Na koniec 2022 r. Resi4Rent powiększy portfel mieszkań na wynajem instytucjonalny z 2,3 do 3,7 tys. Dużo intensywniej zapowiada się 2023 r., w którym firma zamierza prawie podwoić zasoby do 6 tys. Do końca 2024 r. operator PRS będzie posiadał portfel około 10 tys. mieszkań w abonamencie.
Firma oferuje obecnie lokale w pięciu miastach: Warszawie, Łodzi, Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu, ale rok zakończy obecnością w sześciu. Do listy miast dołączy Kraków.
Dobre lokalizacje
Firma celuje w główne miasta, gdzie są ważne ośrodki akademickie, duży popyt na wykwalifikowanych pracowników i dokąd przyjeżdżają cudzoziemcy w poszukiwaniu pracy.
— Wśród naszych najemców najliczniejsza jest grupa ludzi młodych, zainteresowanych bliskością centrum, dzielnicami o dobrej renomie, dobrze skomunikowanymi z resztą miasta, z rozbudowaną infrastrukturą usług, rozrywki, terenów zielonych. Jeśli chodzi o młodych specjalistów i studentów, preferowane są też lokalizacje blisko parków biurowych i uczelni. Staramy się, żeby wszystkie nasze inwestycje spełniały te kryteria — mówi Rafał Ryba, dyrektor finansowy Resi4Rent.
Obecnie najwyższym popytem cieszą się mieszkania w Browarach Warszawskich, flagowa lokalizacja Resi4Rent. O ile we wszystkich swoich miastach i w obu pozostałych lokalizacjach w stolicy operator może pochwalić się pełnym obłożeniem (98-100 proc.), o tyle w Browarach Warszawskich jest lista kolejkowa.
— Kiedy któryś z obecnych klientów deklaruje, że chce zwolnić mieszkanie, już podpisujemy umowę z kolejnym — mówi Rafał Ryba.
Kalkulowanie zysków
Mieszkania w Browarach Warszawskich stały się jednym z najbardziej pożądanych miejsc w Warszawie. Przekłada się to na ceny najmu wyższe niż w pozostałych projektach Resi4Rent w stolicy. Miesięczna cena najmu mieszkania typu studio wynosi w nich 2430 zł, podczas gdy w inwestycji Suwak 2180 zł, a na Taśmowej – 1900 zł.
– Na obecnym etapie rozwoju rynku nasz klient za główne kryterium wciąż uważa cenę. Znaczna część najemców to osoby młode, na początku kariery zawodowej i przed założeniem rodziny. Największy popyt jest więc na relatywnie małe lokale typu studio, jedno- czy dwupokojowe — mówi Rafał Ryba.
Ponieważ po odejściu jednego najemcy firma musi szybko znaleźć następnego, liczy się terytorialna i cenowa dostępność mieszkań dla jak najszerszego grona użytkowników, ale właściciel nieruchomości też musi zarobić. Według dyrektora finansowego Resi4Rent, o ile wynajmujący mieszkania prywatnie często kierują się głównie chęcią zachowania kapitału w czasach inflacji i nie zawsze zwracają uwagę na rentowność, o tyle firmy działające na rynku najmu instytucjonalnego już na etapie planowania kierują się rachunkiem ekonomicznym.
— Rentowność dla projektu PRS w Polsce jest obecnie w przedziale 5-10 proc., czyli kilka punktów procentowych wyżej niż na ustabilizowanych rynkach w Europie Zachodniej. Jest to zapewne jeden z głównych czynników dużego zainteresowania inwestorów segmentem PRS w Polsce — uważa Rafał Ryba.
Inwestor, deweloper, operator
Resi4Rent jest firmą najmu instytucjonalnego, której celem jest zbudowanie portfela mieszkań na wynajem i zarządzanie nim w perspektywie długoterminowej, natomiast perspektywa jej właścicieli jest inna.
