Lepszy wysoki podatek czy dziesięciokrotnie niższy? W obrocie nieruchomościami fiskus coraz częściej stawia na to drugie. Nabywcy wynajętych już biurowców, centrów handlowych czy magazynów dowiadują się od urzędów kontroli skarbowej (UKS), że transakcje nie powinny być objęte 23-procentową stawką VAT, ale zaledwie 2-procentowym podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Sęk w tym, że wcale się z tego nie cieszą, a przed transakcjami kupna wystąpili do izb skarbowych (IS) o indywidualne interpretacje podatkowe. Te były dokładnie odwrotne. Nasi rozmówcy jak ognia unikają rozmowy o konkretnych transakcjach. Paweł Dębowski, partner w kancelarii Dentons Europe Oleszczuk, twierdzi jednak, że zna około 10 zakwestionowanych przez UKS-y. O kilku, „bliżej 10”, wspomina też Wojciech Pisz, dyrektor z firmy doradczej CBRE.
— Wiem o sześciu zakwestionowanych transakcjach, ale nie jestem doradcą podatkowym, znam więc tylko te, o których z różnych powodów klienci nas poinformowali — wtóruje im Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający na Polskę w firmie doradczej Jones Lang Lasalle. Na rynku nieruchomości komercyjnych sprzedającym jest zazwyczaj deweloper, a kupującym zagraniczny fundusz inwestycyjny lub REIT.
Wartość budynku ustala się w euro. Przeprowadzane zgodnie z interpretacjami IS transakcje sprowadzały się więc do tego, że kupujący przekazywał sprzedającemu wartość budynku w euro i należny podatek VAT w złotych. Deweloper chował do kieszeni euro, a złote przekazywał państwu jako należny podatek. Tyle że funduszowi inwestycyjnemu przysługiwał zwrot VAT.
Występował więc o niego i złote, które przekazał sprzedającemu, trafiały do niego z powrotem. Z punktu widzenia państwa bilans wychodził na zero. Przy dziesięciokrotnie niższym PCC państwo będzie jednak na plusie — PCC nie da się bowiem odzyskać. O jakie kwoty chodzi? Cena centrum handlowego to 200 mln EUR netto. Przy obecnym kursie VAT od takiej jednej transakcji wynosi więc 199 mln zł. Prawie 100 mln zł to VAT dla biurowca o wartości 100 mln EUR. PCC dla centrum handlowego to zaledwie 17,3 mln zł, a dla biurowca — 8,7 mln zł.
Biorąc pod uwagę liczbę zakwestionowanych na razie transakcji, można więc dojść do wniosku, że zamiast 1-2 mld zł „teoretycznego” VAT państwo woli 90-170 mln zł jak najbardziej realnego PCC. Na potrzeby tego rachunku posłużyliśmy się wartościami obiektów znaczących, choć nie najdroższych. W sierpniu 2016 r. krakowska galeria Bonarka City Center została sprzedana za 361 mln EUR. W grudniu 2016 r. warszawski biurowiec Q22 wyceniono na 230-273 mln EUR.
Zagadnienie z teorii prawa
By zmienić opodatkowanie transakcji, UKS wychodzi z założenia, że nie doszło do sprzedaży i kupna obiektu, ale zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W pierwszym przypadku transakcja objęta jest VAT, w drugim — PCC. — Prawo jest niejasne, a klasyfikacja sprzedaży nieruchomości z punktu widzenia VAT to nie jest wyłącznie polski problem. Umowy sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Niemczech zawierają np. klauzule pozwalające odwrócić transakcje, gdyby zostały zakwestionowane przez organy podatkowe — podkreśla Katarzyna Kopczewska, partner w Baker & McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy.
Chodzi o to, że każdy biurowiec czy centrum handlowe to z reguły odrębna spółka. Nowy właściciel przejmuje umowy najmu, prawa do projektu architektonicznego itp. Aby uniknąć tzw. trupów w szafie, nie kupuje jednak formalnie spółki. Realnie nic w niej jednak nie zostaje. Powstaje więc pytanie z zakresu teorii prawa: sprzedane zostało aktywo czy zorganizowana część przedsiębiorstwa? W Polsce sprawa stała się stosunkowo prosta z początkiem 2003 r.
