Czas nie postarza budynków tak bardzo jak oszczędne budowanie.
Kiedyś biurowce budowano na co najmniej pół wieku, dziś już o 15-20-letnich budynkach myśli się często w kontekście rozbiórki i „oczyszczania” działki.
— Co na to fundusze inwestycyjne kupujące ze stopą zwrotu 4,5 proc. i banki, które amortyzują kredyt według zasady „2 proc. kapitału rocznie”? Czy faktycznie już pięcioletnie budynki muszą się modernizować?— zastanawia się Daniel Puchalski, partner zarządzający w Knight Frank.
Zdaniem Karola Pilniewicza, prezesa Cromwell Property Group CEE, na rynku są biurowce, które się nie starzeją. Przykładem jest budynek Rondo 1 przy rondzie ONZ w Warszawie, który ma już 15 lat. Biurowce, które zostały wybudowane jak najtaniej, już po 10 latach wymagają ponownej inwestycji. Według Michała Popiołka, dyrektora zarządzającego ds. bankowości globalnej i inwestycyjnej w mBanku, budynki różnią się przede wszystkim jakością.
Jeśli dużo w nie zainwestowano na etapie budowy, przeważnie nie starzeją się szybko. Warszawski wieżowiec WFC ma już 20 lat, a 70-letnie biurowce w Chicago nawet po trzykrotnej przebudowie mogą pochwalić się nadal najwyższymi stawkami czynszu. Ich wyróżnikiem jest to, że od początku były projektowanetak, aby można było je w przyszłości modernizować.
— Zmieniają się jednak wymagania dotyczące ekologii. Jeszcze niedawno tzw. zielone certyfikaty dla biurowców były tylko modne, a dziś stają się bezwzględnie wymagane — mówił Michał Popiołek.
Według Daniela Puchalskiego decyzje o zakończeniu kariery budynku biurowego mogą też wiązać się w niektórych przypadkach ze zmianą funkcji na hotelową czy mieszkaniową (np. akademiki, apartamenty na wynajem), która może okazać się bardziej opłacalna. Radykalnym zmianom sprzyjają też okoliczności zewnętrzne, jak zmiany cyklu koniunktury.
Zdaniem Michała Popiołka obecnie jednak ich przebieg nie jest tak wyraźnyjak np. w latach 2008-09. Zagrożeniem może być za to rodzaj inwestycji biurowych w Polsce. Ogromna ich część wiąże się z branżą BPO, a w przypadku globalnego spowolnienia należy się liczyć z tym, że centra usług wspólnych będą migrowały do krajów, gdzie siła robocza jest tańsza niż u nas. Zdaniem Jarosława Kujawy, partnera w międzynarodowym biurze projektowym BuroHappold Engineering, o ile spowolnienie nie przyjdzie zza oceanu, polski sektor nieruchomości biurowych nie musi na razie bać się kryzysu.
— Na razie w naszej branży notujemy stały wzrost inwestycji — mówił Jarosław Kujawa.
Podpis: Paweł Berłowski
