Ponad 1,2 mld zł - taka w przeliczeniu jest wartość największej transakcji na rynku polskich parków handlowych, którą ogłoszono we wtorek. Spółka joint venture stworzona przez Ares Management Corporation (Ares, polskim inwestorom giełdowym znany jako akcjonariusz znanego z mieszkaniowej deweloperki Murapolu) wraz ze Slate Asset Management (Slate) podpisała umowę z Trei Real Estate na zakup portfela 36 parków handlowych typu convenience. Strony oczekują, że transakcja zostanie sfinalizowana do końca tego roku.
Na pytanie PB o motywację do zakupu portfela parków handlowych w Polsce Ares podkreślił w przesłanej odpowiedzi, że są to obiekty w pełni wynajęte dużym regionalnym sprzedawcom detalicznym i dostawcom dóbr pierwszej potrzeby, w tym sklepom spożywczym i aptekom, zlokalizowane w pobliżu dużych skupisk ludności.
Według funduszu aktywa te są chronione przed inflacją dzięki umowom najmu korygowanym o wskaźnik CPI (inflacji).
„Transakcja podkreśla nasze przekonanie o wartości polskiego rynku nieruchomości i szerszego europejskiego sektora handlu detalicznego – w obu tych obszarach Ares inwestuje od ponad dwóch dekad" - odpowiedział Ares.
Slate Asset Management to z kolei globalny inwestor i zarządzający aktywami, działający głównie na rynkach nieruchomości i infrastruktury.
Trei upłynni część polskiego portfela
Dotychczasowy właściciel parków handlowych objętych transakcją, Trei Real Estate, to firma z niemieckiej grupy Tengelmann, która koncentruje się na inwestycjach w sektorze nieruchomości w Niemczech, Polsce i Stanach Zjednoczonych.
Według Jacka Wesołowskiego, dyrektora zarządzającego Trei Real Estate Poland, firma już od pewnego czasu planowała sprzedaż części aktywów w Polsce.
– Pieniądze ze sprzedaży części naszego portfela posłużą nam do wykończenia ośmiu pozostałych projektów, które już mamy rozpoczęte w ramach naszej firmy, w horyzoncie czasowym zakreślonym przez naszego właściciela – mówi Jacek Wesołowski.
Przed transakcją z Ares i Slate portfel Trei w Polsce liczył 157 parków handlowych. Od 2019 r. inwestuje w Polsce również w segmencie mieszkaniowym. Trei należy do czołówki graczy na polskim rynku parków handlowych – według raportu firmy doradczej Avison Young zajmuje czwartą pozycję pod względem powierzchni portfela z udziałem ok. 5 proc.
Według raportu „Retail parks investment market" firmy doradczej Avison Young rynek parków handlowych w Polsce jest rozdrobniony - ok. 45 proc. istniejącej podaży w nowoczesnych parkach handlowych w Polsce (duże obiekty o powierzchni najmu powyżej 5 tys. m kw.) należy do 10 największych graczy rynkowych.
Liderem jest Pradera z dziewięcioprocentowym udziałem w rynku przed firmą Saller (8 proc.). Trzecią pozycję zajmuje BIG Poland (6 proc.), a czwartą Trei Real Estate (5 proc.). Udziały pozostałych właścicieli – wśród których są LCP, Mitiska/Karuzela, Napollo, RWS, Newgate Investment czy Frey – wynoszą nie więcej niż 3 proc.
Poza uwzględnionymi w rankingu większymi obiektami na polskim rynku handlowym znajduje się również ponad 400 małych parków convenience. Parki te mają zazwyczaj powierzchnię 2-5 tys. m kw. i zapewniają dodatkowe 1,3 mln m kw. powierzchni handlowej w całym kraju.
Ares i Slate otwierają drogę kolejnym transakcjom
Według Artura Czuby, dyrektora w dziale inwestycyjnym w Avison Young, to pierwsza tak duża transakcja portfelowa w segmencie parków handlowych, która otwiera drogę do kolejnych.
