkt proc. Jego celem jest zwykle jak największa stabilność i płynność, by nieruchomość można było sprzedać bez konieczności znacznego obniżania ceny — tłumaczy Łukasz Gębski, adiunkt w Katedrze Rynków Kapitałowych Szkoły Głównej Handlowej.
Tak sformułowane oczekiwania najlepiej spełniają nieruchomości o podwyższonym standardzie. Ich ceny nie są tak wrażliwe na pogorszenie koniunktury jak w przypadku lokali z segmentu popularnego. Dlatego specjalista zaleca inwestowanie przynajmniej w mieszkania z początków segmentu premium. Parking podziemny, portiernia i winda to już niemal konieczność. Plusem jest zawsze centralny obieg klimatyzacji. Budynek nie powinien mieć instalacji gazowej, bo rury szpecą i zmniejszają bezpieczeństwo. Mieszkanie musi być dobrze przeszklone i doświetlone, a dobry widok z okna to zaleta nie do przecenienia (sporą niedogodnością jest zawsze widok wprost na okna sąsiadów). Kluczem zawsze jednak będzie lokalizacja.
— Trzeba kierować się nie sercem, ale rozumem. Nie ma mieszkań ładnych i brzydkich, ustawnych i nieustawnych, cichych i głośnych. Są tylko dobrze i źle zlokalizowane — przypomina Łukasz Gębski.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
Rozważając wszystkie za i przeciw, dobrze przyjrzyjmy się sąsiedztwu. Okolice blokowiska nie będą rozchwytywane prawdopodobnie nigdy. Wartości mieszkania nie buduje także znajdująca się w pobliżu dyskoteka czy stacja benzynowa. Ważny jest dobry dostęp do komunikacji miejskiej, koszt nocnego dojazdu taksówką z centrum czy dostępność miejsc parkingowych. Równie istotny jak krytyczny rzut oka na bezpośrednie sąsiedztwo jest wybór miasta, w którym zdecydujemy się zainwestować.
W najbliższych latach duży popyt na mieszkania wciąż powinien utrzymywać się zwłaszcza w wielkich aglomeracjach. Pod względem inwestycyjnym najatrakcyjniejszym rynkiem jest Warszawa, której po piętach depcze Trójmiasto. Za nimi plasuje się Wrocław. Pozycja stolicy Dolnego Śląska zależeć będzie od przeobrażeń w silnie reprezentowanym na tamtejszym rynku pracy sektorze bankowym. Dopiero w dalszej kolejności warto rozważać inwestycje w Krakowie. Jak podkreśla Łukasz Gębski, tamtejsze ceny należą do najwyższych, a o atrakcyjnie położone inwestycje jest ciężko.
Rozjeżdżanie się cen
W granicach miast relatywnie większych zwyżek cen spodziewać się można na osiedlach o najbardziej atrakcyjnym położeniu. W Warszawie są to Powiśle, Solec, Port Praski oraz nowe projekty na bliskiej Woli. W Trójmieście oprócz centrów miast godne zainteresowania inwestorów są gdańskiedzielnice Jelitkowo, Wrzeszcz i Oliwa, Gdynia Orłowo oraz cały Sopot.
— Kryzys sprawił, że rynek warszawski i polski dojrzewają. Ceny najlepiej i najmniej dogodnie położonych nieruchomości powinny nadal się rozjeżdżać, do momentu, gdy uwzględnią rzeczywistą różnicę w ich atrakcyjności — uzasadnia Łukasz Gębski. Przykładowo, rozwarstwienie cen między warszawskimi biegunami — najbardziej pożądanym przez nabywców Powiślem oraz słabo skomunikowaną Białołęką — może w przyszłości sięgnąć dwuipół- czy nawet trzykrotności.
Obecnie ta różnica jest tylko nieco ponaddwukrotna. To jednak wciąż niewiele w porównaniu z Paryżem. W stolicy Francji różnice w cenach między dzielnicami są cztero- czy nawet pięciokrotne. Najlepiej przechowywać wartość powinny mieszkania budowane współcześnie. Zdaniem Łukasza Gębskiego, wciąż jest za wcześnie na inwestycje w stare kamienice. Wszystko dlatego, że polski rynek kamienic inwestycyjnych jest w powijakach, a projekty kompleksowej rewitalizacji budynków od samych fundamentów to rzadkość.
— Sposób rewitalizacji kamienic w Polsce pozostawia wiele do życzenia. We Francji przy remontach korzysta się wyłącznie z najlepszych i najdroższych materiałów. Tak odnowiona kamienica nie będzie wymagała remontu przez najbliższe 50 lat — ocenia Łukasz Gębski.
OKIEM EKSPERTA
Z finansowaniem nie jest źle
PATRICK ZEHETMAYR
dyrektor zarządzający w Erste Group Immorent
Kryzys sprawił, że choć solidne projekty utrzymały szeroki dostęp do finansowania, to jednak te bardziej spekulacyjne mają coraz częściej z tym kłopoty. W obecnych warunkach rynkowych deweloperom nie jest łatwo sięgnąć po kapitał z giełdy, a kredyt (w zależności od kraju i profilu projektu) oferują jedynie 2-3 banki, zamiast 5-7 instytucji, jak przed kryzysem. To zdrowa tendencja, bo zmusza deweloperów do skupienia się na projektach najbardziej zyskownych i uzasadnionych rzeczywistymi potrzebami rynkowymi. Widzimy to po inicjatywach, które finansujemy. Są lepiej sformułowane i lepiej zabezpieczone. Zdrowszymi modelami biznesowymi mogą się pochwalić także deweloperzy. Pozytywnie postrzegamy perspektywy branży nieruchomości komercyjnych w Polsce. Koniunkturę wesprą niższe stopy w kraju i strefie euro. Polska jest już dość dojrzałym rynkiem. Jej zalety to największy rozmiar rynku w regionie, stabilna gospodarka oraz płynność wystarczająca, żeby umożliwić późniejszą odsprzedaż projektu.
Boom w luksusie
Nieruchomości luksusowe w Europie Zachodniej schodzą jak świeże bułeczki. Jak przewiduje paryskie stowarzyszenie notariuszy, ceny nieruchomości w stolicy Francji pozostaną w przyszłym roku zbliżone do historycznego maksimum. Największym wzięciem cieszą się najbardziej elitarne lokalizacje. Cena 1 mkw. mieszkania na Polach Elizejskich wzrosła w rok o 20 proc., do 15,5 tys EUR. Jak jednak obawiają się niektórzy specjaliści, część zamożnych Francuzów od zakupów nieruchomości odstraszą podwyżki podatków wprowadzone przez prezydenta Francois Hollande’a. Jako potencjalnego beneficjenta ucieczki inwestorów wskazują Londyn, metropolię znajdującą się poza borykającą się z problemami fiskalnymi strefą euro.
15,5 tys. EUR Tyle zapłacić trzeba za metr kwadratowy mieszkania na Polach Elizejskich.