Pandemiczna niepewność umocniła segment premium – do biur pośredników i deweloperów wciąż odzywają się chętni na luksusowe apartamenty. Sęk w tym, że liczba jakościowych ofert jest bardzo ograniczona i niełatwo znaleźć lokum, które w stu procentach zaspokoi potrzeby nabywcy z wypchanym portfelem.
– Większość kupujących przyśpieszyła decyzje związane z zakupem nieruchomości ze względu na niepewność związaną z pandemią i rosnące ceny. W 2021 r. aktywność na rynku premium znacznie wzrosła. Od początku roku sprzedaliśmy już kilkadziesiąt luksusowych nieruchomości – znacznie więcej niż rok wcześniej i w ubiegłych latach. Mimo że na decyzje zakupowe często wpływa chęć ochrony kapitału, większość naszych klientów nabywa luksusowe domy i apartamenty na własne potrzeby. To bardzo dobry znak, który oddala ryzyko bańki na rynku nieruchomości – tłumaczy Bartłomiej Annusewicz, założyciel i dyrektor zarządzający agencji nieruchomości Lions Estate.
Szeptane transakcje
Mimo że na polskim rynku rośnie podaż lokali o podwyższonym standardzie, eksperci JLL podkreślają, że prawdziwie luksusowe apartamenty to wciąż unikat. Ich rynkowy udział szacują na zaledwie 1 proc. Według nich niewielka oferta wynika przede wszystkim z bardzo ograniczonej dostępności terenów inwestycyjnych, które można przeznaczyć na tego typu projekty.
– Nieruchomości luksusowe z definicji stanowią unikatową ofertę, która musi się charakteryzować prestiżowym adresem, wyjątkową architekturą i najwyższym standardem wykończenia, spełniającym oczekiwania szczególnie wymagających nabywców. Równie ważnym elementem jest zapewnienie nabywcom dodatkowych udogodnień, które kojarzą się raczej z najwyższej klasy obiektami hotelowymi niż standardowymi projektami mieszkaniowymi, m.in. usług konsjerża, strefy spa lub basenu, przestrzeni do pracy czy spotkań biznesowych. Zarówno zakres, jak i jakość tego typu udogodnień są niespotykane w innych segmentach rynku mieszkaniowego. Potrzeba sporo czasu na przygotowanie projektu o niebanalnym charakterze i wyjątkowym standardzie. Kiedy taki pojawia się na rynku, dość szybko znika z oferty deweloperów – mówi Urszula Kowalska, starszy konsultant w dziale mieszkaniowym w JLL.
Co więcej, dzisiejsza podaż apartamentów luksusowych jest mniejsza niż w ostatnich latach.
Najlepsze oferty już zostały wyprzedane, w najbardziej prestiżowych inwestycjach zostały tylko ostatnie mieszkania. Przykładowo – jak podają przedstawiciele serwisu RynekPierwotny.pl – w Park Lane dostępne są trzy lokale, w Topiel 18 – dwa, w Villa Fiano – pięć, a w Foksal 13/15 – dwa. Wszystkie te projekty są realizowane w Warszawie, podobnie jak flagowiec luksusowych apartamentów Złota 44, gdzie w sprzedaży zostało już tylko osiem ofert.
– Zainteresowanie jest tak duże, że liczba dostępnych apartamentów zmniejsza się dynamicznie. Aktualnie w ofercie Złotej 44 pozostaje m.in. spektakularna przestrzeń – 480 m kw. na 50. piętrze. Apartament 504 usytuowany jest na jednej kondygnacji i oferuje widok na trzy strony świata – północ, wschód i południe. Jego wykończenie, m.in. marmurami i szlachetnym drewnem, to dzieło londyńskiej renomowanej pracowni architektonicznej Woods Bagot. To z pewnością jedna z najbardziej spektakularnych propozycji na polskim rynku mieszkaniowym, a nawet w Europie. Prawdziwa gratka. Nie ukrywam, że mamy już zainteresowanych. W naszej ofercie pozostają jeszcze mniejsze apartamenty na niższych piętrach, w tym dwa o powierzchni 64 m kw. – podaje Michał Skotnicki, prezes spółki BBI Development, która razem funduszem inwestycyjnym Amstar jest udziałowcem apartamentowca. Przekonuje, że już od ponad dwóch lat widać zwiększone zainteresowanie apartamentami Złotej 44.
Wśród nowych projektów w tej kategorii – jak wskazuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl – wyróżnia się Rotunda Dynasy, kameralna inwestycja (23 luksusowe apartamenty) Marvipolu Development na warszawskim Powiślu z terminem oddania pod koniec przyszłego roku. Inną nową, ale już mocno wyprzedaną prestiżową inwestycją tego dewelopera jest Unique Tower na warszawskiej Woli z cenami sięgającymi 35 tys. zł za m kw.