– Dotychczas parki handlowe kupowały głównie fundusze z naszego regionu, z Czech, Litwy, Ukrainy, inwestorzy, wśród których obawy związane z wojną toczącą się za granicami Polski były mniejsze. Były to jednak zakupy zazwyczaj pojedynczych obiektów, które kupujący włączali do swoich portfeli – mówi Artur Czuba.
Zwraca przy tym uwagę, że Ares jest już aktywnym inwestorem w Polsce w różnych formułach, m.in. jako akcjonariusz w Murapolu, a Slate jest obecny na sąsiadującym z Polską rynku niemieckim. Ares tylko w tym roku ze sprzedaży części pakietu w Murapolu w ramach procesu ABB (przyspieszonej budowy księgi popytu) zainkasował ponad 300 mln zł.
– Obydwa te fundusze instytucjonalne skupiają się praktycznie wyłącznie na dużych transakcjach, co zazwyczaj wiąże się z zakupami portfeli lub platform inwestycyjnych. Według Avison Young do kolejnych dwóch albo trzech tego typu transakcji może dojść na polskim rynku nieruchomości handlowych jeszcze w 2026 r. Transakcja Aresa i Slate jest doskonałym dowodem na to, że lokalny rynek parków handlowych jest już rynkiem dojrzałym w oczach największych inwestorów – mówi Artur Czuba.
Ceny parków niższe niż na Zachodzie
Według eksperta Avision Young parki handlowe za sprawą stabilności tego biznesu są atrakcyjnym typem aktywów dla licznych inwestorów. Aktywów tego typu w Polsce jest sporo, a ich ceny są niższe niż na zachodzie Europy.
– Nawet w porównaniu z Czechami, gdzie popyt inwestorów przerasta podaż, różnica w cenie może sięgać 100 pkt bazowych na korzyść Polski. Stopa kapitalizacji w przypadku parków handlowych w Polsce oscyluje wokół 7-8 proc. – mówi Artur Czuba.
Równocześnie segment ten ze względu na dużą istniejącą podaż, jak również rekordowo wysoką nową powierzchnię w budowie, w najbliższych latach może zacząć odczuwać stopniowe nasycenie. To z kolei może może przekładać się na transformacje dojrzałych obiektów, które nie spełniają współczesnych standardów.
– Parki handlowe powstawały w prawie każdej miejscowości, gdzie brakowało nowoczesnego handlu. Obecnie znaleźliśmy się w sytuacji, w której wszyscy deweloperzy ścigają się o coraz trudniej dostępne wolne lokalizacje. Część parków powstaje już w miejscu starych, mniej atrakcyjnych obiektów, takich jak stare hipermarkety czy tereny poprzemysłowe – tłumaczy Artur Czuba.
Ekspansja parków handlowych
Jeszcze niedawno centrum polskiego handlu stanowiły galerie w metropoliach. Dziś ich rolę przejęły parki handlowe. Polska klasa średnia rozlała się poza duże miasta, a wraz z nią – popyt na nowoczesny handel. Tam, gdzie jeszcze niedawno dominował niezależny detal, dziś stoją nowoczesne obiekty z ofertą marek, które dotąd kojarzyły się z galeriami. Wraz z nimi do mniejszych miejscowości dotarły kawiarnie, gastronomia sieciowa i usługi wcześniej dostępne tylko w dużych aglomeracjach.
W ciągu zaledwie pięciu lat, między 2019 a 2024 r., w kraju powstało 339 parków handlowych o łącznej powierzchni przekraczającej 1,6 mln m kw. I nic nie wskazuje, by ten trend miał wyhamować. Tylko w pierwszej połowie 2025 r. deweloperzy oddali do użytku 120 tys. m kw. parków, a do końca roku planowane jest ukończenie kolejnych 340 tys. m kw. W 2026 r. na rynek ma trafić następne pół miliona metrów kwadratowych.
Zmiana ma też drugie oblicze. W ostatniej dekadzie z rynku zniknęło około 50 centrów handlowych o łącznej powierzchni niemal 900 tys. m kw.