PB: Jak pan ocenia obecną sytuację na rynku mieszkań?
Maciej Wandzel: Czerwiec to kolejny miesiąc z rzędu, w którym liczba mieszkań wprowadzonych przez deweloperów do oferty była większa od liczby sprzedanych. Podaż więc rośnie. Obecnie w ofercie na siedmiu głównych rynkach jest około 49 tys. mieszkań. Dla porównania — rok temu było 38 tys. Jeśli przyjmiemy, że dostępne zasoby rynków wtórnego i pierwotnego są zbliżone, to w siedmiu największych miastach mamy też prawie 50 tys. lokali z drugiej ręki.
Kowalscy mają dziś większy wybór, ale nie kwapią się do zakupów tak jak w drugiej połowie minionego roku. Ile lokali sprzedają dziś spółki?
W pierwszej połowie tego roku sprzedaż mieszkań spadła r/r o 11 proc. i o 23 proc. wobec drugiej połowy ubiegłego roku. Z danych Otodomu wynika, że na siedmiu największych rynkach sprzedaje się dziś około 3 tys. mieszkań miesięcznie, tymczasem były miesiące, gdy sprzedaż sięgała 5 tys. Można powiedzieć, że sprzedażowo wróciliśmy do pierwszej połowy 2022 r., gdy rynek powoli się schładzał, ale nie doświadczał jeszcze dramatu związanego z inflacją i stopami procentowymi. Wciąż nie jesteśmy jednak w tak trudnej sytuacji jak w drugiej połowie 2022 r. — sprzedaż mieszkań jest obecnie o 36 proc. wyższa.
Z czego wynika mniejszy ruch w transakcjach?
Mamy obecnie relatywnie niską inflację i pojawiło się przekonanie, że ceny mieszkań nie będą gwałtownie rosnąć, co oznacza, że nie musimy natychmiast decydować się na zakup nieruchomości, by ochronić kapitał przed inflacją. Trzeba też zwrócić uwagę, że ustabilizował się rynek najmu i schłodził rynek zakupów inwestycyjnych. Potencjalni inwestorzy uświadomili sobie, że jeśli kupią mieszkanie na wynajem, to będą musieli je wyremontować, poświęcić czas i pieniądze, a stopa zwrotu może być mniej atrakcyjna niż inne instrumenty. Należy jednak pamiętać, że zależy to od lokalizacji i segmentu rynku.
Przypuszczam, że część osób, które już jakiś czas temu kupiły od deweloperów pulę mieszkań na wynajem, ze względu na niską rentowność inwestycji kieruje je obecnie na sprzedaż. Na rynku wtórnym jest więc prawdopodobnie sporo mieszkań, które nie różnią się jakością od tych z pierwszej ręki. Dla Kowalskiego oznacza to, że ma większy wybór i nie musi tak bardzo spieszyć się z zakupem.
Inną kwestią jest oczekiwanie na zapowiadany przez rząd nowy program kredytowy. Część osób właśnie z tego powodu wstrzymuje się z zakupem. Problem w tym, że nadal nie wiadomo, czy projekt w ogóle ruszy. Taka niepewność nie powinna się zdarzyć, zwłaszcza że w programach wyborczych partii rządzących — poza Lewicą — zapowiedź taniego kredytu się pojawiła. Obecny chaos i niepewność to faul państwa na obywatelach. Czytałem ostatnio zdecydowane wypowiedzi ministra Paszyka o determinacji do jego wprowadzenia z początkiem roku. Cóż, zobaczymy.
Wstępne założenia programu Kredyt na start są znane. Jak je pan ocenia?
Jest zupełnie inny niż Bezpieczny kredyt 2 proc. Po pierwsze — wprowadza kryterium dochodowe, co oznacza, że trafi do potrzebujących. Po drugie — promuje większe rodziny. Po trzecie — jest bardzo skomplikowany. Poczekajmy jednak na jego wersję 2.0.
