Magazyn dobrem deficytowym

Agata Hernik
12-02-2009, 00:00

Podwyżki czynszów, znacznie mniejsza podaż i większy ruch na rynku wtórnym — tak będzie wyglądał ten rok w branży magazynowej.

Deweloperzy wstrzymują się z nowymi inwestycjam

Podwyżki czynszów, znacznie mniejsza podaż i większy ruch na rynku wtórnym — tak będzie wyglądał ten rok w branży magazynowej.

Kończą się dobre czasy dla najemców magazynów i centrów logistycznych. Deweloperzy zaczynają oszczędzać. Już wiadomo, że rynek czeka chudy rok. A może nawet lata.

Tylko na zamówienie

Zainteresowanie nowymi magazynami zaczęło spadać w połowie 2008 r. Ale czarne chmury zebrały się nad rynkiem pod koniec trzeciego kwartału. Deweloperzy wstrzymali się z inwestycjami, kontynuując tylko rozpoczęte wcześniej. Na rezultaty nie trzeba było długo czekać. Jak podaje Cushman Wakefield, pod koniec roku powierzchnia magazynów w budowie zmniejszyła się porównaniu z trzecim kwartałem 2007 r. o 120 tys. mkw. i wyniosła 1,12 mln mkw.

Według analityków nie ma co liczyć na odmianę na lepsze. Branża nie zatrzyma się zupełnie, ale nowe obiekty będą powstawały na innych zasadach.

— Nowe warunki rynkowe zmieniły sposób funkcjonowania deweloperów. Poza kończeniem inwestycji rozpoczętych, nie przewiduję, aby podejmowano budowę magazynów standardowych na rynek. Rozwiązaniem bardziej opłacalnym i mniej ryzykownym jest dostarczenie klientowi budynku typu build-to-suit, czyli magazynu budowanego na konkretne zamówienie, z uwzględnieniem potrzeb klienta. Taka powierzchnia jest wynajęta w chwili rozpoczęcia budowy, co istotne w sytuacji, gdy firmy mają ograniczone możliwości finansowania inwestycji — tłumaczy Maciej Madejak, wiceprezes ProLogis.

Przewiduje też wzmożony ruch na rynku wtórnym, co wiąże się m.in z koniecznością renegocjacji wygasających umów najmu.

Będzie drożej

Analitycy mają jeszcze jedną złą wiadomość dla najemców: w tym roku niemal na pewno będą podwyżki czynszów.

— Rosnące stawki kapitalizacji i wyższe koszty finansowania wywołują presję na podwyższanie czynszów, ale osłabiony popyt i spadek kosztów budowy wymusza ich obniżanie. Zależnie od tego, która tendencja przeważy, tak będzie się kształtowała cena za magazyn — wyjaśnia Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią w Panattoni Europe.

Bardziej prawdopodobne są podwyżki. Pierwsze pojawiły się pod koniec zeszłego roku — niektóre sięgały nawet 30 proc. Rynek powierzchni magazynowych jest w Polsce dość skoncentrowany. Według danych Cushman Wakefield aż 72 proc. mają trzy firmy: Panattoni, ProLogis i Segro. Dlatego ich posunięcia ukształtują sytuację na rynku. A deweloperzy szykują się do przetrwania gorszych czasów. Maciej Madejak informuje, że ProLogis wstrzymał realizację nowych inwestycji, obniżył dywidendę, zmniejszył wydatki ogólne i administracyjne. Na polskim rynku firma skupi się na ukończeniu budowy ponad 310 tys. mkw. powierzchni magazynowej, rozpoczętej jeszcze przed listopadem 2008 r.

Plany na ten rok skorygował też Panattoni Europe. Odda do użytku kilkaset tysięcy metrów powierzchni, ale mniej, niż początkowo planował.

— Chcemy się skupić na rozwijaniu inwestycji w dotychczasowych lokalizacji. Na początku 2009 r. oddamy centra logistyczne w Żernikach (Panattoni Park Poznań II), Czeladzi, Mysłowicach. W kolejnych miesiącach: Panattoni Park Ożarów, Panattoni Park Wrocław II, Panattoni Park Gliwice oraz Panattoni Park Gdańsk Port — zapowiada Robert Dobrzycki.

W drogach nadzieja

Ci, którzy upatrują szansę na rozwój rynku w tym, że tanieją materiały budowlane i maleją koszty realizacji inwestycji, mogą się boleśnie rozczarować. Maciej Madejak zauważa, że ceny materiałów budowlanych spadają od kilku miesięcy, ale głównie tych niezbędnych przy rozpoczynaniu inwestycji, a branża deweloperska skupia się przecież na kończeniu rozpoczętych projektów.

— Koszt budowy magazynu zależy m.in. od zastosowanych rozwiązań technologicznych w halach, systemów telekomunikacyjnych czy wyposażenia w różne urządzenia. Jest zależność między spadkiem cen materiałów budowlanych i robocizny, a kosztem budowy powierzchni magazynowych, ale w obecnej sytuacji nie przekłada się to wymiernie na ogólne koszty inwestycji — twierdzi Maciej Madejak.

Specjaliści liczą na rządowy plan budowy dróg. Przy nowych autostradach i węzłach komunikacyjnych będzie wiele atrakcyjnych lokalizacji dla centrów logistycznych i magazynów. Przed tymi, którzy wykorzystają szansę, pojawią się nowe perspektywy.

— W długim okresie Polska pozostanie ciągle relatywnie nienasyconym rynkiem. Odstajemy od Europy Zachodniej pod względem liczby metrów kwadratowych magazynów na jednego mieszkańca. W krótkim czasie kryzys spowoduje silne spowolnienie, ale nie zatrzyma rozwoju rynku. W dłuższej perspektywie, wraz z powstającą infrastrukturą drogową, na inwestycje magazynowe powinna się też otwierać wschodnia część Polski — przewiduje Robert Dobrzycki.

Agata Hernik

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agata Hernik

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Kariera / / Magazyn dobrem deficytowym