— Głównym właścicielem jest inwestor finansowy, który inwestuje swój kapitał, żeby zarobić, a w którymś momencie ten portfel z zyskiem sprzedać. Podobnie na zysk ze sprzedaży liczy nasz drugi udziałowiec, czyli Echo Investment, dzięki któremu jesteśmy w stanie bardzo szybko i bardzo skutecznie realizować naszą strategię rozwoju — mówi Rafał Ryba.
Echo Investment posiada 30 proc. udziałów w Resi4Rent, 70 proc. należy do firmy Griffin Capital Partners, działającej w imieniu globalnego funduszu PIMCO.
Według dyrektora finansowego Resi4Rent pozostali inwestorzy na rynku PRS w Polsce też wykorzystują podobny model współpracy z deweloperami. Sprawny deweloper może zapewnić pipeline projektów, jest w stanie wyselekcjonować najlepsze i zarządzać procesem budowlanym tak, żeby zrealizować inwestycję w założonym harmonogramie i budżecie.
Konkurencja najmu z własnością
Przejmowanie firm deweloperskich przez fundusze inwestujące w najem profesjonalny czy podpisywanie przez deweloperów dużych kontraktów na dostarczanie lokali na potrzeby PRS budziły ostatnio niepokój o zmniejszenie dostępności mieszkań na rynku detalicznym. Wzrost rynku PRS nie zawsze jednak musi oznaczać spadek podaży mieszkań w ofercie deweloperów.
— Oferta rynku PRS stanowi niewielki procent całego zasobu mieszkaniowego i nie wpływa znacząco na liczbę dostępnych mieszkań na rynku deweloperskim. Ponadto zgodnie z przepisami budowlanymi lokale na wynajem mogą powstawać zarówno na działkach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, jak też na działkach usługowych — mówi Rafał Ryba.
W drugim przypadku liczba lokali, dzięki którym ich najemcy mogą zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe, rośnie bez uszczuplania zasobów na rynku detalicznym. Nie oznacza to jednak, że firmy PRS preferują działki przeznaczone na usługi. Rafał Ryba podkreśla, że możliwość zrealizowania projektu determinują dostępność działek w odpowiednich lokalizacjach oraz rachunek ekonomiczny.
Przyczyny wzrostu
Zdaniem dyrektora finansowego Resi4Rent rośnie grupa osób preferujących najem i odkładających decyzję o zakupie mieszkania na własność. Mają na to wpływ zmiany pokoleniowe: młodzi częściej wybierają korzystanie zamiast posiadania (stąd popularność różnych modeli współdzielenia, jak np. carsharing, coworking, rowery i hulajnogi miejskie itp.). Za rozwojem rynku najmu przemawia też ograniczona dostępność mieszkań i rosnące ceny. Istnieje też grupa klientów świadomie poszukujących usługi, wygody najmu, przewidywalności, które zapewniają operatorzy najmu instytucjonalnego.
Rynek mieszkań na wynajem instytucjonalny konkuruje z rynkiem detalicznej sprzedaży mieszkań tylko w tych w lokalizacjach, w których miejscowe plany lub studia zagospodarowania przestrzennego przewidują budownictwo mieszkaniowe. Nie dotyczy to jednak wszystkich takich lokalizacji, bo część nie nadaje się pod mieszkania na wynajem. Należy także zwrócić uwagę na fakt, że mieszkania kupione przez fundusze nie znikną, lecz trafią na wynajem i właściciele będą robili wszystko, by były zamieszkane.
Co więcej, na razie deweloperzy mając do wyboru sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym albo budowę i sprzedaż projektu do funduszu, najczęściej wybierają pierwszą opcję. Dzieje się tak, mimo że fundusze inwestycyjne kuszą deweloperów ofertami, dzięki którym przy sprzedaży całego pakietu mieszkań mogą oni znacznie ograniczyć zaangażowanie własnego kapitału i zaoszczędzić na kosztach sprzedaży i marketingu. Deweloperzy wybierają rynek pierwotny, gdyż ciągle realizują wyższą marże, sprzedając mieszkania klientom indywidualnym.