Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej pod koniec ubiegłego roku w Gdańsku, Gdyni i Sopocie wynosiła ponad 1,44 mln m kw., a w zachodniopomorskim niewiele mniej, bo ponad 1,24 mln m kw. Nowa podaż była niewielka, choć już 2024 r. ma przynieść w Trójmieście aż 288 tys. m kw. nowej powierzchni. To jednak nadal może okazać się za mało w stosunku do potrzeb.
– W obydwu regionach odnotowano znaczący wzrost transakcji najmu jak i zgłaszanych zapytań ze strony najemców. Sytuacja ta, szczególnie w Trójmieście, po raz kolejny przełożyła się na niski współczynnik pustostanów, na poziomie 1,7 proc. – informuje Kaja Karbowska-Nowak, ekspertka w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych Newmark Polska.
Może się to zmienić już w 2024 r., kiedy w Trójmieście na rynek zostaną oddane kolejne inwestycje o łącznej powierzchni ponad 288 tys. m kw.
Nowy chętny na powierzchnie
Inwestycje w odnawialne źródła energii rozpędziły się na północy kraju od ubiegłego roku. Już w 2025 r. ma wejść w fazę eksploatacji terminal instalacyjny morskich farm wiatrowych w Świnoujściu, w ramach wspólnego projektu Orlenu i Northland Power.
– W połowie tego roku wystartuje też budowa podobnego terminalu w Gdańsku, a jej zakończenie planowane jest na 2026 rok – mówi Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska.
Coraz większym zainteresowaniem branży cieszy się również Szczecin, szczególnie po potwierdzeniu na początku roku budowy dwóch fabryk turbin i elementów farm wiatrowych przez firmy Vestas i Windar w Szczecinie.
Na Bałtyku powstanie Baltic Power, morska farma wiatrowa zlokalizowana ok. 23 km na północ od linii brzegowej, na wysokości Choczewa i Łeby. Elementy będą produkowane i składowane na lądzie.
– Zarządy portów skupiają się na budowie infrastruktury, ale obiekty logistyczno-magazynowe pozostawiają prywatnym deweloperom. Wyzwaniem dla tych ostatnich mogą być jednak specyficzne wymagania firm w sektora odnawialnych źródeł energii – wyjaśnia Michał Rafałowicz.
Place zamiast hal
Tradycyjne hale to tysiące metrów kwadratowych nowoczesnej, dostosowanej do produkcji albo składowania, powierzchni pod dachem. Tymczasem przedsiębiorstwa z sektora OZE, np. producenci turbin wiatrowych, potrzebują niewielkiej zadaszonej hali oraz ogromnych utwardzonych placów o podwyższonych parametrach technicznych, umożliwiających składowanie i montaż dużych i bardzo ciężkich elementów.
– Najemcy nie chcą płacić za plac na powietrzu takiego samego czynszu, jak za powierzchnię w hali. Powstaje zatem pytanie, czy taki najem będzie opłacalny dla deweloperów, pamiętając, że byłyby to inwestycje w najlepszych lokalizacjach i na drogich gruntach – mówi Michał Rafałowicz.
Taka jest średni miesięczny czynsz na powierzchnie magazynowe w Trójmieście
Według Newmark Polska najbardziej aktywnymi deweloperami na północy kraju są firmy Panattoni (we współpracy z Accolade), 7R oraz CTP. Znaczący udział w zasobach powierzchni magazynowej na północy Polski posiadają także Fortress oraz Exeter. Zainteresowanie terenami na Pomorzu i w Zachodniopomorskiem wykazuje coraz więcej podmiotów z branży deweloperskiej, m.in. Lemontree, które rusza z budową pierwszego parku magazynowego w tej części Polski. Zarówno obecni na rynku deweloperzy, jak i nowe firmy coraz aktywniej poszukują gruntów w regionie północnej Polski.
Deweloperzy potwierdzają
– Otrzymujemy dużo zapytań z branży OZE, szczególnie w woj. zachodniopomorskim, ale także w lubuskim. W tej drugiej lokalizacji rzeczywiście mamy taką nieruchomość z terenem zewnętrznym ok. 20 tys. m kw., którego realizacja w formie placu nie wpływa negatywnie na założenia dotyczące powierzchni zabudowy. W Gdańsku w pobliżu portów grunty są bardzo drogie, a popyt na powierzchnie magazynowe olbrzymi. Obecnie nie opłaca się więc tam trzymać niezabudowanych działek – mówi Piotr Flugel, dyrektor zarządzający CTP Polska.
Jego zdaniem na potrzeby firm budujących wiatraki morskie odpowiednie place znajdują się albo na terenach stoczniowych, albo wzdłuż spławnych rzek, którymi można transportować duże elementy konstrukcyjne.
W sprawie możliwości wynajmowania placów obok hal dużą otwartość prezentuje firma 7R.
– Jako deweloper jesteśmy przygotowani, aby przedstawić atrakcyjne rozwiązania techniczne w zakresie dostosowania obiektów pod produkcję, jak i odpowiednie wjazdy i place składowe. Pozwala nam na to przygotowany bank ziemi. Mamy też opracowane atrakcyjne rozwiązania biznesowe dla przedsiębiorstw z sektora OZE – mówi Filip Piekarski, dyrektor działu Business Development w 7R.
Ceny gruntów usługowych na Pomorzu są wysokie w stosunku do innych regionów Polski. Na pewno dostęp do portów jest elementem zwiększającym ich wartość, a popyt jest wciąż nienasycony. Działki zlokalizowane w najlepszych lokalizacjach mają czasem po kilku oferentów i na rynku coraz częściej obserwuje się konkurs ofert zamiast standardowej sprzedaży. Model dzierżawy gruntu bez zabudowy może być jednak ciekawym modelem inwestycyjnym dla deweloperów, którzy posiadają grunty w dobrych lokalizacjach, ale nie chcą ich dziś sprzedać ani zabudowywać z powodu wysokich kosztów finansowania. Taki model może mieć sens dla właścicieli myślących długoterminowo, którzy bez koniecznych dużych nakładów, jakie niesie budowa, zapewnią sobie przychody z najmu.