O jedną trzecią miały wzrosnąć aktywa Prologisu od 2023 do 2025 r. w Europie. W Polsce w tym celu firma miała przede wszystkim iść na zakupy, ponieważ budowanie we własnym zakresie było zbyt drogie. Według Pawła Sapka, szefa firmy Prologis w Europie Środkowo-Wschodniej, okazje do transakcji miały się pojawić już w drugiej połowie 2023 r. Tak jednak się nie stało do dziś.
– Transakcje pojawią się, kiedy wartości nieruchomości się ustabilizują, choćby nawet na skorygowanym niższym poziomie. Najważniejsze, żeby wyceny stały się bardziej przewidywalne. Ostatnio wyceny zmieniały się z kwartału na kwartał. Pozytywne jest to, że pierwsze trzy miesiące 2024 r. przyniosły już bardzo niewiele korekt. Jeśli taka sytuacja potrwa dłużej, będziemy mogli mówić o stabilizacji. Mam nadzieję, że nastąpi to już w III i IV kwartale 2024 r. – mówi Paweł Sapek.
Szef Prologisu w Europie Środkowo-Wschodniej nie oczekuje przy tym, że jeśli dojdzie do stabilizacji wycen, to transakcje wystrzelą w górę już w czwartym kwartale. Przewiduje, że cały 2024 r. będzie czasem oczekiwania.
– Jeśli wyceny ustabilizują się, a oczekiwania sprzedających i kupujących co do ceny jeszcze bardziej się zbliżą, to mam nadzieję, że w perspektywie kolejnego półtora roku osiągniemy łączną powierzchnię ok. 3 mln m kw. To jest nasz cel – mówi Paweł Sapek.
Portfel Prologisu w Polsce to dziś 2,4 mln m kw. Firma stara się utrzymać swój udział w polskim rynku na stałym poziomie ok. 8 proc. Na koniec 2023 r. łączna powierzchnia magazynowo-przemysłowa w Polsce liczyła według firmy Cushman & Wakefield 31,71 mln m kw., co oznacza że udział Prologisu spadł w ciągu roku z 8 do ok. 7,5 proc.
Powierzchnie w budowie
W 2023 r. Prologis zrealizował trzy projekty, w tym jeden duży na 50 tys. m kw. We Wrocławiu. Firma wykorzystała chwilową lokalną lukę podażową i zbudowała magazyn spekulacyjnie, przy czym jeszcze przed zakończeniem budowy był wynajęty w 90 proc.
– Obecnie budujemy dwa magazyny na Śląsku: dla InPostu w Rudzie Śląskiej i duży budynek na 40 tys. m kw. – również z dużym przednajmem, bo mamy już podpisaną umowę na 20 tys. m kw. Śląsk jest obecnie dla nas najlepszym rynkiem, na którym mamy stuprocentowe obłożenie – mówi Paweł Sapek.
Niezależnie od tego w 2024 r. Prologis powiększy portfel, budując obiekty BTS i z dużym udziałem przednajmu w regionie Polski Centralnej i w Poznaniu oraz w okolicach Nadarzyna pod Warszawą.
Mimo że firma kupiła niedawno w Europie duży portfel logistyczny, w tym także tzw. magazynów miejskich, w Polsce na razie jedynie obserwuje rozwój tego typu obiektów. Zdaniem Pawła Sapka magazyny miejskie mają najistotniejszą wartość w naprawdę największych aglomeracjach w Europie.
– Warszawę ciągle bardzo łatwo obsłużyć z magazynów zlokalizowanych przy obwodnicy Warszawy, a różnice w kosztach między nimi a budowanymi na Żeraniu, Annopolu czy w okolicach lotniska Okęcie są bardzo duże. Natomiast obiekty znajdujące się na trasach wylotowych, jak nasz nowy przyszły park w okolicach Nadarzyna, mogą obsługiwać zarówno stolicę, jak też inne lokalizacje w kraju – mówi Paweł Sapek.
Ryzyko na rynku nie słabnie
Według Pawła Sapka korzystnym trendem na rynku magazynowym były podwyżki czynszów w l. 2022-23, które złagodziły korektę wycen. Utrzymanie się tego trendu warunkuje opłacalność budowania nowych magazynów.
– Potencjalne podwyżki czynszów to dla najemców zła wiadomość, ale nie chodzi tu o gwałtowną ich eskalację, jak w dwóch ostatnich latach, kiedy rosły po 15-20 proc. rok do roku, ale regularne wzrosty w granicach 3-4 proc. Są one potrzebne, aby nie zabrakło podaży nowych powierzchni – mówi Paweł Sapek.
Tymczasem takim wzrostom czynszów zagraża rosnący poziom niewynajętej powierzchni. Wskaźnik pustostanów osiągnął już w Polsce poziom 8 proc., a w budowie jest wiele projektów realizowanych spekulacyjnie. Według JLL na koniec 2023 r. stanowiły one 46 proc. wszystkich obiektów w budowie. Jeżeli zostaną dokończone, to wskaźnik pustostanów może zbliżyć się do 10 proc.
– Bezpieczny poziom niewynajętej powierzchni na rynku magazynowym to 4-5 proc. Umożliwia on współpracę z klientami i zapewnienie im możliwości rozwojowych – mówi Paweł Sapek.
Zauważa przy tym, że od 2023 r. popyt ze strony najemców stracił na dynamice. Firmy długo i wnikliwie analizują każdą ofertę i decyzje podejmują z dużym namysłem.
Na rynku magazynowym od ubiegłego roku obserwujemy wzrost poziomu pustostanów w większości regionów, co staje się coraz większym wyzwaniem dla właścicieli. Popyt ze strony najemców zmalał już w 2023 r., a tymczasem deweloperzy znacząco nie zwolnili tempa inwestycji. Połowa dostarczonych powierzchni budowana była spekulacyjnie i nie wszystko udało im się wynająć. W 2024 r. prognozujemy, że dynamika popytu pozostanie na podobnym poziomie, jak w ubiegłym roku. Stawki najmu ustabilizowały się po skokowym wzroście w 2022 r. nie tylko w Polsce, ale na całym kontynencie. Obecnie w niektórych regionach, gdzie jest najwięcej powierzchni do wynajęcia od ręki, czynsze efektywne spadły, bo deweloperzy konkurują o najemców, oferując im dłuższe zwolnienia czynszowe.
Pustostany pośrednio wpływają też na wyceny nieruchomości na rynku inwestycyjnym. Wartość transakcji zależy od stopnia komercjalizacji, długości umów najmu, jakości klientów oraz sytuacji na lokalnym rynku. Jeśli jest tam dużo powierzchni dostępnych od ręki, zakupy stają się bardziej ryzykowne.