Deweloperzy centrów magazynowych mają tak specyficzne wymagania co do lokalizacji, że rzadko inwestują w SSE
Magazyny powstają tam, gdzie są potrzebne. Dlatego dobra lokalizacja zawsze będzie ważniejsza od ulg, jakie zapewnia inwestowanie w SSE.
Idea tworzenia specjalnych stref ekonomicznych zakłada zainteresowanie inwestorów konkretną lokalizacją oraz skłonienie ich za pomocą subwencji i ulg do znacznego i długotrwałego zaangażowania kapitałowego.
— Mówimy o znaczących inwestycjach — najczęściej w różnego rodzaju fabryki czy linie montażowe. Niejednokrotnie o umiejscowieniu danego zakładu produkcyjnego globalnego koncernu decydował właśnie pakiet preferencyjnych warunków oferowanych przez specjalne strefy ekonomiczne — mówi Maciej Madejak, wiceprezes spółki Prologis na Polskę.
Magazyn to nie fabryka
W Polsce działa 14 Specjalnych Stref Ekonomicznych. Na ich terenie znajdują się również magazyny. Nie są to jednak centra logistyczne, a raczej pojedyncze budynki. Specjalne strefy ekonomiczne są idealnym miejscem na obiekty magazynowe budowane na zamówienie firm, które działają na ich terenie, ale nie dla wielkich centrów. Główne parametry, które ocenia deweloper powierzchni magazynowych to: lokalizacja, dostęp do rozwiniętej infrastruktury drogowej i kolejowej, oferta ulg, stawek preferencyjnych i innych motywatorów dla inwestorów, a także dostępność relatywnie niedrogich i wykwalifikowanych pracowników.
— Jako deweloper musimy w pełni rozumieć i umieć sprostać wymaganiom klientów, którzy najchętniej zawierają umowy najmu powierzchni magazynowej na 3 do 7 lat. Natomiast strefy ekonomiczne zakładają długookresowy rozwój — inwestycja na minimum 10, a często aż na 20 lat i zatrudnienie znaczącej liczby pracowników na równie długi okres. Strona społeczna — czyli na przykład aktywizacja bezrobotnych — to jeden z kluczowych aspektów przy doborze inwestorów — mówi Maciej Madejak.
Należy pamiętać, że deweloper nie prowadzi działalności operacyjnej w wybudowanych obiektach magazynowych. Tę działalność prowadzą jego klienci — często logistycy. Umowy najmu zawierane są na czas określony i tym okresie klienci zatrudniają pracowników, bez deklaracji zatrudnienia po zakończeniu umowy najmu.
Lokalizacja ważniejsza
Warto dodać, że lokalizacja SSE nie zawsze jest atrakcyjna dla dewelopera. Najemcy powierzchni magazynowych oczekują przede wszystkim sąsiedztwa głównych szlaków komunikacyjnych z dostępem do dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej w rejonie inwestycji. Jeśli grunt, na którym ma powstać obiekt magazynowy, nie spełnia tych wymagań, spada efektywność operacji logistycznych prowadzonych z wykorzystaniem budynku dystrybucyjnego.
— Może się wydawać, że specjalne strefy ekonomiczne są atrakcyjnym miejscem dla inwestycji magazynowych do wynajęcia. Tymczasem wśród obiektów powstających w strefach niewiele jest inwestycji o przeznaczeniu logistycznym. Jeden z powodów to to, że zarówno dla deweloperów, jak i dla najemców najważniejszym czynnikiem jest taka lokalizacja magazynu, która zagwarantuje jego sprawną obsługę, a bywa, że ta nie pokrywa się z obszarem, na którym zlokalizowano SEE — podsumowuje Łukasz Grupa, starszy specjalista w dziale nieruchomości przemysłowych i magazynowych Colliers International.
okiem praktyka
Marek Foryński,
dyrektor zarządzający BTS Group w Panattoni Europe
Zmiany pomogły
Dokonana w 2008 r. zmiana przepisów dotyczących działalności w ramach SSE sprawiła, że inwestycje przemysłowe realizowane we współpracy z deweloperem cieszą się zdecydowanie większą popularnością. Coraz częściej dostajemy zapytania o możliwość takiej współpracy. Wspomniana zmiana dotyczy m.in. rozszerzenia kosztów kwalifikacyjnych o koszty wynajmu powierzchni magazynowej — można więc skutecznie występować o zgodę na działalność w strefie przy założeniu, że obiekt będzie wynajmowany. Odliczenia podatkowe pozwalają nawet na 60 proc. ulgi.