Sytuacja na rynku biurowców jest trudna dla właścicieli obiektów. Czynsze spadają. Anali- tycy twierdzą, że już dochodzą do granicy opłacalności. Może też dojść do bankructwa części firm, a niektóre inwestycje przejęte zostaną przez banki.
W raportach, publikowanych przez międzynarodowe firmy działające na rynku nieruchomości, słowo „kryzys” nie występuje, a jednak z wypowiedzi analityków wynika, że nie jest dobrze. Obecna sytuacja martwi przede wszystkim właścicieli biurowców. W najgorszej sytuacji są te obiekty, dla których trudno znaleźć najemców. Z drugiej strony, nastał dobry czas dla najemców, którzy mają w czym wybierać, a ci, którzy wynajęli biura kilka lat temu, myślą o ich zmianie lub renegocjacji czynszów.
Z badań przeprowadzonych przez SMG/KRC, na zlecenie firmy Promocja Nieruchomości, wynika, że aż 43 proc. firm twierdzi, iż najbardziej niekorzystnym warunkiem umowy najmu jest wysokość czynszu. Przyglądając się odpowiedzi na pytanie: „Dlaczego firma planuje zmianę najmowanej powierzchni?” — 40 proc. respondentów wskazało na zbyt wysoką cenę. Można się więc spodziewać, że nadchodzi czas renegocjacji czynszów.
— W IV kwartale 2001 roku popyt zmalał o 20-25 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. Współczynnik powierzchni nie wynajętej w centrum Warszawy wynosi obecnie około 18 proc. Przyczyną takiej sytuacji jest słaba kondycja gospodarki w Polsce i na świecie oraz zwiększona podaż powierzchni biurowej. Ceny idą w dół. W centrum Warszawy stawki czynszów wynoszą 24-25 USD (96-100 zł) za mkw. miesięcznie, poza centrum 15-18 USD (60-72 zł) — mówi Jarosław Zawadzki, starszy negocjator ds. powierzchni biurowych w CB Richard Ellis.
— To jest dobry okres dla doradców ds. nieruchomości, ponieważ wiele firm chce renegocjować dotychczasowe warunki umowy — dodaje Jarosław Zagórski z Healey & Baker.
Maciej Gołębiewski z CB Richard Ellis potwierdza, że wiele firm decyduje się na renegocjację warunków umowy. Wcześniej jednak zwracają się do kilku agencji z prośbą o ofertę wynajmu.
— Porównują je i zgłaszają się do właściciela biurowca, w którym wynajmują powierzchnię, o obniżenie czynszu. To nie jest jednak skuteczne, bo często stawki, które otrzymują w ofertach, są podane jako wyjściowe — tłumaczy Maciej Gołębiewski.
Analitycy zauważają, że czynsze nie powinny już spadać, ponieważ znalazły się na niebezpiecznie niskim poziomie. Dalszy ich spadek wiązałby się z kłopotami finansowymi właścicieli biurowców.
— Ceny raczej już nie spadną, bo wówczas znajdą się poniżej stopnia opłacalności. Jest też niebezpieczeństwo, że niektóre inwestycje zostaną przejęte przez banki. Jeżeli sytuacja nie ulegnie poprawie, a w najbliższym czasie to się nie stanie, będziemy świadkami kilku spektakularnych bankructw firm, które zainwestowały w powierzchnie biurowe. Przetrwają firmy z zapleczem finansowym i dostępem do finansowania — twierdzi Jarosław Zawadzki.
Zauważa on jednak, że mimo nie najlepszej sytuacji na rynku, znalazły się przedsiębiorstwa, które właśnie rozpoczynają nowe projekty.
— Budowę biurowca na pl. Piłsudskiego w Warszawie rozpoczęła właśnie firma Hines. Zostanie ona zakończona za 2-3 lata. Przedsiębiorca ma nadzieję, że do tego czasu rynek się ożywi. Ratunek przynieść też może wejście Polski do struktur UE. Zachodni inwestorzy boją się inwestować w Polsce, bo rynek jest mało stabilny — uważa Jarosław Zawadzki.
Duży wpływ na wysokość czynszów ma podaż i ilość nie wynajętej powierzchni biurowej. Zdaniem Jarosława Zagórskiego z Healey & Baker, w centrum stolicy współczynnik nie wynajętej powierzchni będzie malał.
— Wynika to z tego, że nie ma nowych projektów. Tylko biurowiec Atrium Centrum oferować będzie duże wolne przestrzenie do wynajęcia w granicach 4-5 tys. mkw. Inne biurowce, które nie są w 100 proc. wynajęte, nie posiadają wolnej powierzchni w tak dużych modułach. Np. w budynku Roma Office Center można wynająć około 1 tys. mkw. — mówi Jarosław Zagórski.
Zdaniem analityków z firmy Colliers International, współczynnik powierzchni nie wynajętej w całej Warszawie wynosi około 16 proc. Uważają oni, że aktywność rynkowa firm powinna wzrosnąć w 2002 r. Przy obecnym poziomie współczynnik powierzchni nie wynajętej powinien zostać zredukowany.
Jarosław Zagórski zauważa jednak, że pierwsza połowa 2002 r. będzie trudna.
— Firmy przyjęły postawę wyczekującą i są nastawione na oszczędności — mówi Jarosław Zagórski.
Analitycy z firmy DTZ Zadelhoff Tie Leung twierdzą, że miasta, w których widać największą aktywność na rynku biurowym, to Poznań, Katowice i Kraków. Jednak podaż i popyt są tam o wiele niższe niż w stolicy. Jednak przeciętna wielkość transakcji jest niewielka i wynosi tylko 600 mkw. Popyt na powierzchnie biurowe w tych miastach tworzony jest głównie przez lokalne banki, firmy ubezpieczeniowe oraz operatorów telefonii komórkowej.