Jak wynika z raportu firmy doradczej CushmanWakefield, na koniec 2009 r. było w Polsce ponad 6 mln mkw. nowoczesnych magazynów. Duży spadek liczby nowych inwestycji i zawartych umów najmu spowodował ograniczenie podaży. Pojawiło się w ubiegłym roku około 857 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej, czyli prawie o połowę mniej niż w 2008 r. Deweloperzy zaprzestali spekulacyjnej budowy hal magazynowych i zrezygnowali z powiększania zapasów ziemi, choć ceny gruntów przemysłowych spadały.
Powód? Zmniejszenie popytu, który wyniósł 765 tys. mkw. (z czego około 25 proc. to przedłużenia umów i renegocjacje) oraz trudności z pozyskaniem kredytów. Z dystansem podchodzono do rozpoczynania nowych inwestycji. Na koniec 2009 r. budowano zaledwie 160 tys. mkw. magazynów, gdy w 2008 r. ponad 1 mln mkw. Ale nawet tak mało rozpoczynanych budów spowodowało wzrost liczby pustostanów (z 8,9 proc. w 2008 r. do 18 proc. rok później). Pod koniec 2009 r. było w Polsce niemal 1 mln mkw. wolnej powierzchni magazynowej. Najwięcej w Warszawie i na Górnym Śląsku.
Rewolucji nie będzie
Nic nie zapowiada, by w 2010 r. sytuacja bardzo się zmieniła.
— Aby rynek mógł się odbić, musi się najpierw ustabilizować, uwiarygodnić w oczach inwestorów, a to wymaga czasu. Ważne, że koniunktura poprawiła się na tyle, iż inwestorzy uzyskali dostęp do finansowania, bo to daje szansę na ożywienie sektora budowlanego — uważa Ben Bannatyne, dyrektor zarządzający na Europę Centralną i Wschodnią w ProLogis.
Nadzieję na poprawę sytuacji żywi także Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią w Panattoni Europe.
— Od początku 2010 roku zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową systematycznie rośnie. Liczba transakcji na pewno nie dojdzie do wyniku sprzed dwóch lat, ale będzie lepiej niż w ubiegłym roku — twierdzi Robert Dobrzycki.
Jego firma w pierwszym kwartale 2010 r. podpisała umowy najmu łącznie na 95 tys. mkw. powierzchni magazynowej. W porównaniu z 2009 r. to wynik lepszy o około 40 tys. mkw. Z kolei ProLogis w 2009 r. wynajęła około 306 tys. mkw. powierzchni biurowo-magazynowej, a w obecnym roku tylko w pierwszym kwartale podpisała umowy najmu na ponad 170 tys. mkw.
Bardziej sceptycznie do zmian na rynku magazynów podchodzi Piotr Bzowski, dyrektor ds. leasingu w Point Park Properties (P3).
— Pierwsze miesiące 2010 roku nie przyniosły diametralnych zmian popytu i zapotrzebowanie na standardową powierzchnię magazynową wciąż jest niskie. Myślę, że nie będziemy świadkami spektakularnej poprawy sytuacji do końca roku. Jednak nie można mówić, że w sektorze magazynów trwa stagnacja, bo podpisuje się kolejne umowy. Ale teraz każda powierzchnia jest dokładnie weryfikowana przez klienta, a najem ogranicza się do niezbędnego minimum wielkości. Ta ostrożność sprawia, że zawiera się umowy tylko z zaufanymi firmami — uważa Piotr Bzowski.
Budowy pod klienta
Popyt na powierzchnie magazynowe stwarzają głównie firmy logistyczne i dystrybutorzy świadczący usługi dla branży produktów szybko zbywalnych (FMCG). Według wstępnych szacunków King Sturge popyt na magazyny w pierwszym kwartale 2010 r. był wyższy o około 30 proc. niż w czwartym kwartale 2009 r. i wyniósł ponad 380 tys. mkw. Wiele firm przedłuża umowy najmu. A inwestorzy chcą przede wszystkim wynająć magazyny, które już mają, by zmniejszyć wskaźnik pustostanów. Efektem jest ograniczenie nowych inwestycji, choć nie oznacza to ich braku.
— W 2010 roku część deweloperów postawi zapewne na rozwój budownictwa typu built to suit (BTS), czyli dostosowanych do potrzeb klienta, lub parków biznesowych oferujących moduły do 1 tys. mkw., które ostatnio stały się modne — przewiduje Wioleta Wojtczak, analityk z działu badań i doradztwa w King Sturge.
Z najnowszych danych tej firmy wynika, że buduje się niewiele ponad 120 tys. mkw. powierzchni magazynowej, z czego około 60 proc. w części lub w całości jest już wynajęte albo są to projekty BTS.
Taką strategię potwierdzają najwięksi deweloperzy.
— W 2010 roku spodziewamy się ostrożności większości deweloperów i realizacji ewentualnych projektów z wcześniejszą komercjalizacją magazynów. Analiza sytuacji na rynku skłania do realizacji planów z zakresu budynków tzw. dedykowanych i w ten segment zamierzamy inwestować. Ponadto skupimy się na komercjalizacji istniejącej powierzchni w Poznaniu i Mszczonowie. Jesteśmy przekonani, że do końca 2010 roku wynajmiemy całą powierzchnię, której nie udało się nam skomercjalizować w zeszłym roku — zapowiada Piotra Bzowski z Point Park Properties.
Podobne plany ma ProLogis. Ma się koncentrować na wynajęciu wolnej powierzchni i na przedłużaniu umów najmu z obecnymi klientami.
— Zamierzamy się skupić na realizacji projektów inwestycyjnych typu built to suit na posiadanych w strategicznych lokalizacjach działkach — informuje Ben Bannatyne.
ProLogis kończy budowę magazynu o powierzchni ponad 10 tys. mkw. na terenie ProLogis Park Budapest-Batta na Węgrzech. To inwestycja tzw. dedykowana.
Ryzyka nie obawia się Panattoni Europe. Po tym, jak wskaźnik pustostanów obniżył się do 4 proc., firma zaczęła nowe inwestycje. Nadzoruje budowę parków logistycznych w Czeladzi, Poznaniu, Wrocławiu i Warszawie. Łącznie powstanie około 100 tys. mkw.
— W drugim kwartale tego roku zaplanowaliśmy prace budowlane w rejonie Gdańska, Torunia i Gliwic. Chcielibyśmy zakończyć rok z wynikiem około 200 tys. mkw. wybudowanej powierzchni magazynowej — podaje Robert Dobrzycki.
Panattoni ma też ambitne plany co do najmu. W 2009 r. spółka wynajęła 250 tys. mkw. powierzchni magazynowej. W tym roku sukcesem byłoby poprawienie tego wyniku o 50 tys. mkw.