Najemcy odczuwają brak magazynów

opublikowano: 25-09-2017, 22:00

Duży popyt na magazyny sprawia, że coraz trudniej je wynająć. Zwłaszcza że deweloperzy dość ostrożnie realizują projekty spekulacyjne.

Polski rynek magazynowy jeszcze nigdy nie notował tak wysokiego popytu. Według danych JLL, w ciągu I połowy 2017 r. firmy wynajęły 1,72 mln mkw., z czego na nowe kontrakty wraz z powiększeniem zajmowanych wcześniej powierzchni przypadło 1,3 mln mkw. — W efekcie np. w okolicy Warszawy praktycznie nie ma możliwości wynajęcia powierzchni powyżej 10 tys. mkw., a w Polsce Centralnej w ogóle brakuje dostępnej od zaraz powierzchni klasy A i nie ma perspektyw na zmianę tej sytuacji do końca roku — twierdzi Kamila Pruk, menedżer ds. Leasingu w spółce Prologis.

O wolne powierzchnie najłatwiej w okolicach Szczecina, Poznania, Krakowa i Wrocławia. Pustostany nie przekraczają tam jednak 9 proc. — mówi Wojciech Zoń, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills.
Zobacz więcej

MAŁO DO WYNAJĘCIA:

O wolne powierzchnie najłatwiej w okolicach Szczecina, Poznania, Krakowa i Wrocławia. Pustostany nie przekraczają tam jednak 9 proc. — mówi Wojciech Zoń, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills. [FOT. ARC]

Pozycja do negocjacji

Eksperci JLL prognozują, że 2017 r. zakończy się rekordowym popytem 3 mln mkw. Coraz wyższe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe idzie w parze z niższym wskaźnikiem pustostanów.

— Na koniec pierwszego półrocza 2017 współczynnik pustostanów wyniósł w Polsce średnio 5,8 proc., natomiast w Krakowie odnotowano 10,5 proc., na Podkarpaciu 2,2 proc., w Polsce Centralnej 2,6 proc., na Górnym Śląsku 5,2 proc., a rejon określany jako Warszawa i okolice 5,3 proc. Każdy region i lokalizacja powinny być traktowane indywidualnie. Oczywiście istnieją takie, w których najemcy znajdą powierzchnię od ręki — mogą to być np. mniejsze metraże czy mniej atrakcyjne oferty ze względu na infrastrukturę itd. — tłumaczy Marek Dobrzycki, dyrektor zarządzający w Panattoni Europe.

Jednak, według ekspertów JLL, najemcy poszukujący gotowych, dostępnych od ręki magazynów mogą natrafić na trudności, zwłaszcza że tylko 24 proc. hal w budowie powstaje na zasadach spekulacyjnych, czyli bez umów najmu.

— Cała reszta to spersonalizowane projekty, z myślą o konkretnych najemcach — zauważa Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce, w JLL. Najszybciej można wynająć niewielkie moduły, liczące około 1,5-6 tys. mkw. Takie oferty niemal w każdym regionie są dostępne od ręki.

— Oznacza to jednak okres nie krótszy niż trzy miesiące. Tyle czasu potrzeba od podjęcia decyzji o przeprowadzce do rozpoczęcia działalności w nowym obiekcie. Proces zmiany lokalizacji magazynowej warto zacząć dużo wcześniej, najlepiej około roku przed datą wygaśnięcia trwającej umowy najmu. Pozwala to sprecyzować oczekiwania wobec nowego obiektu, wybrać najlepszy dostępnymagazyn oraz zaadaptować go na własne potrzeby, a przede wszystkim mieć silniejszą pozycję negocjacyjną wobec dewelopera — opowiada Wojciech Zoń, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills.

Projekty za rok

Deweloperzy częściej decydują się na rozpoczęcie inwestycji niezabezpieczonych umowami najmu. Dzieje się tak głównie na największych rynkach, takich jak Warszawa czy Górny Śląsk. — Najwięcej powierzchni dostępnej od ręki można znaleźć w okolicach Warszawy (139 tys. mkw.), we Wrocławiu (134 tys. mkw.) i Poznaniu (126 tys. mkw.) — czyli w najbardziej rozwiniętych miejscach. Z kolei na rynkach rozwijających się, czyli Lublinie, Szczecinie i w województwie lubuskim, dominują umowy typu BTS — wyjaśnia Tomasz Mika.

Obok dość ostrożnego podejścia deweloperów do realizacji projektów spekulacyjnych na słabą podaż hal w niektórych regionach wpływają efekty nowelizacji ustawy o przekształceniu gruntów rolnych na cele komercyjne.

— Wiele działek nie miało miejscowych planów zagospodarowania, a to znacznie spowalnia proces realizacji nowych inwestycji. Większe wolne powierzchnie na głównych rynkach regionalnych pojawią się dopiero w przyszłym roku, kiedy zostaną oddane obiekty będące dziś w budowie oraz gdy zwolnią się niektóre powierzchnie wynajmowane długoterminowo — opowiada Kamila Pruk.

Polski rynek nieruchomości magazynowych cechuje swoistyparadoks — z jednej strony mamy niski poziom pustostanów, a z drugiej — wręcz historycznie niskie ceny najmu, które teoretycznie powinny iść w górę. — Na razie jednak jedynie na terenach z największym popytem, jak np. Polska Centralna czy Śląsk, zauważamy niewielki wzrost stawek czynszów, co jednak może być prognostykiem zmian cen najmu w całej Polsce — zauważa Kamila Pruk.

Również i przedstawiciele firmy Savills obserwują, że, mimo ewidentnego boomu na rynku i „złotych czasów” branży magazynowej, czynsze pozostają dość stabilne, choć niektórzy deweloperzy już zdecydowali się dokonać pewnych korekt w górę. Obecnie, według danych JLL, najwyższe stawki obowiązują w obrębie Warszawy (3,5-4,6 EUR za mkw. miesięcznie) oraz w Krakowie (2,8-3,4 EUR). Z kolei najniższe czynsze oferowane są w Polsce Centralnej — 2,0-2,8 EUR za mkw. miesięcznie, a także w Poznaniu — 2,1-2,7 EUR i na Górnym Śląsku 1,9-3,1 EUR.

— Porównywalne stawki znajdziemy również w niektórych podregionach tzw. okolic Warszawy, np. w Błoniu, gdzie dolna granica efektywnego czynszu wynosi 2 EUR za mkw. miesięcznie — wylicza Tomasz Mika.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Dorota Kaczyńska

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Najemcy odczuwają brak magazynów