Jest na czym zarabiać

opublikowano: 26-02-2014, 00:00

W zależności od wybranej klasy aktywów i przyjętej strategii inwestycje w nieruchomości mogą dać ponadprzeciętne stopy zwrotu.

Nawet najbezpieczniejsze formy lokowania kapitału w nieruchomościach powinny dać lepszy wynik niż lokata bankowa, która rzadko kiedy przynosi zysk przewyższający 3,5 proc. w roku, minus podatek — ocenia Lion’s Bank.

Grunt robi pieniądz

Modnym sposobem lokowania pieniędzy staje się inwestowanie w ziemię rolną.

— Trudno się temu dziwić, skoro przez rok przeciętny hektar w kraju zdrożał o 14,7 proc., a od końca 2004 r. progres wynosi aż 298 proc., czyli średnio 18,2 proc. w roku — tłumaczy Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion’s Banku.

Zaletą tego typu inwestycji są m.in. fiskalne zachęty dla rolników, tj. niskie koszty podatkowe posiadania nieruchomości (zwykle do 369,82 zł za ha rocznie) oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych (KRUS). Kolejne udogodnienie to możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych dla sektora rolniczego. W 2013 r. podstawowa stawka dopłaty wynosiła 732,06 zł za 1 ha. Jest jednak druga strona medalu. W przypadku inwestowania w grunty w celu późniejszego odrolnienia potrzebna jest spora wiedza choćby z zakresu prawa i umiejętności prognozowania rozwoju lokalnego rynku nieruchomości.

— Ważne są plany rozwoju okolic, rozwój infrastruktury komunikacyjnej. Nie łudźmy się, że każdy grunt po odrolnieniu stanie się momentalnie łakomym kąskiem dla potencjalnych nabywców. Do tego potrzebne są odpowiednie warunki. Odrolnienie gruntu nie przyniesie pożytku, jeśli okolica nie będzie zachęcać do osiedlania — mówi Marcin Jańczuk, dyrektor ds. PR w Metrohouse &Partnerzy.

Własne cztery kąty

Najprostszy i najczęściej praktykowany jest zakup mieszkania na wynajem. W miastach wojewódzkich kwota już 150-250 tys. zł pozwala wybrać inwestorowi skromny lokal, który po wynajęciu będzie mu dawał średnio 5-7-procentową stopę zwrotu w roku.

— Co więcej, jak pokazują dane historyczne, na rozwiniętych rynkach można też liczyć na wzrost wartości nieruchomości rzędu 1-2 pkt. proc. rocznie ponad inflację. Te dwa elementy stanowią więc potencjalnie znacznie bardziej zyskowne rozwiązanie niż przechowywanie pieniędzy na lokacie, która rzadko kiedy daje zarobić więcej niż 3,5 proc. w roku, minus podatek — tłumaczy Bartosz Turek.

Warto jednak mieć świadomość, że wynajem mieszkania nie jest pozbawiony ryzyka, ponieważ wiąże się z niebezpieczeństwem dewastacji lokalu i niewywiązywania się najemcy z umowy.

— To drugie ryzyko można jednak ograniczyć stosując wciąż mało popularną formę najmu okazjonalnego, która — w odróżnieniu od tradycyjnych umów — pozwala właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie przestrzega warunków porozumienia. Wymagane jest tu oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem nieprzekraczającym 200 zł — wyjaśnia Bartosz Turek.

Zyskać krocie

Inwestowanie na rynku mieszkaniowym ma też wyjątkowo ryzykowną odmianę umożliwiającą jednak osiągnięcie ponadprzeciętnej stopy zwrotu. Chodzi o zakup mieszkania na rynku pierwotnym na początkowym etapie realizacji inwestycji przez dewelopera, w tzw. systemie 10/90. Polega on na tym, że 10 proc. wartości mieszkania wpłaca się przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a 90 proc. przy umowie ostatecznej. Inwestor nie dąży jednak do podpisania umowy ostatecznej, ale do dokonania cesji swoich praw na innego nabywcę. W takiej sytuacji korzysta się z efektu dźwigni finansowej, co wielokrotnie zwiększa możliwy do osiągnięcia zysk.

— Załóżmy, że inwestor podpisuje umowę przedwstępną zakupu lokalu o wartości 500 tys. zł wpłacając 50 tys. zł zadatku. Następnie cena nieruchomości rośnie do 550 tys. zł, czyli o 10 proc. Inwestor sprzedaje wtedy swój udział za 100 tys. zł, czyli realizuje stopę zwrotu na poziomie 100 proc. brutto, przy czym dochód opodatkowany jest podatkiem dochodowym — wyjaśnia Bartosz Turek.

Warto jednak mieć świadomość, że gdyby cena nieruchomości nie wzrosła, a inwestor nie znalazłby nabywcy na swój udział, musiałby albo wpłacić brakujące 450 tys. zł i kupić mieszkanie, albo stracić wpłacony zadatek. Eksperci Lion’s House podkreślają więc, że inwestycje w mieszkania w budowie na powyższych zasadach mają sens w okresach prosperity, bądź w przypadku, gdy deweloper oferuje duże dyskonto kupującym lokale przed rozpoczęciem budowy.

Na użytek publiczny

Często prościej jest zainwestować w niewielki lokal użytkowy, który daje możliwość uzyskania 8 proc. stopy zwrotu w roku. Dotyczy to zwłaszcza obiektów położonych np. w pobliżu często uczęszczanych szlaków komunikacyjnych, bądź po prostu dobrze wyeksponowanych.

— Potencjalny nabywca lokalu użytkowego musi jednak być świadomy, że kwota, jaką przeznaczy na zakup, będzie o minimum 20 proc. wyższa niż w przypadku mieszkania w tej samej lokalizacji. Plusem inwestycji w taki lokal jest natomiast bardziej stabilny najemca. Umowy są w tym przypadku podpisywane najczęściej na kilka lat, a w przypadku mieszkań — średnio na 12-18 miesięcy — mówi Robert Barszcz z Ober-Haus.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: ANNA GOŁASA

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu