Park biznesowy jak drugi dom

opublikowano: 26-02-2014, 00:00

Parki biznesowe stanowią sporą konkurencję dla biurowców w centrach miast. Za jakiś czas mogą zdominować rynek.

Parki biznesowe to wielofunkcyjne kompleksy budowane najczęściej na obrzeżach miast, ale w pobliżu głównych dróg dojazdowych. Najbardziej znanym przykładem tego typu inwestycji jest kalifornijska Dolina Krzemowa. Tak imponujących parków w Polsce na razie nie ma, ale również u nas pojawiają się coraz ciekawsze propozycje. O sukcesie parku biznesowego decyduje wiele czynników, ponieważ wielu najemców postrzega położenie inwestycji w pewnej odległości od centrum miasta jako spore utrudnienie. W związku z tym deweloperzy muszą stosować liczne dodatkowe zachęty, by skusić właścicieli firm do wynajęcia powierzchni.

— Park biurowy ma przede wszystkim zapewnić jak najwięcej udogodnień potencjalnym najemcom i ich pracownikom. Zatrudnieni, spędzający wiele godzin w miejscu, które znajduje się w znacznej odległości od ich domów, powinni mieć możliwość załatwienia tam wielu niezbędnych spraw życiowych, chociażby zjedzenia posiłku, oddania dzieci pod odpowiednią opiekę w przedszkolu, zrobienia zakupów — wylicza Katarzyna Tasarek-Skrok, dyrektor w dziale powierzchni biurowych Colliers International.

Najemca dyktuje warunki

Większość deweloperów, którzy planują budowę parku biznesowego, wybiera niedrogie, ale bardzo duże grunty. Już podczas planowania przestrzeni prowadzą rozmowy z przyszłymi najemcami, którzy określają swoje potrzeby, a deweloperzy starają się przygotować wszystko zgodnie z tymi wytycznymi.

— Jeśli uważnie przyjrzymy się ofertom deweloperów, zobaczymy, że już na etapie planowania projektu wiele czasu poświęca się przygotowaniu udogodnień dla najemców. Najczęściej przyszli klienci chcą, by w strefie usług znalazły się m.in.: kantyna, restauracja, kawiarnia, piekarnia, market, pralnia, punkt kurierski, myjnia samochodowa, kiosk. Czasem pojawiają się także specjalne wymagania, np. autobus dla pracowników, który ma ich przywozić i odwozić w wyznaczone miejsca w ustalonych godzinach — opowiada Katarzyna Tasarek-Skrok.

W pobliżu parków, które często powstają niedaleko lotnisk, budowane są też hotele, tak jak w przypadku kompleksu Business Garden w Warszawie, obok którego powstał hotel Sound Garden.

Kuszenie cenami

Wielofunkcyjność to niepodważalna zaleta parków, jednak tym, co z pewnością przekona niejednego właściciela firmy, są konkurencyjne ceny najmu. — Ze względu na to, że kompleksy biznesowe są bardzo duże (przeważnie ponad 100 tys. mkw. powierzchni najmu), deweloperzy mogą zaproponować najemcom niższe stawki czynszu niż właściciele samodzielnych budynków, nawet usytuowanych w podobnym miejscu — komentuje Marcin Sabowicz, starszy specjalista w dziale powierzchni biurowych w Colliers International. Nie tylko czynsz jest niższy, również koszty użytkowania powierzchni w parkach biznesowych są zwykle tańsze niż w innych miejscach.

— Właściciele dużych kompleksów mają też możliwość wynegocjowania z dostawcami mediów (prądu, wody) o wiele lepsze stawki niż deweloperzy mniejszych obiektów. Przykładem może być chociażby kompleks Poleczki Business Park niedaleko lotniska Okęcie, gdzie — mimo podwyżek cen — koszty eksploatacyjne od kilku lat wynoszą 13 zł za mkw. miesięcznie — twierdzi Marcin Sabowicz. Tańsze są również dodatkowe, ale niezbędne dla wielu najemców usługi, np. parkingi. — Na tańszym gruncie deweloper może zaoferować tyle samo miejsc parkingowych co wolnostojące pojedyncze budynki, ale dużo taniej. W parkach biurowych powstaje więcej miejsc naziemnych, bo nie brakuje na nie przestrzeni — komentuje Tomasz Buras, dyrektor działu powierzchni biurowych w Savills.

Wzór z obrzeży stolicy

Deweloperzy parków biznesowych na obrzeżach Warszawy są w szczególnie dobrej sytuacji. W ostatnim czasie znacznie się poprawiły tamtejsze drogi, dołączane są kolejne odcinki obwodnic łączących miasto z autostradą i drogami ekspresowymi. Parki biurowe powstały lub powstają w okolicy lotniska Okęcie (ul. Żwirki i Wigury, 17-go Stycznia, ul. Poleczki), w pobliżu skrzyżowania Al. Jerozolimskich i ul. Łopuszańskiej (The Park, Bolero Office Park, Astrum Business Park) i w Miasteczku Wilanów. Właściciele z nich może przyciągnąć najemców o wiele niższymi cenami niż deweloperzy inwestycji w centrum najdroższego miasta w Polsce. Ale nie tylko.

— Duże parki dają więcej możliwości ciekawych aranżacji, a to sprzyja tworzeniu przyjaznej atmosfery. Od wiosny do jesieni można pozwolić pracownikom na spędzanie części godzin pracy na świeżym powietrzu (deweloper musi w takim przypadku założyć zewnętrzne WiFi). W kompleksie, gdzie znajduje się kilka budynków, można też zadbać o ciekawą propozycję gastronomiczną. Ponadto ta specyficzna przestrzeń pomaga w budowaniu społeczności wśród najemców. Przy obecnej technologii coraz łatwiej stworzyć wewnętrzną sieć wymiany informacji, zorganizować tematyczne grupy hobbystyczne czy nawet grupy zakupowe oraz integrować pracowników dzięki inicjatywom sportowym — uważa Tomasz Buras.

W parkach jest przyszłość

Analitycy uważają, że specyficzna struktura parków biznesowych jest tak dogodna, że coraz bardziej przenosi się na powszechny sposób myślenia o organizacji życia biurowego.

— Park biurowy tworzy własne środowisko, które daje multifunkcjonalną powierzchnię. Są to pewnego rodzaju hybrydy oferujące hiperprzestrzeń i funkcje, których zwykle nie ma w jednym miejscu. Taki system przestrzeni wielofunkcyjnych jest coraz częstszym wymaganiem najemców, a więc pracodawców i pracowników — podsumowuje Katarzyna Tasarek-Skrok.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: JOANNA DOBOSIEWICZ

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu