Nieruchomości w funduszu

REIT jest funduszem inwestującym w nieruchomości, bezpośrednio lub poprzez obejmowanie udziałów w innych podmiotach, opartym na przejrzystej dla inwestorów strukturze i zrozumiałej strategii inwestycyjnej

Formuła działania funduszy REIT polega na tym, że są zwolnione z większości podatków firmowych. Struktura aktywów jest jasno określona i aż w trzech czwartych musi składać się z nieruchomości, gotówki oraz obligacji skarbowych, czyli aktywów charakteryzujących się wysoką płynnością. Odsetek komercyjnych papierów wartościowych w portfelu REIT nie powinien być większy niż 25 proc.

— Źródła przychodów podmiotu w co najmniej 75 proc. muszą pochodzić z działalności powiązanej z rynkiem nieruchomości, tj. czynszów, przychodów odsetkowych z kredytów hipotecznych bądź zysków ze sprzedaży aktywów nieruchomościowych i innych źródeł związanych z nieruchomościami. Preferencje podatkowe w postaci zwolnienia z podatków dla funduszy REIT uwarunkowane są wysokością wypłacanej inwestorom dywidendy, która nie może być niższa niż 90 proc. wypracowanego zysku. W USA po spełnieniu tego warunku REIT może odliczyć wszystkie dywidendy wypłacane akcjonariuszom i unika podatków korporacyjnych na poziomie federalnym.

W amerykańskich przepisach dotyczących REIT podkreślany jest element antykoncentracyjny, przeciwdziałający skupianiu nadmiernej własności w rękach ograniczonej liczby inwestorów. Fundusz REIT powinien być własnością przynajmniej 100 osób, zaś połowa udziałów bądź akcji musi się znajdować w rękach nie mniej niż pięciu osób. Dopuszczalne jest obejmowanie udziałów w funduszach przez nierezydentów. W przepisach podniesiony został również wymóg równego traktowania, w zakresie wysokości wypłaconej dywidendy, posiadaczy akcji tego samego typu. Fundusz REIT nie może objąć w innej spółce giełdowej udziału większego niż 10 proc. — mówi dr hab. Marcin Gospodarowicz ze Szkoły Głównej Handlowej.

REIT po polsku

Prace nad polską ustawą, wprowadzającą do porządku prawnego podmioty finansowe działające jak REIT, trwają od 2016 r. Ostatnio przyspieszyły, były też przedmiotem wystąpienia premiera Mateusza Morawieckiego.

Eksperci przypominają, że to nie tylko szansa dla inwestorów, zarówno indywidualnych, jak i instytucjonalnych, ale też dla całej polskiej gospodarki. — We Francji, Irlandii i Hiszpanii przyjęcie regulacji REIT przełożyło się na sukces ekonomiczny tych krajów. Dlatego przyszła polska regulacja REIT powinna nawiązywać do sprawdzonych rozwiązań przyjętych w tych państwach. Natomiast w Niemczech spółki REIT nie rozwinęły się w takim stopniu, jak na początku zakładano. Wynika to z tego, że w momencie ich wprowadzania na tamtejszym rynku kapitałowym istniały już rozwinięte, alternatywne względem REIT, formy zbiorowego inwestowania w nieruchomości, a zachęty oferowane przez strukturę REIT okazały się zbyt mało atrakcyjne dla inwestorów — tłumaczy Anna Kicińska, lider grupy doradztwa nieruchomości EY w regionie CSE.

Dla magazynów i biur

Polski rynek nieruchomości komercyjnych nadal rozwija się dynamicznie, zwłaszcza na tle zachodnich rynków Unii Europejskiej.

— Mimo kilku znaków zapytania wynikających z wdrożonych lub planowanych zmian podatkowych i prawnych, które opóźniły decyzje inwestycyjne, wartość transakcji osiągnęła 5 mld EUR, co oznacza wzrost o 11 proc. rok do roku. Ten wzrost jest wynikiem między innymi dużego udziału transakcji portfelowych, które w 2017 r. stanowiły ponad połowę transakcji na polskim rynku. W 2018 r. Polska nadal będzie przyciągać inwestorów dzięki stopom zwrotu wyższym o 2 pkt. proc. w porównaniu z dojrzałymi gospodarkami w Europie Zachodniej — mówi Anna Kicińska z EY.

Wśród zagrożeń mogących wpłynąć na dynamikę wzrostu wymienia się zmiany w dziedzinie podatków oraz zakaz handlu w niedzielę, które mogą spowolnić tempo finalizowania transakcji, zwłaszcza w segmencie powierzchni handlowych. Jednak nie jest to zagrożeniem dla sektora komercyjnego w postaci hoteli, biur i przede wszystkim magazynów.

— Możliwość inwestowania w nieruchomości poprzez REIT-y może pozytywnie wpłynąć nie tylko na poziom oszczędności polskich gospodarstw domowych czy kolejny wzrost nakładów inwestycyjnych na sektor nieruchomości. Przełoży się też na większy popyt na usługi sektora budownictwa w Polsce. To przede wszystkim zastrzyk gotówki dla sektora nieruchomości komercyjnych, których przewagą w kontekście REIT-ów jest to, że charakteryzują się długoterminowym wynajmem. To gwarantuje wysokie bezpieczeństwo regularnych wpływów z czynszów, które są głównym źródłem przychodów, co owocuje regularnymi i stosunkowo wysokimi wypłatami dywidend dla inwestorów. A to powinno być podstawową motywacją do lokowania w nich pieniędzy, także jako formy oszczędzania — mówi Radosław T. Krochta, prezes i dyrektor generalny MLP Group.

Plusy i minusy inwestowania

ZALETY

prosty schemat działalności, przejrzysty i zrozumiały dla ogółu inwestorów

ograniczona zmienność w długim okresie stałość dochodów: regularne i relatywnie wysokie dywidendy

płynność niski stopień powiązania z rynkiem akcji

zarządzający to najwyższej klasy specjaliści

RYZYKO

wysoki próg kapitałowy,

zagrożenie nadmierną koncentracją na jednym lokalnym rynku

ryzyko inwestycyjne na rynku nieruchomości: kryzysy są niespodziewane i przynoszą ogromne straty, jak np. kryzys w USA 2008-09

im dłuższy horyzont inwestowania, tym wyższy współczynnik poziomu ryzyka względem ryzyka rynku

 

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Piotr Gozdowski

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Nieruchomości w funduszu