Jak wynika z danych firmy CBRE, w 2012 r. powierzchnia magazynowa w Polsce urosła o prawie 500 tys. mkw. i przekroczyła 7,3 mln mkw. Spółki deweloperskie już pracują nad tym, aby tegoroczna podaż była równie duża.
Gorący okres
Jak informuje Wojciech Kołodziej z działu wycen i doradztwa w firmie Cushman & Wakefield, w 2012 r. na rynek trafiło o 25 proc. więcej powierzchni magazynów niż przed rokiem.
— Najlepsze były pierwsze trzy miesiące, gdy do użytku oddano ponad 200 tys. mkw. W kolejnych kwartałach podaż była stabilna i oscylowała na poziomie 100 tys. mkw. na kwartał — mówi ekspert Cushman & Wakefield. Najwięcej magazynów powstało na Górnym Śląsku (96 tys. mkw.), w centrum Polski (81 tys. mkw.) i w Poznaniu (76 tys. mkw.).
— Najaktywniejszym deweloperem był Panattoni, który oddał do użytku 211 tys. mkw. magazynów. Kolejne miejsca zajęły firmy: Goodman z wynikiem 122 tys. mkw. oraz Segro z 76 tys. mkw. — wymienia Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej Jones Lang LaSalle.
Deweloperzy inwestowali przede wszystkim w tzw. BTS-y, czyli obiekty budowane na zamówienie konkretnych inwestorów. Powstały one m.in. na zlecenie firm Nippon Sheet Glass w Tarnobrzegu (35 tys. mkw.), Manuli w Radomsku (32 tys. mkw.) oraz Decathlon w Gliwicach (31,7 tys. mkw.).
Ambitne założenia
Inwestycje nie wyhamowały jednak wraz z końcem 2012 r. Jak tłumaczy Tomasz Olszewski, w grudniu 2012 r. w budowie było 222 tys. mkw. magazynów. Najwięcej powstawało we Wrocławiu (91 tys. mkw.), w okolicach Warszawy (43 tys. mkw.) oraz na Górnym Śląsku (36 tys. mkw.). Mimo niepewnych czasów deweloperzy nawet nie myślą o ograniczeniu inwestycji. Wręcz przeciwnie. Plan Goodmana zakłada zwiększenie aktywności w latach 2013–14.
— Chcemy rozpocząć budowę obiektów logistycznych we wszystkich naszych lokalizacjach. Potencjał widzimy szczególnie w Krakowie i Gdańsku, gdzie rynek magazynowy nie był dotychczas dobrze rozwinięty. Będziemy również rozwijali nasze kluczowe parki, czyli Pomorskie Centrum Logistyczne w Gdańsku oraz Kraków Airport Logistics Centre — informuje Błażej Ciesielczak, dyrektor regionalny Goodman na Polskę.
Panattoni Europe skoncentruje się natomiast na rozwoju swoich inwestycji w Łodzi, Mysłowicach i Poznaniu oraz na budowie BTS-ów magazynowo — produkcyjnych.
— Inwestycję tego typu realizujemy na terenie Legnickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej na zlecenie firmy Faurecia, producenta części samochodowych. Budynek będzie miał 13,6 tys. mkw. Na około 12 tys. mkw. wytwarzane i składowane będą dekoracyjne elementy wykończeniowe wnętrz samochodów, natomiast 1,6 tys. mkw. zajmą pomieszczenia socjalno-biurowe — tłumaczy Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią Panattoni Europe. Z kolei dla Segro priorytetem będzie rozbudowa parków w Gdańsku, we Wrocławiu i w Tychach.
— Rozwijamy również centrum logistyczne Tulipan Park Stryków, Segro Business Park Warsaw i Tulipan Park Warszawa — informuje dyrektor Magdalena Szulc, dyrektor Segro na Europę Środkową.
Większa rozwaga
Choć deweloperzy nie narzekają na brak zainteresowania najemców, zauważają, że coraz ostrożniej podchodzą oni do wszelkich zobowiązań biznesowych i coraz dłużej podejmują decyzje.
— Są także bardziej wymagający i wybierają obiekty w pełni dostosowane do swoich potrzeb biznesowych — mówi Magdalena Szulc.
Ostrożność najemców udzieliła się również spółkom deweloperskim. Jak wynika z analiz Jones Lang LaSalle, większość realizowanych przez nie obecnie inwestycji jest zabezpieczona umowami najmu.
— Jedynie 11 proc. zasili rynek jako powierzchnia spekulacyjna — uważa Tomasz Olszewski. Deweloperzy patrzą jednak w przyszłość z optymizmem.
— Rozwój infrastruktury logistycznej może przyciągnąć do Polski nowych zagranicznych najemców, dzięki czemu nasz kraj stanie się centrum dystrybucyjnym dla całego regionu. Od początku 2013 r. notujemy wzrost liczby zapytań. Liczymy, że to zainteresowanie klientów szybko przełoży się na podpisanie nowych kontraktów — mówi Błażej Ciesielczak.
Perspektywy rozwoju rynku magazynowego w Polsce są obiecujące, także dlatego, że jest on bardzo młody.
— Jego historia sięga 1995 r., kiedy powstały dwa pierwsze miejskie parki magazynowo-biurowe w Warszawie przy ulicy Szyszkowej — mówi Tomasz Kasperowicz, partner z działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International.
Okiem praktyka
SYTUACJA SIĘ STABILIZUJE
Piotr Bzowski
dyrektor ds. najmu i rozwoju w PointPark Properties
Rynek magazynów w Polsce ma wielkość około 7,2 mln mkw. Przy tak dużej powierzchni znaczny udział w podpisywanych umowach mają przedłużeni. Jednak patrząc na popyt bardziej selektywnie należy zauważyć zmniejszenie się liczby klientów rozpoczynających w Polsce nowe działania wymagające wynajęcia magazynów. To spowolnienie znajduje odbicie w liczbie nowych inwestycji. Powstające teraz powierzchnie to maksymalnie 30 proc. tego, co zbudowano w rekordowym roku 2008. Z drugiej strony wielkość powierzchni bez najemcy powoli wraca do równowagi, co pozwala z optymizmem patrzeć w przyszłość. Wyraźna jest zmiana wymagań klientów i trudno wskazać transakcję, w której wynajęto powierzchnię bez dodatkowych usprawnień. Praktycznie wszystkie nowe magazyny są budowane na zamówienie najemcy. PointPark Properties będzie także kontynuować trend innowacyjny, a zapoczątkowana przez nas certyfikacja zrównoważanego budownictwa w standardzie BREEAM, to jedna ciekawszych inicjatyw na polskim rynku.