Nie czas na wyprzedaż mieszkaniówki

opublikowano: 01-02-2018, 22:00

Na atrakcyjności inwestycyjnej deweloperów mieszkaniowych bardziej zaważy zdjęcie z giełdy Robygu niż nadchodzące niespiesznie spowolnienie

— Nie spodziewam się kryzysu, ale wcześniej czy później spowolnienia rynku. Może się zdarzyć, że rynek zwolni już w 2019 r. — powiedziała PAP Małgorzata Szwarc-Sroka, członkini rady nadzorczej JW Construction, jednego z pięciu największych pod względem sprzedaży mieszkań deweloperów notowanych na giełdzie.

Jej zdaniem, na rynku nadal jest duże zapotrzebowanie na mieszkania i spółka nie widzi zagrożenia dla popytu w 2018 r. Popyt jest na tak wysokim poziomie, że — nawet jeśli ceny wzrosną i kredyty zdrożeją — deweloperzy będą w stanie wyprzedać rozpoczęte budowy. A że mieszkania będą droższe, jest niemal pewne.

— Koszty realizacji już dziś zmieniają się dynamicznie, stawiając pod znakiem zapytania możliwość zakończenia projektów na wcześniej zakontraktowanych warunkach. Znalezienie wykonawców dla nowych budów nastręcza wielu problemów, a zapewne nie będzie ani łatwiej, ani taniej, bo czeka nas kilka lat znaczących inwestycji infrastrukturalnych — uważa Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy analitycznej Reas.

Dywidenda to podstawa

Czy w tej sytuacji deweloperzy mieszkaniowi są jeszcze atrakcyjną inwestycją? W rekomendacjach zdecydowanie przeważają zalecenie „kupuj” lub „akumuluj”. Podobną opinię ma Krzysztof Kuper, dyrektor departamentu doradztwa korporacyjnego w Polskim Domu Maklerskim. Przypomina o specyfice księgowej działalności na rynku mieszkaniowym. Giełdowy deweloper może sprzedać dziurę w ziemi, ale pieniądze księguje dopiero w momencie przekazania kluczy.

— To, co spółki będą sprzedawały w 2018 r., będą rozpoznawać w wynikach 2019 i 2020 r. Przed 2021 r. wyniki się więc raczej nie pogorszą, a wyceny deweloperów nie są wygórowane. Nie mamy do czynienia z taką sytuacją jak w 2007 r., gdy wyceny były naprawdę kosmiczne. Dom Development zaoferuje stopę dywidendy około 10 proc., czyli znacznie wyższą od średniej dla GPW — tłumaczy Krzysztof Kuper.

Według prognoz Marka Szymańskiego, analityka Vestor DM, w 2018 r. skumulowany zysk netto deweloperów mieszkaniowych wzrośnie o 18 proc. w stosunku do wyniku z 2017 r. Z jego kalkulacji na 9 stycznia wynika, że przeciętna stopa dywidendy wypłacanej w 2018 r. wyniesie 6,9 proc., a w 2019 r. — 7,8 proc. — Jest wiele czynników, które bierzemy pod uwagę przy ocenie atrakcyjności deweloperów mieszkaniowych. Uwzględniając moment cyklu koniunktury na rynku mieszkaniowym, jednym

z kluczowych czynników jest potencjał wypłaty dywidendy. Spółki, które nie są już na dorobku, do których zaliczamy Dom Development, Atal, Robyg czy JW Construction, stać na sowitą wypłatę. Inni deweloperzy stanowią w tej kategorii tylko tło. Obecnie zakładamy, że hossa, która na rynku mieszkaniowym zaczęła się w pierwszym kwartale 2013 r., będzie trwała 7 lat. Jesteśmy więc ciągle we wzrostowej fazie cyklu. Gdyby doszło do załamania koniunktury, to w pierwszej kolejności należy pozbyć się udziałów w deweloperach mocno zalewarowanych — dodaje Maciej Wewiórski, analityk DM Banku Ochrony Środowiska.

Jest jednak niebezpieczeństwo, że atrakcyjna dywidendowo grupa niedługo się skurczy — nawet bez kryzysu. Robyg może po prostu zniknąć z giełdy. Dzisiaj kończy się składanie zapisów w wezwaniu ogłoszonym przez Bricks Acquisitions, spółkę zależną od amerykańskiego banku inwestycyjnego Goldman Sachs.

Jej główny cel to skupienie wszystkich akcji i wycofanie Robygu z giełdy, choć nie wyklucza transakcji, która da jej po prostu pakiet kontrolny. Możliwe, że poniedziałkowe podniesienie ceny w wezwaniu to efekt uzgodnienia warunków z funduszami mającymi na tyle dużo walorów, by Goldman Sachs przejął kontrolę nad deweloperem.

— Samo wezwanie na Robyg też jest przejawem wiary inwestorów, że rynek deweloperski nie powiedział jeszcze ostatniego słowa. Ten, kto je ogłasza, ma chyba zamiar zarobić na inwestycji — zwraca uwagę Krzysztof Kuper.

— Zdjęcie z giełdy Robygu zmniejszy atrakcyjność inwestycyjną sektora, bo wypadnie z indeksów płynna, duża spółka, mająca w nich większy udział niż Dom Development czy Atal, mimo niższej kapitalizacji. Nowi, mniejsi deweloperzy na pewno oferują większą różnorodność, ale charakteryzują się niższą płynnością — dodaje Dominik Niszcz, analityk Raiffeisena.

Duży może więcej

Jeden z naszych rozmówców twierdzi wręcz, że pozostali deweloperzy to nawet nie druga, ale trzecia liga. Są więc bardziej podatni na problemy. Im mniej projektów firma realizuje jednocześnie, tym bardziej uzależniona jest od konkretnej inwestycji. Z perspektywy ogólnopolskiej nawet Dom Development nie jest przy tym żadnym gigantem. Według danych GUS w 2017 r. deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe oddali do użytku 85,1 tys. mieszkań. Dom Development przekazał ich 2,9 tys., czyli 3,4 proc. (sprzedał prawie 4 tys.).

— Gdy przyjdzie kryzys, bardziej dotknie mniejszych, którzy będą zmuszeni do wyprzedaży gruntów. Więksi deweloperzy mają banki ziemi zapewniające przetrwanie, a jeśli są w dobrej kondycji finansowej, mogą na atrakcyjnych warunkach odkupić działki od mniejszych — wyjaśnia Krzysztof Kuper.

— Tempo sprzedaży widoczne w 2017 r. jest raczej nie do utrzymania w długim terminie i być może to rok 2019 będzie pierwszym, w którym będzie widoczne spowolnienie. Sporo zależy jednak od wysokości stóp procentowych i relatywnej atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości mieszkaniowych na wynajem. Jeśli nadejdzie spowolnienie i spadną marże, najbezpieczniejsze będą podmioty generujące najwyższe marże i mające duży bank ziemi. W tym kontekście dobrze na tle rynku prezentuje się np. Atal — zaznacza Dominik Niszcz.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Nie czas na wyprzedaż mieszkaniówki