– Klienci na tym rynku nie mają łatwego zadania. Sytuacja jest jeszcze bardziej skomplikowana, ponieważ wiele ekskluzywnych ofert nigdy nie trafia do publicznego obiegu. Oferty z najwyższej półki bardzo często sprzedawane są off-market, a więc bezpośrednio wybranym klientom bez upublicznienia ich w internecie. W Lions Estate dynamicznie rośnie odsetek tego typu transakcji – twierdzi Bartłomiej Annusewicz.
Dodaje, że najdroższe apartamenty w Warszawie pojawiają się w Śródmieściu – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W drugiej kolejności jest Stary Mokotów.
Urszula Kowalska zwraca uwagę, że luksusowe nieruchomości nie są już kojarzone tylko z rynkiem warszawskim. W ofercie pojawiają się nowe projekty w innych dużych miastach: Krakowie, Gdańsku, Poznaniu.
– Przykładem może być poznański projekt przy ul. Solnej 6 oferowany przez Okre Development. Wyjątkowa lokalizacja inwestycji w części dawnego klasztornego ogrodu na Wzgórzu św. Wojciecha sprawia, że mimo istotnie wyższych od średniej dla miasta cen za metr kwadratowy cieszy się dużym zainteresowaniem nabywców – mówi Urszula Kowalska.
Popyt i ceny
Według ekspertów JLL w ostatnich kilku latach, na fali wzrostów cen na całym rynku mieszkaniowym, stawki w warszawskim segmencie high-end rosły najszybciej.
– Dziś w Warszawie progiem wejścia, a więc średnią ceną za metr kwadratowy, jaką trzeba zapłacić, aby nabyć luksusową nieruchomość, jest 28 tys. zł. Górna granica stale się przesuwa. 35–40 tys. zł za m kw. już nikogo nie dziwi. Mamy dostępny na sprzedaż ponad 400-metrowy apartament w inwestycji Flisac za ponad 18 mln zł lub 188-metrowy apartament w inwestycji Foksal 13/15 za 8 mln zł, czyli po 42,5 tys. zł za każdy metr. Oba projekty realizuje Ghelamco Poland – mówi Bartłomiej Annusewicz.
Jarosław Jędrzyński dodaje, że największe wrażenie robią ceny w Rotundzie Dynasy, gdzie za 110-metrowy apartament deweloper liczy sobie prawie 5 mln zł, a w ofercie inwestycji jest również lokal 200-metrowy. Z kolei Moderna Powiśle, realizowana przez Moderna Holding, oferuje 300-metrowy penthouse za około 9 mln zł.
Najdroższe oferty na stołecznym rynku przekraczają nawet 30 mln zł. Takie propozycje pojawiły się m.in. w inwestycjach na Mokotowie.
Michał Skotnicki szacuje, że przeciętna cena mieszkań z segmentu nieruchomości premium i luksusowych wzrosła o 15–17 proc. r/r.
– Wzrosła także średnia cena metra kwadratowego sprzedanych apartamentów w Złotej 44. W trzecim kwartale 2021 r. była o 39 proc. wyższa w porównaniu z analogicznym okresem 2020 r. W trzech pierwszych kwartałach br. sprzedaliśmy więcej apartamentów na wyższych piętrach, a jak wiadomo im wyżej, tym drożej. Nie zakładamy obniżek cen na ostatnim odcinku sprzedaży – twierdzi Michał Skotnicki.
Powołując się na analizę JLL, wylicza, że wartość nieruchomości luksusowych rosła w ostatnich latach przeciętnie o 6,2 proc. rocznie. Ostatnie miesiące pokazują kolejny wzrost.
– Warto zauważyć, że inwestycja w luksusową nieruchomość może przynieść także zyski z wynajmu. Nasze doświadczenie w zakresie topowych inwestycji, a poza Złotą 44 to także Rezydencja Foksal, pokazuje, że segment nieruchomości premium i luksusowych to ciekawa alternatywa dla ulokowania kapitału – twierdzi Michał Skotnicki.
Jego zdaniem w tym segmencie jest jeszcze miejsce na kolejną inwestycję.
– Pozostajemy więc otwarci na różne scenariusze, opracowujemy plany pod kolejne projekty – zapewnia prezes BBI Development.
Mimo tych wzrostów ceny za metr kwadratowy takich lokali w Polsce nadal są dalekie od europejskich czy światowych rekordów. Jak podają eksperci JLL, za luksusowe apartamenty oferowane w Paryżu albo Berlinie zapłacić trzeba średnio około 15 tys. EUR za m kw., podczas gdy najdroższe obecnie jednostki luksusowe dostępne w Polsce kosztują od 8,7 do 11,7 tys. EUR za metr.
– Zbliżony poziom średnich cen lokali w tym segmencie w granicach 7–9 tys. EUR za m kw. odnotowywany jest na rynku nieruchomości w Pradze. Z kolei najdroższe oferty na rynkach regionalnych w Polsce nie przekroczyły pułapu 8 tys. EUR za metr – podaje Urszula Kowalska.