Luksusowe apartamenty to wciąż unikat na polskim rynku

opublikowano: 15-10-2021, 14:11

Rozgrzany popyt na nieruchomości z najwyższej półki w ostatnim roku windował ceny znacznie szybciej niż w „klasie ekonomicznej”. Wiele apartamentów nawet nie trafia do sprzedaży oficjalnymi kanałami.

Złota 44:
Złota 44:
Michał Skotnicki, prezes spółki BBI Development, która razem funduszem inwestycyjnym Amstar jest udziałowcem apartamentowca Złota 44, ocenia, że zwiększone zainteresowanie apartamentami w tej inwestycji trwa od ponad dwóch lat.
LUKASZ ZANDECKI

Pandemiczna niepewność umocniła segment premium – do biur pośredników i deweloperów wciąż odzywają się chętni na luksusowe apartamenty. Sęk w tym, że liczba jakościowych ofert jest bardzo ograniczona i niełatwo znaleźć lokum, które w stu procentach zaspokoi potrzeby nabywcy z wypchanym portfelem.

– Większość kupujących przyśpieszyła decyzje związane z zakupem nieruchomości ze względu na niepewność związaną z pandemią i rosnące ceny. W 2021 r. aktywność na rynku premium znacznie wzrosła. Od początku roku sprzedaliśmy już kilkadziesiąt luksusowych nieruchomości – znacznie więcej niż rok wcześniej i w ubiegłych latach. Mimo że na decyzje zakupowe często wpływa chęć ochrony kapitału, większość naszych klientów nabywa luksusowe domy i apartamenty na własne potrzeby. To bardzo dobry znak, który oddala ryzyko bańki na rynku nieruchomości – tłumaczy Bartłomiej Annusewicz, założyciel i dyrektor zarządzający agencji nieruchomości Lions Estate.

Szeptane transakcje

Luksusowe oferty:
Luksusowe oferty:
Pod względem standardu oferowanych apartamentów Polska już nadrobiła dystans do Europy Zachodniej. Inwestycje często są projektowane przez wziętych architektów i znane biura architektoniczne. Jakość wykończenia, materiały i technologie są z najwyższej półki – twierdzi Bartłomiej Annusewicz, założyciel i dyrektor zarządzający agencji nieruchomości Lions Estate.
materiały prasowe

Mimo że na polskim rynku rośnie podaż lokali o podwyższonym standardzie, eksperci JLL podkreślają, że prawdziwie luksusowe apartamenty to wciąż unikat. Ich rynkowy udział szacują na zaledwie 1 proc. Według nich niewielka oferta wynika przede wszystkim z bardzo ograniczonej dostępności terenów inwestycyjnych, które można przeznaczyć na tego typu projekty.

– Nieruchomości luksusowe z definicji stanowią unikatową ofertę, która musi się charakteryzować prestiżowym adresem, wyjątkową architekturą i najwyższym standardem wykończenia, spełniającym oczekiwania szczególnie wymagających nabywców. Równie ważnym elementem jest zapewnienie nabywcom dodatkowych udogodnień, które kojarzą się raczej z najwyższej klasy obiektami hotelowymi niż standardowymi projektami mieszkaniowymi, m.in. usług konsjerża, strefy spa lub basenu, przestrzeni do pracy czy spotkań biznesowych. Zarówno zakres, jak i jakość tego typu udogodnień są niespotykane w innych segmentach rynku mieszkaniowego. Potrzeba sporo czasu na przygotowanie projektu o niebanalnym charakterze i wyjątkowym standardzie. Kiedy taki pojawia się na rynku, dość szybko znika z oferty deweloperów – mówi Urszula Kowalska, starszy konsultant w dziale mieszkaniowym w JLL.

Rezydencja Opera 2:
Rezydencja Opera 2:
Nabywcy apartamentów w tej kameralnej inwestycji przy Parku Saskim w Warszawie mają do dyspozycji m.in. całodobową ochronę i concierge.
materiały prasowe

Co więcej, dzisiejsza podaż apartamentów luksusowych jest mniejsza niż w ostatnich latach.

