W I kw. 2024 r. Polacy kupili na Półwyspie Iberyjskim aż 800 domów i apartamentów – podaje Registradores de España. To nie tylko o 21 proc. więcej niż kwartał wcześniej, ale też trzy razy więcej niż w przedpademinicznym I kw. 2019 r.
Nabywcy znad Wisły uplasowali się na 9. pozycji wśród zagranicznych inwestorów, z udziałem w rynku na poziomie 3,72 proc.
- Polacy chcą dywersyfikować geograficznie majątek, co wynika z różnorodnych motywacji. Doświadczenia z pandemii, pojawienie się modelu pracy hybrydowej i agresja na Ukrainę w 2022 r. skłaniają wielu do traktowania apartamentu lub domu na Costa del Sol nie tylko jako wakacyjnej lokalizacji, ale coraz częściej także nowego, stałego miejsca do życia – mówi Agnieszka Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones, polskiego biura nieruchomości na Costa del Sol.
Coraz większe zainteresowanie Polaków Półwyspem Iberyjskim obserwuje także Michał Uherek, dyrektor inwestycyjny w firmie Vela Poland, która pośredniczy w wynajmie i sprzedaży hiszpańskich nieruchomości.
- Może to wynikać z kilku czynników: przesilenia po zimowej aurze albo przygotowań do sezonu wakacyjnego. Nie bez znaczenia jest również moda na nieruchomości pod palmą. Ten długookresowy trend sprawia, że Polacy coraz częściej poszukują zarówno miejsc na stały pobyt, jak i inwestycji wakacyjnych – mówi Michał Uherek.
Kuszące systemy prawno-podatkowe
Z danych Agnes Inversiones wynika, że w I kw. 2024 r. aż 75 proc. transakcji zawartych przez Polaków dotyczyło nieruchomości z rynku pierwotnego. Przedmiotem 65 proc. umów były apartamenty o powierzchni 100-250 m kw. Pozostałe 35 proc. dotyczyło domów wolnostojących od 250 do 600 m kw.
Ceny apartamentów wynosiły od 450 tys. EUR do 1,9 mln EUR, a za domy płacono 1,5-5 mln EUR.
- Na stabilność inwestycyjną Hiszpanii wpływa położenie, ale również sytuacja na rynku nieruchomości. Według najnowszych danych Eurostatu w 2023 r. ceny nieruchomości w Polsce wzrosły o 13 proc., podczas gdy na Półwyspie Iberyjskim było to 4,3 proc. Hiszpania znalazła się także w czołówce opracowanego przez IQI Global rankingu krajów, które są najbezpieczniejszą lokalizacją do inwestowania w nieruchomości – mówi Agnieszka Kostrzewa.
Zachęcają do tego władze hiszpańskiej Andaluzji, które proponują inwestorom atrakcyjne rozwiązania prawne i podatkowe.
- Jednym z nich jest bezterminowe przedłużenie obniżki podatku od zakupu nieruchomości w tym regionie. Bardzo korzystnym rozwiązaniem jest również 100-procentowa bonifikata podatku od majątku. Zagraniczny nabywcy nieruchomości w Hiszpanii mogą także uzyskać kredyt na 50-60 proc. wartości inwestycji – mówi Agnieszka Kostrzewa,
Michał Uherek dodaje, że formalności związane z zakupem nieruchomości w Hiszpanii średnio trwają 6-8 tygodni. Proces ten obejmuje kilka etapów, takich jak np. uzyskanie numeru N.I.E. (número de identificación de extranjero), który jest niezbędny dla obcokrajowców, czy przeprowadzenie analizy prawnej nieruchomości.
- Kolejne kroki to podpisanie umowy przedwstępnej oraz finalizacja transakcji u notariusza. Warto zaznaczyć, że współpraca z doświadczonym prawnikiem i agentem nieruchomości może znacznie usprawnić i przyspieszyć ten proces - dodaje Michał Uherek.
Najszybciej kupuje się w Gruzji
Hiszpania nie jest jedynym rynkiem, który oblegają Polacy. Boom zakupowy trwa w najlepsze także na Cyprze, we Włoszech, w Chorwacji, Grecji, Gruzji, Czarnogórze i Tajlandii.
- W Unii Europejskiej główne etapy zakupu nieruchomości są podobne. W kolejności są to: wybór nieruchomości, zawarcie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży, wpłacenie zadatku wynoszącego ok. 10 proc. wartości nieruchomości, zawarcie umowy kupna-sprzedaży u notariusza. Następnie wpłaca się pozostałą część ceny oraz opłaca notariusza, podatki i opłaty skarbowe. Potem umowa kupna-sprzedaży jest rejestrowana w rejestrze sądowym lub innym autoryzowanym urzędzie. Kupujący otrzymuje zaświadczenie o przeniesieniu praw własności. Z reguły koszty związane z zakupem nieruchomości wynoszą od 7-10 proc. jej wartości – tłumaczy Oksana Agnieszka Żendarska, ekspertka ds. nieruchomości i inwestycji zagranicznych.
Poza UE najszybciej można kupić dom albo mieszkanie w Gruzji. Atrakcyjne są tu także ceny, które zaczynają się od 55 tys. EUR.
- Gruzja jest jednym ze światowych liderów, jeśli chodzi o łatwość rejestracji nieruchomości. W zasadzie w niespełna tydzień można stać się jej właścicielem. Tamtejszy rynek ma jednak swoją specyfikę. Obcokrajowcy mają prawo kupić w Gruzji każdą nieruchomość z wyjątkiem gruntów rolnych – mówi Oksana Agnieszka Żendarska.
