Po pokemony tak, po kredyty nie

opublikowano: 02-08-2016, 22:00

Boom to dobre słowo na rynku potworków z telefonu, ale na kredyty hipoteczne jakoś nie poluje się z zapałem, mimo że pieniądz jest tani

W warunkach niskich stóp procentowych, werwy deweloperów i obiecujących prognoz, stwierdzenie boomu na kredyty mieszkaniowe tylko uwieńczyłoby wzniosłą wizję gorącego rynku nieruchomości. Jest wręcz odwrotnie — wszystko wskazywałoby na większą dostępność kredytów, jednak z analiz wynika, że z pewnych nieoczywistych względów łatwiej wydaje się gotówkę. Koszt kapitału własnego zazwyczaj nie jest przecież niższy od kosztu kapitału obcego, ale w statystykach nabywca mieszkania wygląda, jakby nie pamiętał, jak działa lewar. Przyczyn sytuacji można szukać w różnych kierunkach, chociaż w porównaniu z pokemonami, nie wszystkie łapie się z marszu.

Ani grosza więcej

O tym, że rekordowo niskie stopy procentowe powinny pozwalać się tanio zadłużać, wiadomo nawet z prostych podręczników, tymczasem w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku, w pierwszych trzech miesiącach bieżącego odnotowano solidne spadki, wynika z danych ZBP-SARFiN. Poprzedni wynik to 10,6 mld zł nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych, przy czym samych umów przybyło wtedy ponad 10 proc. — w pierwszym kwartale wartość spadła jednak o prawie 11 proc., a ilość o 8,2 proc., czyli kilkakrotnie więcej niż wtedy, kiedy przymyka się oko na jakieś sezonowe spowolnienie. Wcześniejsze obserwacje pozwalają przy tym dodać, że rynek kredytów hipotecznych zazwyczaj w miarę wyraźnie reagował na decyzje RPP — tym razem ani ceny transakcyjne nie zapierają tchu tempem i kierunkiem zmian, ani akcja kredytowa nie rozwija się tak dynamicznie, jak się spodziewano. Na tle takiego krajobrazu brakuje tylko informacji, jak kupujący płacą, skoro zależy im na omijaniu banków — w 63 proc. wydają oszczędności w gotówce, wynika z badania TNS dla Otodom, które wskazało dobitnie, że zakupy finansowane włącznie z kredytu zaczęły ostatnio stanowić słabą mniejszość. Wydawanie z własnego portfela przy niskich stopach procentowych nie jest może do końca logiczne, ale tłumaczy trochę brak gwałtownych skoków cenowych, bo uniwersalna zasada na rynku mieszkań jest taka, że płacący gotówką są raczej mniej skłonni przepłacać.

Stopy mogą potańcować

Sytuacja wygląda więc tak, jakby albo potencjalni nabywcy nie mogli uwierzyć w to, jak niskie są stopy, albo nie były do niej przekonane same banki. — Stopy procentowe nie są jedynym czynnikiem decydującym o popycie na kredyty mieszkaniowe, a stawki referencyjne są składnikiem oprocentowania zmieniającym się w okresie kredytowania. Klienci hipoteczni — zgodnie z Rekomendacją S — są w procesie kredytowym informowani o ryzyku stopy procentowej, tj. możliwości jej wzrostu, natomiast weryfikacja zdolności uwzględnia bufor zmienności — komentuje Mariusz Włodarski z Departamentu Produktów Bankowości Hipotecznej w PKO BP. Poza tym, że podejrzenia wzrostu oprocentowania mogą zmniejszać sam popyt, uwagę zwracają też czynniki sprawiające, że nie dochodzi do sprzedaży.

— Rata do zdolności z uwzględnieniem ryzyka zmiany stopy to jedno, ale zaostrzyła się też polityka dotycząca samej zdolności kredytowej, która obliczana jest z uwzględnieniem wyższych kosztów utrzymania. Kończy się to tym, że mimo nominalnego wzrostu poziomu wynagrodzeń spada dostępna kwota kredytu i do części transakcji nie dochodzi — wyjaśnia Piotr Rosłan, menedżer ds. bankowości hipotecznej w Alior Banku, podkreślającteż wpływ, jaki na dynamikę sprzedaży ma program MdM.

