Jak wynika ze statystyk opracowanych przez doradców z Open Finance, w I kwartale 2009 r. udzielono 33,8 tys. kredytów. W takim samym okresie 2010 r. już 43,8 tys., czyli o 30 proc. więcej. Do rekordowego trzeciego kwartału 2008 r. (74,2 tys. kredytów) daleko, ale eksperci twierdzą, że był to wyjątkowy wynik.
— Rynek kredytów mieszkaniowych po istotnym spadku w 2009 roku teraz jest w fazie wzrostu. W tym roku nie osiągnie poziomu z rekordowych lat 2007-08, ale przy zachowaniu dzisiejszej dynamiki przyrostu możemy się spodziewać podobnych wyników w 2011 roku — uważa Andrzej Fluderski, naczelnik wydziału linii biznesowej planów finansowych w mBanku.
Podczas kryzysu banki zaostrzyły politykę kredytowania nieruchomości. Domagają się wielu ubezpieczeń i analiz. Ale kuszą klientów np. obniżeniem marży lub prowizji przy kredycie, jeśli założy się konto i przelewa na nie zarobki.
To, co obowiązkowe
Koszty okołokredytowe można podzielić na dwie kategorie: opłaty związane z kredytem hipotecznym i związane z zakupem nieruchomości. Jeden z obowiązkowych kosztów, który tak naprawdę kredytobiorcy nic nie daje, to ubezpieczenie pomostowe, czyli ubezpieczenie kredytu. Chroni tylko bank, a polega na ubezpieczeniu kredytu do czasu, aż bank zostanie wpisany jako wierzyciel w IV dziale księgi wieczystej. Klient opłaca je w postaci podwyższenia oprocentowania o 0,5-1,5 proc. lub jako comiesięczną kwotę, będącą ułamkiem kredytu.
Inny rodzaj ochrony oczekiwanej przez bank to ubezpieczanie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Na ogół żąda przeniesienia prawa z takiej polisy na siebie na cały czas spłacania kredytu. A więc ewentualne odszkodowaniedostanie bank. W takim przypadku zmniejsza on kwotę kredytu o wielkość odszkodowania.
Przy zakupie mieszkania lub domu z niskim wkładem własnym bank żąda z kolei ubezpieczenia brakującego wkładu.
— Z punktu widzenia klienta to dodatkowy wydatek, ponieważ zabezpiecza jedynie interes banku. Jest to stały koszt stosowany niemal przez wszystkie instytucje. Najczęściej zabezpiecza się w ten sposób 20 proc. wartości inwestycji. Oczywiście, każda kwota, którą klient sam włoży w zakup lub budowę, proporcjonalnie obniża wartość, od której nalicza się ubezpieczenie. Jeśli zabezpieczeniem hipotecznym kredytu jest inna niż kupowana nieruchomość, to ubezpieczenie liczy się od jej wartości — wyjaśnia Robert Pawlik, doradca finansowy w Domu Kredytowym Notus.
Poza tym bank nakłada na kupującego obowiązek wyceny nieruchomości. Kredytobiorca musi się zgodzić na wycenę dokonaną przez pracownika banku. Koszt takiej analizy to najczęściej 100-600 zł.
Do opłat związanych z zakupem nieruchomości należą: taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc. od kwoty transakcji), który płaci się przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym, wpisy w księdze wieczystej i jej ewentualne założenie.
Niższa marża
— Poprawę warunków udzielania kredytów przez banki widać w ofertach instytucji finansowych. W trzecim kwartale 2009 roku średnia marża dla kredytu z 25-procentowym wkładem własnym wynosiła 3,0 dla złotych i 3,8 dla euro. Dziś jest to odpowiednio 2,0 i 2,7 — wskazuje Marcin Krasoń, analityk Open Finance.
Najlepiej jednak korzystać z promocji, które dają szansę uzyskania marży nawet 1,5 pkt proc. Przykładem takiej okazji jest oferta "Słoneczna hipoteka" Allianz Banku, z której można skorzystać od 15 lipca do 17 września. Warunki: posiadanie konta w tym banku, comiesięczne wpływy na rachunek minimum 2 tys. zł, co najmniej trzy transakcje w miesiącu i zakup polisy na życie w Towarzystwie Ubezpieczeń i Reasekuracji Allianz.
Obniżenie marży proponuje też Bank DnB Nord. Klientom, którzy skorzystają z pakietu produktów finansowych "Personale" (za 18 zł miesięcznie), wezmą kartę kredytową i wykupią ubezpieczenie w Skandia Życie za kwotę równą 1,3 proc. wysokości kredytu, DnB daje marże 1,6 dla euro przez trzy lata, a później 2,05. Natomiast w BZ WBK osoba, która założy rachunek osobisty może dostać marżę 1,35 dla złotych.
Większość banków wycofała się z kredytowania na ponad 100 proc. wartości nieruchomości na dowolny cel. Od jesieni 2009 r. taką możliwość dają Bank Millenium i mBank. Klient nie musi mieć wkładu własnego. Ale banki znowu zaczynają kredytować nieruchomości w niższym stadium zaawansowania inwestycji.
— Millenium umożliwia finansowanie mieszkań budowanych przez deweloperów już od 20 proc. zaawansowania prac — informuje Agnieszka Nachyła, dyrektor wydziały hipoteki w Millenium.
Na kredyt czy wynajem
Kredyt kojarzy się głównie z odsetkami, ale na dłuższą metę może być inwestycją.
— Porównując miesięczne płatności, należy uwzględnić miesięczny czynsz płacony administracji. W przypadku najmu w większości jest on zawarty w czynszu płaconym wynajmującemu. Zależnie od wielkości mieszkania jest to około 300-700 zł. W takiej sytuacji tańsze wydaje się wynajmowanie mieszkania, ale zestawiając z tym ratę kredytu, należy porównywać przede wszystkim jej część odsetkową, bo to jest rzeczywisty koszt — twierdzi Michał Krajkowski, analityk z Domu Kredytowego Notus.
Według Marcina Krasonia z Open Finance, wynajem najbardziej opłaca się tym, którzy nie mają gotówki na kredytowy wkład własny, gdyż pożyczki bez wkładu są droższe.