Najtańsze nieruchomości w Europie znajdziemy we Włoszech - ceny zaczynają się już od 75 tys. EUR. Ekspertka zaznacza jednak, że cena nie powinna być głównym powodem zakupu.
- Oczywiście zdarzają się prawdziwe okazje, ale takie nieruchomości powinniśmy bardzo dokładnie sprawdzić przed zakupem. Dotyczy to zwłaszcza kwestii własności budynku i działki, na której jest ulokowany. Zdarza się bowiem, że kupując dom, niekoniecznie uzyskuje się prawo do działki lub drogi. Poza tym takie szybkie okazje najczęściej są trudne w odsprzedaży – mówi Oksana Agnieszka Żendarska.
Poza wspomnianymi Włochami i Gruzją atrakcyjne ceny nieruchomości mają też Tajlandia (od 65 tys. EUR) oraz Grecja i Cypr (od 110 tys. EUR).
Przezorny zabezpieczony
Analitycy zwracają uwagę, że zakup nieruchomości za granicą zawsze wymaga ostrożności.
- Po pierwsze, radziłbym zweryfikować możliwość zarządzania nieruchomością zagraniczną. Ktoś musi dbać, by była wynajmowana, rachunki opłacane, a problemy techniczne na bieżąco rozwiązywane. Najlepiej, jeśli będzie się tym zajmował ktoś, kto jest na miejscu. I tu pojawia się kwestia wyboru takiej osoby. Należy sprawdzić jej wiarygodność i kompetencje - mówi Jan Dziekoński, założyciel portalu analitycznego FLTR.pl.
Kolejnym krokiem jest zapoznanie się z lokalnymi przepisami regulującymi najem. Niektóre kraje, jak np. Portugalia, określiły, ile mieszkań można maksymalnie wynajmować na Airbnb.
Oczywiście trzeba też zapoznać się z systemem podatkowym danego kraju. Może się bowiem okazać, że nieruchomość oferowana za 100 tys. EUR będzie nas realnie kosztować znacznie więcej. Trzeba także przyjrzeć się lokalnej gospodarce i wziąć pod uwagę to, jak kryzys klimatyczny wpływa na lokalny rynek nieruchomości. Warto uwzględnić również ryzyko kursowe.
- Inwestorom obawiającym się ryzyka radziłbym zastanowić się, czy nie lepiej – zamiast kupować nieruchomość zagraniczną – zainwestować w sieć hotelową albo ulokować kapitał w zagranicznych REIT-ach i rozliczać się na zasadzie dywidendy – mówi Jan Dziekoński.
Polskie gospodarstwa domowe i przedsiębiorstwa niefinansowe chętniej niż przed 2020 r. nabywają zagraniczne instrumenty finansowe, m.in. akcje i obligacje. Aczkolwiek okres największego ruchu w tym kierunku minął. Boom na akcje nastąpił w okresie pandemii, boom na obligacje i lokaty po rozpoczęciu inwazji Rosji na Ukrainę. Teraz inwestycji jest mniej.
W 2023 r. podmioty niefinansowe z Polski zakupiły akcje i obligacje (długoterminowe) za granicą za około 800 mln EUR, pięciokrotnie więcej niż średnia dla lat 2012-19. Nie jest to mała kwota — dla porównania: obroty inwestorów indywidualnych na warszawskiej giełdzie w 2023 r. wyniosły 10 mld EUR. Te dwie wartości — 800 mln i 10 mld — nie są w pełni porównywalne, ale dają wyobrażenie o wielkości inwestycji portfelowych za granicą dokonywanych przez osoby indywidualne i firmy niefinansowe.
Niestety, nie ma dobrych statystyk, które pozwoliłyby opisać, ile dokładnie aktywów kupują gospodarstwa domowe za granicą. Korzystam z danych z bilansu płatniczego, w których można wyróżnić portfelowe inwestycje tzw. pozostałych sektorów niefinansowych, do których należą głównie gospodarstwa domowe i przedsiębiorstwa niefinansowe. Te dane nie uwzględniają takich inwestycji jak zakup zagranicznych nieruchomości, lokaty bankowe za granicą czy jednostki uczestnictwa w krajowych funduszach lokujących aktywa w innych krajach. Ten wycinek danych pozwala jednak zrozumieć, jak zmienia się zainteresowanie ważną klasą aktywów zagranicznych.
Największa fala inwestycji portfelowych za granicą nastąpiła pod koniec 2020 oraz w połowie 2022 r. Wtedy inwestycje sięgały 400-500 mln EUR kwartalnie. W pierwszym przypadku inwestycje dotyczyły głównie akcji, a w drugim obligacji. Dość łatwo zidentyfikować czynniki za to odpowiedzialne. W 2020 r., a szczególnie od drugiego kwartału, nastąpił ogromny wzrost zainteresowania gospodarstw domowych akcjami, co miało związek z pandemią, lockdownem i dużą stymulacją monetarną, która dostarczyła na rynek gotówkę. Od tamtego czasu domy maklerskie wprowadziły do oferty znacznie większe możliwości kupowania aktywów za granicą. W 2022 r. natomiast nastąpiła fala strachu związana z wojną w Ukrainie, która zwiększyła popyt na bezpieczne lokaty finansowe w euro czy dolarach.
To dobrze, że Polacy więcej inwestują za granicą. Koncentracja aktywów finansowych w kraju jest nieoptymalna, zamyka bowiem przed inwestującymi duże możliwości dywersyfikacji ryzyka. Świat jest pełen ciekawych aktywów finansowych w nieporównanie większej skali niż rynek krajowy. Aczkolwiek do lokowania pieniędzy za granicą trzeba też mieć większą od przeciętnej wiedzę finansową.