Rozwój firmy sfinansuj jej siedzibą
Szukasz pieniędzy na inwestycje? Sprzedaj posiadane budynki i weź je w leasing. Po zakończeniu umowy możesz jeszcze na tym zarobić.
Mimo niewątpliwych zalet leasingu zwrotnego nieruchomości na razie nie jest to zbyt często spotykany sposób finansowania polskich spółek. W 2007 r. wartość podpisanych umów wyniosła 3 mld zł, rok wcześniej — miliard złotych mniej. Najczęściej budynki są własnością korzystających z nich firm. Znacznie tańszą formą użytkowania biurowca, magazynu czy hali jest wzięcie jej w leasing. Przedsiębiorcy, którzy mają doświadczenia w tym zakresie, twierdzą, że to nowoczesna forma finansowania dla firm, które mają nieruchomości i poszukują pieniędzy na inwestycje. Korzyści z leasingu zwrotnego są szczególnie wyraźne w czasach rosnących cen nieruchomości. Dla przedsiębiorcy taka transakcja może wówczas oznaczać osiągnięcie znacznego zysku.
Giełda też korzysta
Firma leasingowa odkupuje od klienta wskazany obiekt, a następnie udostępnia mu go na zasadzie leasingu. Przedsiębiorca za swoją nieruchomość uzyskuje cenę rynkową. Staje się w ten sposób użytkownikiem nieruchomości, płaci tylko raty leasingowe. To typowy schemat transakcji leasingu zwrotnego.
W naszym kraju ten typ finansowania dopiero zdobywa popularność. Korzystają z niego na przykład spółki giełdowe. W ostatnich latach zdecydowały się na to JC Auto, firma informatyczna 7Bulls oraz teleinformatyczna spółka ATM.
JC Auto sprzedała centrum dystrybucyjne o wartości około 36 mln zł. 7Bulls wyleasingował zwrotnie obiekty warte około 17 mln zł, wykorzystując pieniądze m.in. na spłatę 4,3 mln EUR zadłużenia. ATM zaś sprzedał budynek przy ul. Grochowskiej w Warszawie, podpisując jednocześnie umowę leasingu zwrotnego na 15 lat. Uzyskane w ten sposób około 25 mln zł przeznaczył na inwestycje.
Z leasingu zwrotnego skorzystała też Polska Grupa Farmaceutyczna (PGF). W 2006 r. ta giełdowa hurtownia leków sprzedała firmie LHI Leasing osiem nieruchomości magazynowych w Warszawie, Łodzi, Katowicach, Lublinie, Gdańsku, Szczecinie, Wrocławiu oraz Dywitach koło Olsztyna. Wartość transakcji przekraczała 100 mln zł. PGF będzie te nieruchomości wynajmować przez 20 lat, płacąc miesięczną opłatę leasingową.
Koszt
Ceny leasingu zwrotnego nieruchomości są ustalane indywidualnie.
— Zależą one od atrakcyjności komercyjnej nieruchomości oraz standingu finansowego leasingobiorcy, ponadto ważny jest okres obowiązywania umowy, wartość wykupu itd. — mówi Mateusz Skubiszewski, dyrektor pionu nieruchomości i inwestycji strukturyzowanych BRE Leasing.
Opłacalność leasingu zwrotnego należy rozważyć dla konkretnych warunków, które dla danego podmiotu mogą rozstrzygać o zakwalifikowaniu transakcji jako opłacalnej.
— W rzeczywistości w zależności od konkretnej sytuacji mogą to być różne kry- teria. Generalnie nie typ nieruchomości rozstrzyga o opłacalności transakcji, ale poszczególne parametry transakcji — tłumaczy Mateusz Skubiszewski.
Leasingodawca może być zarządcą nieruchomości będącej przedmiotem leasingu, choć w praktyce jest to rzadkie, ponieważ jego usługa polega zasadniczo na finansowaniu.
— Leasingobiorca może oddać lokal do użytku osobom trzecim. Wszystko zależy od zapisów umowy. Z punktu widzenia leasingodawcy może to być nawet bardziej korzystne, bo zmniejsza ryzyko. W przypadku biur czy magazynów to rzecz naturalna — zaznacza Mariusz Kurzac, dyrektor sprzedaży i marketingu ING Lease Polska.
Zwrotny — dobry czy zły?
Skoro leasing zwrotny nieruchomości jest tak korzystny, dlaczego nie może zdobyć popularności w naszym kraju? Prawdopodobnie potrzeba na to czasu. Poza tym są to zwykle umowy bardzo złożone, o dużej wartości, dlatego ich przygotowanie wymaga czasu i pracy.
W przypadku umowy LHI Leasing i PGF sprawa była wyjątkowo trudna, objęła osiem obiektów położonych w różnych częściach kraju. Umowę przygotowywano półtora roku. Ponadto część sprzedawanych nieruchomości znalazła się w PGF razem z firmami, które giełdowa spółka przejmowała. Prawie rok leasingodawca zbierał dokumentację każdego z lea-singowanych obiektów: odpisy z ksiąg wieczystych, wypisy z rejestru gruntów, operaty szacunkowe nieruchomości, badanie stanu zanieczyszczeń gruntów.
Warto pamiętać jeszcze o jednym. W przypadku leasingu pozabilansowego, gdzie kwota wykupu nie jest z góry uzgodniona i znana w momencie podpisywania umowy, leasingodawca ponosi w znacznym stopniu ryzyko spadku wartości leasingowanej nieruchomości na koniec całej transakcji. Musi się też liczyć ze znacznym ryzykiem spadku poziomu czynszu dla danej lokalizacji czy typu budynku w czasie trwania umowy leasingu.
Bartosz Dyląg
Nie musi być ani ciasny, ani własny
W 2006 r. wyleasingowaliśmy osiem nieruchomości magazynowych, by odzyskać kapitał, który w nie zainwestowaliśmy. Uznaliśmy, że prowadzenie działalności statutowej nie wymaga od nas posiadania ich na własność. W ten sposób odzyskaliśmy pieniądze, które zostały przeznaczone na inwestycje w obszary będące naszym głównym zajęciem. Podpisaliśmy umowę leasingu operacyjnego, dlatego raty leasingowe możemy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.
Po wygaśnięciu umowy możemy (ale nie musimy) te budynki odkupić. Wycena nieruchomości została wykonana na podstawie wartości rynkowej. Podobnie została oszacowana cena ich wykupu po zakończeniu umowy. Jeżeli wartość nieruchomości po 20 latach będzie wyższa, odkupimy je. Leasing nie objął nieruchomości, które zamierzaliśmy przebudować.
Leasing zwrotny nieru- chomości to świetna forma finansowania, dlatego zamierzamy w przyszłości leasingować kolejne budynki. W tym roku kończymy budowę nieruchomości w Bydgoszczy, już teraz przygotowujemy umowę leasingową.
Jacek Dauenhauer
wiceprezes Polskiej Grupy Farmaceutycznej