Nie można jednak zakładać, że zapowiadany kredyt realnie wpłynie na rynek w 2024 r. Nie został jeszcze nawet przyjęty przez rząd. Gdyby tak się stało, kolejnym etapem byłby prawidłowy proces legislacyjny, potem ustawa musiałaby zostać podpisania przez prezydenta. W kolejnym etapie banki musiałyby przygotować swoje systemy do obsługi wniosków, co zajmuje co najmniej trzy miesiące.
Bycie w zawieszeniu szkodzi wszystkim. Patrząc w niedaleką przyszłość, uważamy że nadal mamy do czynienia z przewagą popytu nad podażą. Deweloperzy zareagowali na to zjawisko i zwiększyli ofertę, ale ich możliwości się kończą, przede wszystkim ze względu na spore bariery regulacyjne, z którymi boryka się branża.
Oczywiście każdy rynek jest inny, np. w Warszawie obecna oferta — jak podaje Otodom — wystarczyłaby na trzy kwartały sprzedaży, w Trójmieście na 3,8 kwartału, w Krakowie na 4, we Wrocławiu na 4,2. Na ponad pięć kwartałów wystarczyłoby mieszkań w Poznaniu, na sześć w Katowicach, zaś w Łodzi aż na dziewięć. Poziom zrównoważony to pięć-sześć kwartałów.
Z czego wynika odmienna sytuacja w Łodzi?
Po pierwsze — przez pewien czas miastem nie interesowali się deweloperzy poza tymi, którzy budowali najtaniej. Sytuacja zmieniła się 3-4 lata temu. Łódź stała się popularna, jeśli chodzi o kupowanie działek. Wzrost oferty, który obserwujemy obecnie, to skutek decyzji sprzed 3-4 lat.
Po drugie — ułatwienia administracyjne. Trzeba zacząć od tego, że wiele miast oczekuje od deweloperów — przed wnioskiem o pozwolenie na budowę — kompletu pozwoleń na budowę dróg i sieci. Często są to oczekiwania nie do końca wynikające z przepisów. W Łodzi jest inaczej — samorząd jest znany z tego, że rozwija przed inwestorami czerwony dywan. I nie chodzi przede wszystkim o deweloperów, ale o firmy produkcyjne, outsourcingowe i logistyczne. Łódź wychodzi z założenia, że jest na tyle małym, a jednocześnie rozwijającym się miastem, że powinna pomagać tym, którzy chcą w niej inwestować i mieszkać. Odpowiedni poziom zasobu mieszkaniowego oznacza hamulec dla cen i większą dostępność, a jest to także mechanizm ograniczający depopulację, przyciągający młode talenty. Włodarze miast powinni myśleć o tych aspektach.
Niestety, deweloperzy w Łodzi mogą mieć ból głowy. Oferta, której starczy na dziewięć kwartałów, stanowi wysoki poziom. W tym rejonie pojawią się zapewne promocje w biurach firm deweloperskich.
Którymi problemami branży powinni w pierwszej kolejności zająć się rządzący?
Poprzedni rząd nie rozmawiał z samorządami — one były z zasady wrogie, bo opozycyjne. Nie rozmawiał też zanadto z inwestorami. Trzeba to zmienić. Jesteśmy też za tym, by dofinansować działalność planistyczną samorządów, na co zaplanowane są duże pieniądze w KPO.
Jesteśmy także za instrumentem, na którym na początku wszyscy wieszali psy. Mowa o ustawie lex deweloper, która zakładała, że w zamian za przyspieszoną procedurę podejmowania decyzji planistycznych inwestorzy będą przeznaczali pieniądze na infrastrukturę towarzyszącą, a więc placówki oświatowe czy drogi. Przykładem takiej realizacji jest szkoła dla 300 dzieci, jaką Echo Investment buduje w ramach inwestycji na warszawskim Mokotowie. Inny przykład to szkoła dla 655 dzieci, która ma być zbudowana w ramach osiedla spółki Ronson w dzielnicy Ursus.
