W trzecim kwartale 2021 r. całkowita powierzchnia magazynowo-przemysłowa przekroczyła w Polsce 23 mln m kw. i prawdopodobnie już w połowie 2022 r. przekroczy 25 mln m kw. Zmiany wywołane pandemią przyspieszyły wzrost sektora e-commerce, za czym poszedł skokowy rozwój logistyki, a w konsekwencji sektora magazynowego – tłumaczą eksperci z Walter Herz. Według Tomasza Burasa, dyrektora zarządzającego Savills Polska, to może być tylko przygrywka do tego, co nastąpi w 2022 r.
Boom dopiero nadchodzi
– Udział kanału online w sprzedaży ogółem wzrósł obecnie do niemal 9 proc. z około 5 proc. notowanych na początku 2020 r. W Savills w badaniach przeprowadzonych przez nas w Wielkiej Brytanii zdiagnozowaliśmy, że punktem przełomowym jest 11,4 proc. sprzedaży w kanale online. Od tego poziomu zaczyna się geometryczny przyrost powierzchni magazynowej do obsługi zamówień internetowych. Wygląda na to, że w Polsce może nastąpić to już w przyszłym roku. Może trudno to uwierzyć obserwując kolejne rekordy notowane obecnie na rynku nieruchomości magazynowych, ale dopiero od tego momentu zacznie się prawdziwy boom w tym segmencie – mówi Tomasz Buras.
Według Anny Głowacz, dyrektora działu industrial w AXI Immo, skokowy charakter rozwoju zwłaszcza wśród firm e-commerce i operatorów logistycznych powoduje, że deweloperzy dysponujący powierzchnią spekulacyjną dostępną od zaraz wygrywają w wyścigu o klienta. Dlatego ekspertka spodziewa się w 2022 r. zwiększenia ilości inwestycji spekulacyjnych. Na koniec trzeciego kwartału 2021 r. w tym modelu było w budowie już 35 proc. ogółu powierzchni.
Dobra koniunktura na rynku magazynowym w Polsce przyciąga nowych inwestorów i deweloperów. Eksperci Colliersa zauważają, że od początku pandemii pojawiło się już kilku nowych graczy, którzy są obecnie w trakcie budowy swoich pierwszych obiektów przemysłowo-logistycznych, a na przyszły rok zapowiadają dalszą ekspansję.
– To nie koniec wejść na ten rynek. W 2022 r. możemy spodziewać się dalszego rozwoju zainteresowania obiektami magazynowymi wśród podmiotów zaangażowanych dotychczas inwestowaniem w inne rodzaje nieruchomości komercyjnych – mówi Dominika Jędrak, dyrektor dział doradztwa i badań rynku Colliers.
Źródła popytu
Oprócz rozwoju e-commerce na wyniki rynku wpływa również nearshoring, czyli skracanie przez firmy łańcucha dostaw i lokowanie produkcji bliżej rynków zbytu. Jednym z przykładów jest sektor samochodów elektrycznych i firmy produkujące baterie do takich pojazdów, które rozważają ulokowanie takiej działalności w Polsce.
– To kluczowe dla rozwoju naszej gospodarki inwestycje i warto by takim firmom stwarzać warunki zachęcające je do wyboru Polski, tak jak czynią to nasi sąsiedzi z Czech, Słowacji i Węgier, aktywnie walcząc o takich inwestorów – mówi Tomasz Buras.
Według eksperta Savillsa w 2022 r. zaobserwujemy też szybki rozwój logistyki miejskiej, tzw. dark stores i obiektów z kontrolą temperatury.
– Od lat mamy w Polsce wysokiej jakości centra logistyczne, czy obiekty dla produkcji, ale bardzo mało mamy jeszcze magazynów ostatniej mili. W 2021 r. dużo takich obiektów zostało zakontraktowanych, a deweloperzy zakupili grunty pod kolejne inwestycje. W 2022 r. roku te projekty wejdą w fazę budowy i pod koniec albo na początku 2023 r. w Polsce pojawi się gęstsza siatka magazynów last mile – mówi Tomasz Buras.
Już w 2021 r. pojawiły się pierwsze dark stores, czyli niewielkie centra logistyczne w obrębie miast, które w swojej logistyce wykorzystuje m.in. sieć Żabka. Swoje platformy mają też Lisek, Jokr i Swyft, a Biedronka rozpoczęła współpracę w tym zakresie z Glovo. W konsekwencji pozwala to skrócić czas dostawy z 2-3 dni roboczych do tego samego dnia, a w przypadku artykułów spożywczych nawet do 15 minut.
– Pandemia spowodowała też to, że zamawiamy więcej jedzenia na wynos do domu, gdzie pracujemy, w wyniku czego rośnie zapotrzebowanie na magazyny z kontrolą temperatury dla firm, które dostarczają gotowe posiłki – mówi Tomasz Buras.
Niemniej największymi najemcami magazynów pozostaje branża e-commerce – firmy takie jak Amazon czy Zalando – i obsługujący ją sektor logistyczny.
Łyżka dziegciu
Problem pozyskiwania nowych gruntów na inwestycje dotknął w końcu także segmentu magazynowego. Powodem jest nie tylko zwiększony popyt na nowe tereny, ale też większa wstrzemięźliwość właścicieli ziemi – kiedy rośnie inflacja, ziemia jest traktowana jako jedna z najlepszych lokat.
– W najlepszych lokalizacjach, takich jak Śląsk, okolice Warszawy czy Łódź zaczyna już brakować odpowiednich działek dla deweloperów. Dlatego coraz częściej biorą pod uwagę nowe, mniej popularne lokalizacje czy brownfieldy – mówi Ann Głowacz.
Innym wyzwaniem dla inwestycji w Polsce staje się coraz mniejsza dostępność pracowników na wszystkich głównych rynkach przemysłowych oraz presja na podwyżki wynagrodzeń.
– Logistyka jest sektorem niskomarżowym i jej wyniki zależą od efektu skali. Dlatego początek roku, związany ze wzrostem oczekiwań płacowych pracowników fizycznych zawsze był trudny. Na początku 2022 r. presja ta będzie wzmocniona przez wyższą inflację – mówi Anna Głowacz.
Idą podwyżki
Sytuacji najemców nie ułatwią też spodziewane w przyszłym roku podwyżki czynszów w obiektach magazynowych. Wpływają na nie rosnące koszty budowy i zatrudnienia, postępująca inflacja i utrzymujący się wysoki popyt na rynku najmu.
– Dotychczas deweloperzy mogli utrzymywać czynsze na stabilnym poziomie m.in. dzięki temu, że odpowiednio wcześniej zabezpieczyli grunty pod inwestycje po atrakcyjnych cenach. To, że poziom czynszów na razie został utrzymany wynika również z tego, że magazyny oddane do użytku do połowy 2021 r. wynajęły w dużej części firmy, które umowy najmu podpisały do połowy 2020 r. Obecnie kontraktowane czynsze będą już wyższe – mówi Tomasz Buras.
Obecnie czynsze sięgają 5,50 EUR/m kw./miesiąc w przypadku małych modułów (SBU) w najdroższych lokalizacjach w Warszawie, a w przypadku obiektów wielkopowierzchniowych wahają się od 2,70 do 4,40 EUR/m kw./miesiąc.