Wprowadzono wówczas zasadę, że podatnik stosujący się do indywidualnej interpretacji podatkowej jest chroniony przed negatywnymi konsekwencjami, jeśli ostatecznie okaże się, że prawo należy jednak interpretować inaczej. Utarła się więc praktyka, że strony transakcji występowały o interpretacje i zgodnie z decyzją fiskusa rozliczałyumowę. W IS utarło się zaś traktowanie transakcji jako sprzedaży aktywów objętej podatkiem VAT.
— Prawo dopuszcza zakwestionowanie interpretacji podatkowej, jeśli różnica między stanem opisanym we wniosku o jej wydanie a stanem faktycznym jest znacząca. We wszystkich sytuacjach, które znam, nie uważam, by tak było — zaznacza Paweł Dębowski. Jakich pretekstów szukają UKS-y?
— Nabywcom zarzuca się np., że we wniosku o interpretację nie uwzględnili wglądu w korespondencję dotychczasowego właściciela z najemcami, a tym samym przejęcia know-how, polegającego na poznaniu polityki czynszowej w danym budynku. Innym zarzutem jest kontynuowanie współpracy z firmą na co dzień zarządzającą budynkiem, czyli zbierającą czynsze i dbającą o bieżące remonty. Formalnie sprzedający budynek rozwiązuje umowę, a kupujący podpisuje z tą samą firmą nową. Często jest to uzasadnione z praktycznego punktu widzenia. Chodzi o to, by przynajmniej w okresie przejściowym kontynuować zarządzanie budynkiem z udziałem tych samych osób, które znają najemców i stan techniczny budynku — mówi Paweł Dębowski.
Minister jeden, stanowiska dwa
Nasi rozmówcy uważają, że samą zmianę opodatkowania rynek by przełknął. Nabywców budynków najbardziej jednak irytuje to, że państwo zmienia zdanie po fakcie. — Branży jest wszystko jedno, czy państwo postanowi opodatkować te transakcje VAT czy PCC. Chodzi tylko o to, by było jasne, jaki ten podatek jest. Nie może być tak, że jeden organ państwa mówi, że ma być VAT, a drugi, że PCC — twierdzi Paweł Dębowski.
— Jeden organ administracji skarbowej wydaje interpretację, w której twierdzi, że chodzi o sprzedaż aktywa, podlegającą opodatkowaniu VAT, a drugi, że transakcja VAT nie podlega. Oba są nadzorowane przez tego samego ministra finansów — podkreśla Katarzyna Kopczewska. Z początkiem 2017 r. doszła jeszcze jedna kwestia.
Do tej pory twierdząc, że nie doszło do sprzedaży aktywa, ale zorganizowanej części przedsiębiorstwa, UKS wyjmował umowę spod ustawy o VAT. Kupujący nie mógł wystąpić o zwrot VAT, ale niepotrzebnie przekazał sprzedającemu równowartość tego podatku. Wystarczyło więc, że sprzedający zastosował się do interpretacji UKS-u, złożył korektę podatkową w celu odzyskania VAT, którego w myśl nowej interpretacji płacić nie musiał, a następnie sam oddał pieniądze kupującemu. Ten wycofałby wniosek o zwrot VAT i zapłaciłby tylko stosunkowo niski PCC.
Od początku 2017 r. złożenie korekty wniosku o zwrot VAT po rozpoczęciu kontroli pociąga jednak za sobą karę wysokości 20 proc. VAT, z którego zwrotu się rezygnuje. — Odwrócenie transakcji tak, by była objęta PCC zamiast VAT, jest traktowane jako formalne przyznanie się do zawyżenia kwoty żądanego zwrotu VAT. Nie ma znaczenia, że kupujący zdecydował się na to mimo posiadania interpretacji indywidualnej, dla tzw. świętego spokoju, w celu uniknięcia dochodzenia zwrotu VAT na drodze sądowej — podkreśla Paweł Dębowski.
— Są inwestorzy zdeterminowani do tego, by nie dokonywać reklasyfikacji transakcji, tylko procesować się ze skarbem państwa o to, że transakcja była objęta VAT — twierdzi Tomasz Trzósło.