PHN dobrze wypadł na wybiegu

Europejskie roadshow Polskiego Holdingu Nieruchomości (PHN) było z pewnością wyczerpujące. W osiem dni zarząd i doradcy przeprowadzili 39 prezentacji w instytucjach finansowych od Londynu i Paryża, przez Amsterdam, Wiedeń aż po Helsinki i Sztokholm. Spotkali się też z kilkudziesięcioma instytucjami w Polsce. Robota ciężka, ale najważniejsze, że było warto: fundusze obejmą 85 proc. oferty.

— Zapisy na akcje złożyło kilkadziesiąt instytucji, jedna trzecia spoza Polski. Warto zauważyć, że w przypadku ZE PAK chętnych było tylko kilka zagranicznych podmiotów. Przy cenie akcji 20 zł mielibyśmy kupców na ponad 3,5 razy więcej akcji niż w ofercie. Przy cenie 22 zł zapisów jest ponad trzy razy więcej. Najwyższy zapis opiewał na ponad 60 proc. całej oferty — mówi osoba związana ze skarbem państwa.

Kolejka chętnych…

Spółka zadebiutuje 13 lutego. Ustalona cena 22 zł była zgodna z przewidywaniami większości analityków.

— Dyskonto nie odbiega od oczekiwań i średniej przy tego typu transakcjach w naszej części Europy i planowanym poziomie płynności — uważa Filip Paszke, dyrektor ds. rynków kapitałowych Societe Generale, które było doradcą ministerstwa skarbu (MSP) przy wprowadzaniu na giełdę PHN. Dodatkowo wycieczka po biurach największych instytucji finansowych w Europie przypomniała ich szefom o polskim programie prywatyzacyjnym. MSP liczy po cichu, że to wkrótce przyniesie owoce.

— Jesteśmy podwójnie zadowoleni z efektów oferty PHN. To my zdecydowaliśmy, że dolna granica widełek wyniesie 20 zł, choć część doradców sugerowała niższą, a wysoka nadsubskrypcja dobrze wróży debiutowi i drugiemu etapowi prywatyzacji — mówi nasze źródło w MSP.

PHN to jedna z najtrudniejszych prywatyzacji w Polsce. Przygotowanie spółki trwało ponad dwa lata, zmieniały się koncepcje. Zainteresowanie kupujących pokazuje jednak, że warto było z kilku zapomnianych państwowych firm stworzyć kolejnego czempiona. Skala trudności w oszacowaniu wartości firmy widoczna była m.in. w wycenach akcji przygotowywanych przez doradców skarbu.

Różniły się od siebie diametralnie — od 16 do 30 zł. — Jesteśmy zadowoleni z zainteresowania ofertą, jednak nie jest ono dla nas zaskoczeniem, szczególnie po tak dużym roadshow — mówi Filip Paszke.

…do małżeństwa…

Oprócz potencjału restrukturyzacyjnego, dodatkową zachętą dla kupujących jest perspektywa drugiego etapu prywatyzacji.

— Musi się on odbyć poprzez publiczne wezwanie do sprzedaży 66 proc. lub nawet 100 proc. akcji, w którym inwestorzy mogą liczyć na kilkunastoprocentową premię — mówi nasz rozmówca. Ministerstwo przez siedem miesięcy rozmawiało o sprzedaży pakietu kontrolnego Robertowi Szustkowskiemu, kontrolującemu Grupę Radius. Początkowo inwestor branżowy miał zachęcić instytucjonalnych, jednak w grudniu zeszłego roku zdecydowano się na wariant odwrotny: najpierw debiut, potem inwestor branżowy.

— Szum medialny po pojawieniu się Radiusa sprawił, że MSP przestraszyło się potencjalnych zarzutów o niedopuszczenieniektórych inwestorów. Kandydatów do ręki PHN mieli przyprowadzić doradcy, nie było publicznego zaproszenia do negocjacji. Dziś widać, że było to dobre rozwiązanie. Po roadshow widzimy zainteresowanie pakietem większościowym wśród funduszy, które w 3-4 lata chciałyby skorzystać na restrukturyzacji PHN i już dziś proponują ministerstwu lepsze warunki niż inwestorzy branżowi — mówi nasz rozmówca.

…i luźnych związków

Do końca roku państwo ma być w PHN mniejszościowym akcjonariuszem.

— Niezwłocznie po debiucie spółki na GPW ruszy proces wyboru doradców do drugiego etapu — informuje Katarzyna Kozłowska, rzeczniczka MSP. Przez ostatnie dwa lata zarząd PHN przeprowadził pierwszy, najtrudniejszy etap restrukturyzacji. Przygotował długoletnią strategię, ocenił wartość i potencjał każdej z nieruchomości swojego portfela. Utworzył joint venture z brytyjskim deweloperem magazynowym Segro, z którym we Wrocławiu zbuduje park logistyczny. Ma krótką listę zainteresowanychrealizacją swojego najbardziej spektakularnego projektu — wieżowca przy ul. Świętokrzyskiej. Wybór ma nastąpić do końca pierwszego kwartału, a według nieoficjalnych informacji, najbliżej jest renomowany inwestor z międzynarodowym doświadczeniem. Ogłoszone zostało też kolejne postępowanie na wybór partnera lub partnerów — tym razem do budowy miasteczka handlowo-biurowo-mieszkaniowego na terenach dawnego Portu Dalmor w Gdyni.

Moc w grupie

Pierwotny pomysł prywatyzacji Intraco, Bud-Expo, Dipservice, TON Agro czy Dalmoru zakładał ich oddzielną sprzedaż. Postanowiono jednak na bardziej wyrafinowaną konstrukcję: połączenie spółek z nieruchomościowymi aktywami, restrukturyzację i prywatyzację poprzez warszawską giełdę. Spółka ma 150 nieruchomości, 1,2 tys. działek i nie ma długów. Jej aktywa netto zostały wycenione na 1,8 mld zł.