Niestety, gdy wreszcie zrozumiano, że ustawa lex deweloper jest dobra, to uderzono w nią dwukrotnie. Po pierwsze — wprowadzając centralny normatyw parkingowy — 1,5 miejsca na mieszkanie, co było skrajną głupotą. O tych aspektach powinny decydować samorządy. Po drugie — wrzucono tę ustawę do ustawy o planowaniu, która przestaje obowiązywać z końcem 2025 r., co jest absurdem. Są na rynku poważni inwestorzy, którzy mogliby zainwestować setki milionów złotych i zacząć budować na podstawie specustawy mieszkaniowej, tymczasem boją się, że nie zdążą. Jak w takich warunkach podejmować decyzje inwestycyjne? Namawiamy rząd, żeby naprawić te błędy i promować instrumenty szybkiej urbanizacji zakładające partycypację inwestorów. Zmian wymaga również nowy instrument — zintegrowany plan inwestycyjny.
Niestety, mamy pecha, bo Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które jest głównym regulatorem kwestii mieszkaniowych, po wyborach gruntownie zmieniło się personalnie, co wpływa na tempo zmian. Od powstania rządu minęło już ponad pół roku. Chcielibyśmy, żeby działo się więcej. Występujemy z mnóstwem inicjatyw i próbujemy przyczynić się do tego, by wszystkim było lżej. Liczymy na nową energię ministra Paszyka.
Deweloperzy mają oczekiwania, ale w zamian powinni oferować wysoką jakość inwestycji. Tymczasem na rynku mówi się o coraz to nowych przykładach patodeweloperki. W jaki sposób Polski Związek Firm Deweloperskich planuje rozwiązać ten problem?
Jako środowisko mamy sobie na pewno wiele do zarzucenia. Po rozmowach z koleżankami i kolegami ze związku wiem, że wszyscy zdają sobie sprawę z tego, że nasz obecny wizerunek jest słaby i trzeba go poprawić, zaczynając od siebie. Nie ma wątpliwości, że w branży zdarzały się sytuacje, gdy robiono coś nie fair. Jedna z dużych spółek np. zasłynęła tym, że nie mogła spełnić norm parkingowych na swoim osiedlu, więc zaprojektowała pod oknami budynku 55 pomalowanych na jaskrawo niebiesko miejsc postojowych dla niepełnosprawnych [podlegają znacznie mniej rygorystycznym zapisom niż standardowe miejsca postojowe — red.]. Jeśli robimy takie rzeczy, to nie powinniśmy się dziwić, że ktoś potem pokazuje nas palcem.
Inny przykład niewłaściwego działania dotyczy placów zabaw. Niektóre spółki robiły piękne place, a inne ich karykatury
pokazywane potem w mediach. Nawet jeśli procentowo te niewłaściwe działania stanowią margines, to zachowują się w percepcji społecznej. Przekaz negatywny ma zazwyczaj większą siłę. Co można zmienić? Na pewno bardzo ważne jest, by budować takie budynki jak pokazane na wizualizacjach. Trzeba po prostu realizować obietnice i oferować to, co jest się w stanie wykonać. Z większą empatią podchodzić do tego, jak inwestycje wpływają na otoczenie. Należy otwarcie komunikować się ze społecznością lokalną. Deweloperzy nie mogą też zapominać o mieszkańcach osiedla przez rok do trzech lat po zakończeniu jego budowy. Jest to czas, w którym powinni być gotowi skutecznie naprawiać to, co nie wyszło. Jesteśmy w trakcie wprowadzania dość rygorystycznego kodeksu etycznego, który będzie zestawem szczegółowych zasad obowiązujących na poszczególnych etapach inwestycji. Chodzi nam o stworzenie standardów, które byłyby czymś więcej niż tylko spełnieniem przepisów. W ramach związku stworzyliśmy wewnętrzną komisję etyki i mediacji, która bada już pierwsze cztery case’y. Zła opinia o deweloperach daje politykom pretekst do wprowadzania regulacji, które potem są dla nas trzy razy bardziej dotkliwe. Droga na skróty się nie opłaca. Nie zapominajmy jednak o tym, że nasza branża odpowiada za 62 proc. oddawanych mieszkań (dane NBP za 2023 r.) i 98 proc. wznoszonych inwestycji wielorodzinnych. Zdecydowana większość z nich jest bez zarzutu.