— Program dofinansowania nakręcił rynek kredytów, ale teraz nie funkcjonuje zupełnie, bo nowe wnioski na 2017 r. przestały być przyjmowane. Skoro do następnego uruchomienia zapisów pozostało kilka miesięcy, trudno się dziwić klientom, którzy z kredytem wolą zaczekać — dodaje Piotr Rosłan. Mimo obniżki stawki referencyjnej, od początku roku wzrosło i średnie oprocentowanie, i marże banków, ale z raportu NBP wynika, że tzw. kredytowa dostępność mieszkania podniosła się dosyć mocno, głównie dzięki poziomowi wynagrodzenia i cenom samych mieszkań.

Podatkiem w banki

Krajobraz, do którego układanka tych czynników powinna pasować najbardziej, wypełniałyby niesprzedane mieszkania bez mebli i smutne szkielety bloków, których budowę trzeba było wstrzymać w związku z brakiem zapotrzebowania. Byłoby może spójniej, ale według danych NBP, w samych trzech pierwszych miesiącach tego roku mieszkań oddanych do użytkowania było o ponad 17 proc. więcej, a tych, których budowę rozpoczęto, przybyło o prawie 8 proc., względem tego samego okresu ubiegłego roku.

— Wzrosły i aktywność deweloperów, i popyt nabywców, ale boom to zdecydowanie niewłaściwe określenie, bo oznaczałoby to, że ceny szybko rosną i kupujemy w znacznej mierze z tego powodu. A to już tylko krok do ekonomicznego szaleństwa,za które potem zapłacimy. Jeśli mowa o źródłach finansowania, proporcja gotówki do kredytów mieszkaniowych rzeczywiście się zmieniła, ale tylko trochę, bez gwałtownych skoków. Oznacza to, że podaż kredytów mieszkaniowych cały czas rośnie, podobnie jak gotówka, może trochę wolniej — komentuje Jacek Łaszek, profesor SGH.

Jego zdaniem, przyczyn zmiany tej relacji jest wiele i trudno jest już teraz wskazać dominującą. Niskie stopy zazwyczaj stymulują popyt na nieruchomości, i to zarówno popyt gotówkowy, jak i kredytowy, bo spadają koszty kredytu oraz rośnie opłacalność zakupu i wynajmu zamiast klasycznych oszczędności w banku. Jednak banki mogą być też ostrożniejsze w udzielaniu kredytów mieszkaniowych z uwagi na ostrzejsze regulacje nadzorcze, ale też wiele negatywnych doświadczeń. Podaż kredytów hipotecznych będzie też ograniczał podatek bankowy, gdyż ich zyskowność nie jest wysoka, podobnie jak nowe regulacje związane z obrotem ziemią rolną, przynajmniej do czasu, gdy wszystkie związane z tym wątpliwości nie zostaną wyjaśnione. Poza niepewnością polityczną znaczenie ma też doświadczenie ostatniego załamania rynku, bo inwestorzy do tej pory pamiętają, że mieszkania warte teraz 6-7 tys. zł za mkw. kupowali po 12 tys. zł za mkw.

— Na rynku nieruchomości ciągle szuka się jakiegoś przyspieszenia cen, a zadziwiające jest właśnie to, że wszystkie podmioty działają racjonalnie — mówi Jacek Łaszek.

41 proc. Taki jest udział Warszawy w wartości kredytów mieszkaniowych udzielonych w I kw. 2016 r., wynika z danych ZBP-SARFiN.

100-200 tys. zł Na kwotę z tego przedziału zadłużaliśmy się w I kw. najczęściej — mieści się w nim ponad 37 proc. nowych kredytów, według ZBP-SARFiN.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu