To prawda, że bardziej racjonalne niż w innych krajach uzasadnienie miała hossa w Hiszpanii, Irlandii i Polsce (niedługo w Rumunii i Bułgarii). Zmiany demograficzne, napływ emigrantów, proces doganiania cen unijnych po wejściu do UE musiały wywołać wzrosty cen. Tyle tylko, że proces ten doprowadził ceny do irracjonalnych poziomów, a na przykład w Hiszpanii młodzi ludzie organizują publiczne protesty, bo zaciągając kredyty na okres 50 lat (na krótsze większości z nich nie stać) ryzykują tym, że nigdy nie będą mieli naprawdę własnego mieszkania. W 2005 roku w Hiszpanii przeciętny obywatel z kredytem hipotecznym wydawał ponad pięćdziesiąt procent swojego wynagrodzenia na spłatę tego zadłużenia. Można sobie wyobrazić, co by się stało, gdyby szybciej rosły stopy procentowe lub zwolniła gospodarka.
Powody wzrostu cen są u nas takie same jak wszędzie. Podstawą są niskie stopy procentowe i szybki wzrost gospodarczy. Ludzie zarabiają coraz więcej, a kredyty są (jeszcze) tanie. Jednak widać już pierwsze sygnały ochłodzenie. Wydawałoby się, że ceny będą nadal dynamicznie rosły skoro szybko rośnie cena działek budowlanych, cena materiałów do produkcji, a emigracja zarobkowa wymiatając fachową siłę roboczą z Polski zmusza przedsiębiorców do podniesienia płac tym, którzy zostali. To wszystko podnosi koszty, a to z kolei musi wpływać na wzrost ceny metra kwadratowego. Tyle tylko, że zeszły rok był zupełnie wyjątkowy. Wszystko sprzyjało deweloperom i handlarzom nieruchomości. Majstersztykiem była zapowiedź wprowadzenia w 2007 roku 19. procentowego podatku od dochodu dla sprzedających mieszkania, rezygnacja z ulgi odsetkowej, czy długie wahanie się z przyjęciem definicji budownictwa społecznego, dzięki której większość budowanych mieszkań nadal będzie po 1 stycznia 2008 objęta 7 – procentowym VAT-em. To wszystko musiało znacznie zwiększyć popyt tych, którzy koniecznie chcieli kupić własne lokum przed końcem roku. Kupował każdy, kogo było stać i wielu tych, którzy będą mieli duże problemy ze spłaceniem kredytów. Teraz te powody dla wzrostu cen znikają, a poza tym rośnie cena kredytu, bo przecież stopy w strefie euro, w Szwajcarii i w Polsce będą rosły.
Niepokój może też budzić to, co dzieje się na rynku nieruchomości w USA. To jest osobny, duży problem. Trudno obecnie prognozować, jak rozwinie się sytuacja. Trudno, dlatego, że mamy do czynienia z rynkiem finansowym (bardzo dużo domów kupowane było nie dla celów mieszkalnych, a jako inwestycja), na którym najważniejsze są nastroje. Jeśli banki rzeczywiście zaostrzą kryteria przyznawania kredytów to zmniejszą popyt i ceny domów, a to, nagłośnione przez media, wywoła przemożną chęć wyjścia z inwestycji. Gdyby tak się stało to zdenerwowani posiadacze domów zalaliby rynek swoją ofertą doprowadzając do długotrwałego kryzysu. To oczywiście nie jest jedyny scenariusz. Może się bowiem okazać, że problem zostanie ograniczony do jednego segmentu (kredytów ryzykownych) i zaraza się nie rozprzestrzeni.
Niewątpliwie powstaje pytanie, czy problemy z USA mogą się przenieść na inne rynki nieruchomości (na przykład w Polsce). Uważam, że mogą, ale nie muszą. Jeśli sytuacja w USA zostanie opanowana to nic rynkowi nieruchomości w innych krajach nie grozi. Gdyby jednak rynek się tam jednak załamał to we wszystkich krajach, w których trwa hossa posiadacze domów i mieszkań zaczęliby się zastanawiać, czy ich rynek nie będzie następny. To oczywiście natychmiast zwiększyłoby podaż, zmniejszyłoby popyt i doprowadziło do spadku cen. Wydaje się więc, że inwestorzy na krajowym rynku nieruchomości muszą pilnie obserwować rozwój sytuacji w USA, mimo że wydaje się na pozór, iż jest to zupełnie inny rynek.