Najnowsze informacje z polskiego rynku mieszkaniowego wskazują na delikatną miesięczną stabilizację cen za metr. Jeśli jednak spojrzymy na tempo ich wzrostu w ostatnim roku, to okazuje się, że polskie miasta są w światowej czołówce. Z analizy cen nieruchomości przeprowadzonej przez firmę eXp Realty w 30 metropoliach wynika, że największy wzrost — niemal o 25 proc. — zarejestrowano w Krakowie. Drugie miejsce w zestawieniu zajął Dubaj ze zwyżką o 19,4 proc., a trzecie Madryt, w którym ceny poszły w górę o 18,9 proc. Co ciekawe, już na czwartym miejscu znalazło się kolejne polskie miasto. Chodzi o Warszawę, w której ceny urosły o 14,2 proc.
Deficyt sprzyja podwyżkom
W pierwszej dziesiątce miast z najszybciej drożejącymi nieruchomościami są także Saloniki, w których ceny mieszkań poszły w górę o 11 proc. Dwucyfrowy wzrost zarejestrowano ponadto w Barcelonie — o 10,8 proc. i Abu Zabi — o 10. Znacznie wolniej drożały nieruchomości w Los Angeles — o 1,9 proc. W Sydney i Mediolanie zwyżka wyniosła 1,6 proc., w Rzymie i Delhi 1,5, w Jerozolimie 1,2, a w Hamburgu 0,3 proc. W siedmiu metropoliach przeanalizowanych przez eXp Realty zarejestrowano spadek cen za metr. Najwięcej wyniósł on w Berlinie i Paryżu — o 6,2 i 5,5 proc.
— Polski rynek mieszkaniowy wciąż zmaga się ze znacznym strukturalnym deficytem mieszkań szacowanym na 2-3 mln lokali. Odróżnia go to istotnie od większości krajów unijnych, nawet sąsiednich jak Niemcy czy Czechy, ale w jeszcze większym stopniu od światowych metropolii, gdzie nasycenie rynku jest zdecydowanie wyższe. Niedobór mieszkań w Polsce wciąż stymuluje wzrost cen zwłaszcza w największych metropoliach — z Warszawą, Krakowem i Wrocławiem na czele, do których trwa napływ młodych Polaków z prowincji, ale wzmaga się też strumień zagranicznej migracji. Tendencji wzrostowej cen mieszkań w Polsce nie zastopował nawet najwyższy w UE poziom stóp procentowych w ostatnich czasach. To pokazuje, jak dużym potencjałem wzrostu cechuje się krajowy rynek mieszkaniowy w zestawieniu z innymi krajami UE. W porównaniu z nimi Polska jest na istotnie wcześniejszym etapie rozwoju rynku, co stwarza szanse zarówno dla inwestorów, jak też nabywców, ale niestety wpływa jednocześnie na wzrost cen mieszkań — mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wysyp inwestycji
Analitycy zwracają też uwagę, że na sytuację rynkową w II połowie 2023 r. i na początku 2024 wpływał program Bezpieczny kredyt 2 proc., który w warunkach deficytu mieszkań deweloperskich dość mocno wpłynął na wzrost stawek za metr. Jednocześnie przybyło zakupów inwestycyjnych, co znalazło odzwierciedlenie w cenach.
— Według różnych badań prawie 70 proc. Polaków uważa, że inwestycja w nieruchomości mieszkaniowe to najlepszy sposób na lokowanie oszczędności. Żadna inna forma inwestowania nie ma sobie równych. W przeciwieństwie do rozwiniętych państw Zachodu w Polsce zdecydowanie brakuje alternatywnych form lokowania pieniędzy, a przeciętnemu Kowalskiemu pozostająca w wiecznym marazmie warszawska giełda bardziej kojarzy się z kasynem niż bezpieczną przystanią dla jego oszczędności — mówi Jarosław Jędrzyński.
Podobne obserwacje ma Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.
— Wysoka inflacja w Polsce skłoniła wiele osób do lokowania oszczędności w nieruchomościach. Inwestycje w inne aktywa wciąż nie są tak popularne, jak na rynkach zachodnich — mówi Robert Chojnacki.
Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, zwraca natomiast uwagę, że choć Polacy oceniają mieszkania jako drogie i trudno dostępne, to Deloitte i Bank UBS — badające rynki nieruchomości na całym świecie — już takich wniosków nie mają.
— Wskazują na to, że na tle wielu innych europejskich krajów mieszkania w Polsce są bardziej dostępne. Dodatkowo UBS Global Real Estate Bubble Index wskazuje, że w Polsce praktycznie nie ma ryzyka pęknięcia bańki cenowej — mówi Marcin Krasoń.
Wróżenie z fusów
Jeśli chodzi o to, jak ceny mieszkań będą się zachowywały w 2025 r., eksperci są ostrożni w prognozach.
— Polityka rządu w kontekście nowego programu wsparcia, wskaźnik inflacji, decyzja RPP o ewentualnej obniżce stóp procentowych to główne czynniki, które będą miały wpływ na ceny mieszkań w 2025 r. Problem w tym, że przy każdym z tych elementów stoi dziś wielki znak zapytania. Jest wiele niewiadomych, dlatego na razie możemy opierać się na prognozach wybiegających do I kw.2025 r. Obecnie te przewidywania są raczej pomyślne dla osób planujących zakup własnego M, szczególnie jeśli ma być większe. Ponad 50 proc. pośredników, którzy wypełniali w grudniu nasze ankiety, prognozuje na pierwsze miesiące 2025 r. umiarkowany spadek cen ofertowych takich lokali. Około 20 proc. spodziewa się stabilizacji, a tylko kilkanaście procent widzi przestrzeń do podwyżek — mówi Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl.