Nabywcy nieruchomości na rynku pierwotnym mają być bardziej chronieni. Tak zakłada złożony przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów projekt nowelizacji Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który został przyjęty przez Radę Ministrów.
Do tej pory deweloper musiał zapewnić nabywcy co najmniej jeden z czterech środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jednak według Kancelarii Premiera, zmiana ustawy jest konieczna, bo obecny system nie zapewnia kupującym odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa w przypadku upadłości dewelopera. W planowanych przepisach chodzi o wyeliminowanie ryzyka utraty przez nabywców wpłat pieniędzy dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze.
– Faktem jest, że przypadki upadłości deweloperów, czy też innych dramatycznych sytuacji stanowiących zagrożenie dla środków wpłacanych na poczet zakupów mieszkań deweloperskich, w ostatnich czasach są coraz rzadziej występującą osobliwością. Nie zostały jednak całkowicie wyeliminowane przez zapisy ustawy deweloperskiej, która od początku swojej misji nie gwarantowała stuprocentowego bezpieczeństwa. W tej sytuacji inicjatywa prezesa UOKiK wydaje się być w pełni uzasadniona – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Spór o wysokość składki
Wprowadzenie nowych zabezpieczeń wydaje się być zasadne. Jednak sama wysokość składki jest sporna od początku prac nad nowelizacją ustawy, czyli od 2018 r.
- Pierwotne założenia projektu noweli prezentowały się zdecydowanie niekorzystnie dla mieszkaniówki. Zakładały maksymalne pułapy stawki wpłat na DFG w wysokości 5 proc. i 1 proc. wartości lokum, odpowiednio dla rachunków powierniczych otwartych i zamkniętych, co potencjalnie byłoby zabójcze dla rynkowych perspektyw. Dlatego też podczas konsultacji społecznych na początku 2019 roku branża deweloperska postulowała obniżenie jej poziomu maksymalnego do 2 proc. - przypomina Jarosław Jędrzyński.
Dodaje, że kolejna wersja noweli, sprzed roku, przewidywała maksymalny poziom wysokości składki w wysokości 3 proc..
– Ostatecznie rząd przyjął projekt z wysokością maksimum 2 proc. dla rachunków powierniczych otwartych i 0,2 proc. dla zamkniętych, co wydaje się w pełni korespondować z sygnalizowanymi oczekiwaniami deweloperów – podsumowuje ekspert.
Zapłacą klienci
Polski Związek Firm Deweloperskich od początku prac nad nowelizacją stoi na stanowisku, że składki nie powinny przekraczać 1 proc. ceny mieszkania. Szacuje, że w przypadku wprowadzenia dodatkowej opłaty w wysokości 2 proc. wartości mieszkania może spowodować wzrost cent mieszkania o kilka lub nawet kilkanaście tysięcy złotych. W jego ocenie, przy obecnej skali rynku, zakładając wpłatę na poziomie 1 proc., do Funduszu wpłynęłoby docelowo co najmniej 0,5 mld zł rocznie.
- Przez dziewięć lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej nie odnotowaliśmy przypadku, aby jakikolwiek klient kupujący mieszkanie od dewelopera za pośrednictwem rachunku mieszkaniowego stracił pieniądze. Uważam, że obecna sytuacja deweloperów na rynku jest stabilna, a klienci są należycie zabezpieczeni i nie widzę przesłanek, aby ją zmieniać. Wprowadzenie DFG oczywiście jeszcze bardziej zwiększy to bezpieczeństwo. Może jednak przyczynić się do wzrostu cen nieruchomości - ocenia Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich w Polsce i przewodniczący rady nadzorczej Dom Development.
Uważa on, że każda dodatkowa opłata zazwyczaj jest przerzucana na klienta. Zwłaszcza jeśli składka zostałaby ustalona na maksymalnym, zaproponowanym poziomie 2 proc. wartości mieszkania przy rachunku otwartym i 0,2 proc. przy rachunku zamkniętym. Taki jej poziom ocenia jako zdecydowanie za wysoki.
– Obecnie nie ma zagrożenia upadłościami deweloperskimi. Wysokość bieżącej składki ustalana będzie w rozporządzeniu i UOKIK, twierdzi, ze na początku będzie w nim 1 proc. Uważam, że docelowo maksymalna składka powinna wynosić 1 proc. i 0,1 proc. (analogicznie) - mówi prezes PZFD.
Według niego przy dzisiejszej kondycji rynku składka mogłaby funkcjonować na poziomie 0,5 proc. i 0,05 proc. wartości mieszkania. Odpowiednie ministerstwo mogłoby reagować wydając stosowne rozporządzenie, gdyby sytuacja w przyszłości tego wymagała.
– W każdym razie po nowelizacji ustawy deweloperskiej i wprowadzeniu DFG inwestycja w mieszkanie będzie dla obywatela bezpieczniejsza niż lokata w banku czy też zakup obligacji skarbowych - podsumowuje Grzegorz Kiełpsz.
Jednak według Jarosława Jędrzyńskiego instytucja DFG nie powinna wpływać w odczuwalny sposób na ceny nowych mieszkań.
– Przy średniej deweloperskiej marży brutto na poziomie 25 proc., jaką w ostatnich czasach komunikują deweloperzy, nie jest to ciężar nie do udźwignięcia nawet przy założeniu wzięcia go przez przedsiębiorców na własne barki. Co więcej, istnieje realna szansa na to, że ich ewentualne korzyści powołania do życia DFG przerosną oczekiwane koszty wpłat - mówi ekspert.
Łatwiej o reklamację
Nowe rozwiązania nałożą na deweloperów również dodatkowe obowiązki administracyjne związane z umowami rezerwacyjnymi, raportowaniem czy procedurami odbioru lokalu mieszkalnego.
– Przedmiotowy projekt zmierza do wprowadzenia w Polsce kompleksowego systemu ochrony praw nabywców. Zmienia on zasady dokonywania i zawierania umów rezerwacyjnych, ale także określa prawa i obowiązki każdej ze stron. Co więcej zaproponowano również zmiany dotyczące praw i obowiązków pomiędzy stronami, tak w zakresie sposobu wypłacania środków nabywcy, które gromadzi on na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Zmiany dotyczą również obowiązków banków w zakresie weryfikacji postępów prac realizowanych przez deweloperów i transzowania środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych. Sam mechanizm procedury odbioru gotowego mieszkania również został zmieniony, zwłaszcza w przypadku reklamacji wad - podsumowuje Tomasz Chróstny, prezes UOKiK.
Powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego bez wątpienia przełoży się na wzrost cen czy zmniejszenie konkurencyjności. To dla deweloperów dodatkowy koszt i szczególnie mniejsze firmy mogą mieć problemy z opłaceniem składki.
Co prawda składka w wysokości 2 proc. w przypadku otwartego rachunku powierniczego jest to już jakiś kompromis względem poprzednich propozycji rządu, ale to nadal bardzo dużo. Moim zdaniem składka na poziomie 1 proc. którą proponował PZFD, stanowiłaby wystarczającą ochronę.
Nowelizacja na pewno wpłynie na poczucie bezpieczeństwa klientów, przez co mogą być oni nawet bardziej skłoni do zakupów na wczesnych etapach realizacji projektu. Ale to nie znaczy, że istniały rzeczywiste przesłanki do jej wprowadzenia.