Najlepsze oferty już zostały wyprzedane, w najbardziej prestiżowych inwestycjach zostały tylko ostatnie mieszkania. Przykładowo – jak podają przedstawiciele serwisu RynekPierwotny.pl – w Park Lane dostępne są trzy lokale, w Topiel 18 – dwa, w Villa Fiano – pięć, a w Foksal 13/15 – dwa. Wszystkie te projekty są realizowane w Warszawie, podobnie jak flagowiec luksusowych apartamentów Złota 44, gdzie w sprzedaży zostało już tylko osiem ofert.

– Zainteresowanie jest tak duże, że liczba dostępnych apartamentów zmniejsza się dynamicznie. Aktualnie w ofercie Złotej 44 pozostaje m.in. spektakularna przestrzeń – 480 m kw. na 50. piętrze. Apartament 504 usytuowany jest na jednej kondygnacji i oferuje widok na trzy strony świata – północ, wschód i południe. Jego wykończenie, m.in. marmurami i szlachetnym drewnem, to dzieło londyńskiej renomowanej pracowni architektonicznej Woods Bagot. To z pewnością jedna z najbardziej spektakularnych propozycji na polskim rynku mieszkaniowym, a nawet w Europie. Prawdziwa gratka. Nie ukrywam, że mamy już zainteresowanych. W naszej ofercie pozostają jeszcze mniejsze apartamenty na niższych piętrach, w tym dwa o powierzchni 64 m kw. – podaje Michał Skotnicki, prezes spółki BBI Development, która razem funduszem inwestycyjnym Amstar jest udziałowcem apartamentowca. Przekonuje, że już od ponad dwóch lat widać zwiększone zainteresowanie apartamentami Złotej 44.

Próg wejścia:
Próg wejścia:
Średnia cena za metr kwadratowy luksusowej nieruchomości w Warszawie to 28 tys. zł. Górna granica stale się przesuwa, np. 188-metrowy apartament w inwestycji Foksal 13/15 kosztuje 8 mln zł, czyli 42,5 tys. zł za metr.
materiały prasowe

Wśród nowych projektów w tej kategorii – jak wskazuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl – wyróżnia się Rotunda Dynasy, kameralna inwestycja (23 luksusowe apartamenty) Marvipolu Development na warszawskim Powiślu z terminem oddania pod koniec przyszłego roku. Inną nową, ale już mocno wyprzedaną prestiżową inwestycją tego dewelopera jest Unique Tower na warszawskiej Woli z cenami sięgającymi 35 tys. zł za m kw.

– Klienci na tym rynku nie mają łatwego zadania. Sytuacja jest jeszcze bardziej skomplikowana, ponieważ wiele ekskluzywnych ofert nigdy nie trafia do publicznego obiegu. Oferty z najwyższej półki bardzo często sprzedawane są off-market, a więc bezpośrednio wybranym klientom bez upublicznienia ich w internecie. W Lions Estate dynamicznie rośnie odsetek tego typu transakcji – twierdzi Bartłomiej Annusewicz.

Dodaje, że najdroższe apartamenty w Warszawie pojawiają się w Śródmieściu – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W drugiej kolejności jest Stary Mokotów.

Hill Park:
Hill Park:
Wśród udogodnień w prestiżowych apartamentach na warszawskich Bielanach jest tzw. inteligentny dom.

Urszula Kowalska zwraca uwagę, że luksusowe nieruchomości nie są już kojarzone tylko z rynkiem warszawskim. W ofercie pojawiają się nowe projekty w innych dużych miastach: Krakowie, Gdańsku, Poznaniu.

– Przykładem może być poznański projekt przy ul. Solnej 6 oferowany przez Okre Development. Wyjątkowa lokalizacja inwestycji w części dawnego klasztornego ogrodu na Wzgórzu św. Wojciecha sprawia, że mimo istotnie wyższych od średniej dla miasta cen za metr kwadratowy cieszy się dużym zainteresowaniem nabywców – mówi Urszula Kowalska.

Popyt i ceny

Prestiżowe dzielnice:
Prestiżowe dzielnice:
Według Lions Estate najdroższe apartamenty w Warszawie pojawiają się w Śródmieściu – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W drugiej kolejności jest Stary Mokotów.
materiały prasowe

Według ekspertów JLL w ostatnich kilku latach, na fali wzrostów cen na całym rynku mieszkaniowym, stawki w warszawskim segmencie high-end rosły najszybciej.

– Dziś w Warszawie progiem wejścia, a więc średnią ceną za metr kwadratowy, jaką trzeba zapłacić, aby nabyć luksusową nieruchomość, jest 28 tys. zł. Górna granica stale się przesuwa. 35–40 tys. zł za m kw. już nikogo nie dziwi. Mamy dostępny na sprzedaż ponad 400-metrowy apartament w inwestycji Flisac za ponad 18 mln zł lub 188-metrowy apartament w inwestycji Foksal 13/15 za 8 mln zł, czyli po 42,5 tys. zł za każdy metr. Oba projekty realizuje Ghelamco Poland – mówi Bartłomiej Annusewicz.

Jarosław Jędrzyński dodaje, że największe wrażenie robią ceny w Rotundzie Dynasy, gdzie za 110-metrowy apartament deweloper liczy sobie prawie 5 mln zł, a w ofercie inwestycji jest również lokal 200-metrowy. Z kolei Moderna Powiśle, realizowana przez Moderna Holding, oferuje 300-metrowy penthouse za około 9 mln zł.

Najdroższe oferty na stołecznym rynku przekraczają nawet 30 mln zł. Takie propozycje pojawiły się m.in. w inwestycjach na Mokotowie.

Pula topnieje:
Pula topnieje:
We flagowcu luksusowych apartamentów, Złotej 44 w Warszawie, w sprzedaży pozostało tylko osiem ofert.
materiały prasowe

Michał Skotnicki szacuje, że przeciętna cena mieszkań z segmentu nieruchomości premium i luksusowych wzrosła o 15–17 proc. r/r.

– Wzrosła także średnia cena metra kwadratowego sprzedanych apartamentów w Złotej 44. W trzecim kwartale 2021 r. była o 39 proc. wyższa w porównaniu z analogicznym okresem 2020 r. W trzech pierwszych kwartałach br. sprzedaliśmy więcej apartamentów na wyższych piętrach, a jak wiadomo im wyżej, tym drożej. Nie zakładamy obniżek cen na ostatnim odcinku sprzedaży – twierdzi Michał Skotnicki.

Powołując się na analizę JLL, wylicza, że wartość nieruchomości luksusowych rosła w ostatnich latach przeciętnie o 6,2 proc. rocznie. Ostatnie miesiące pokazują kolejny wzrost.

– Warto zauważyć, że inwestycja w luksusową nieruchomość może przynieść także zyski z wynajmu. Nasze doświadczenie w zakresie topowych inwestycji, a poza Złotą 44 to także Rezydencja Foksal, pokazuje, że segment nieruchomości premium i luksusowych to ciekawa alternatywa dla ulokowania kapitału – twierdzi Michał Skotnicki.

Jego zdaniem w tym segmencie jest jeszcze miejsce na kolejną inwestycję.

– Pozostajemy więc otwarci na różne scenariusze, opracowujemy plany pod kolejne projekty – zapewnia prezes BBI Development.

Mimo tych wzrostów ceny za metr kwadratowy takich lokali w Polsce nadal są dalekie od europejskich czy światowych rekordów. Jak podają eksperci JLL, za luksusowe apartamenty oferowane w Paryżu albo Berlinie zapłacić trzeba średnio około 15 tys. EUR za m kw., podczas gdy najdroższe obecnie jednostki luksusowe dostępne w Polsce kosztują od 8,7 do 11,7 tys. EUR za metr.

– Zbliżony poziom średnich cen lokali w tym segmencie w granicach 7–9 tys. EUR za m kw. odnotowywany jest na rynku nieruchomości w Pradze. Z kolei najdroższe oferty na rynkach regionalnych w Polsce nie przekroczyły pułapu 8 tys. EUR za metr – podaje Urszula Kowalska.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane