Deweloper i inwestor w nieruchomości magazynowo-przemysłowe miał udany rok, jednak czynsze w Polsce ocenia jako zbyt niskie.
Rekordowy poziom wynajęcia powierzchni w magazynach Prologisu w 2021 r. jest jednym z przykładów świetnej kondycji sektora. Zdaniem Pawła Sapka, szefa regionu Europy Centralnej w Prologisie, miniony rok był najlepszy dla branży w ciągu całej dekady.
– W Polsce podpisaliśmy umowy najmu na ponad 750 tys. m kw. Pozwoliło to osiągnąć na koniec roku poziom 96,1 proc. wynajęcia naszego portfela w Polsce, który liczy obecnie 2,3 mln m kw. – mówi Paweł Sapek.
Prologis oddał w ubiegłym roku w Europie Centralnej do użytku ponad 261 tys. m kw. w dziewięciu budynkach, z czego w Polsce ponad 162 tys. m kw. w pięciu budynkach.
– W ubiegłym roku jeszcze mocniej skupialiśmy się na potrzebach obecnych klientów. Ponadto koncentrujemy się na zrównoważonym rozwoju i budownictwie ekologicznym. Na 2022 r. zakontraktowaliśmy energię elektryczną pochodzącą wyłącznie z odnawialnych źródeł energii dla 98 proc. naszych parków – mówi Paweł Sapek.
Gorący czas dla magazynów
Zdaniem szefa Prologisu w Europie Centralnej reorganizacja łańcuchów dostaw, rozwój e-commerce i rozwój logistyki produkcyjne, będą pozytywnie wpływać na dalszy rozwój branży. Wskazuje jednak na ryzyko ograniczenia możliwości podaży wynikające z kilku czynników.
– Duży wpływ na przyszłe wyniki może mieć inflacja. Jednak biorąc pod uwagę poziom wynajęcia magazynów Prologisu oraz stawki najmu powierzchni magazynowych w Europie, obserwowany wzrost czynszów znacznie przewyższa rosnące koszty realizacji – mówi Paweł Sapek.
Czynsze a sprawa Polska
Niestety pod względem czynszów Polska różni się na niekorzyść od reszty kontynentu. Według Pawła Sapka, choć bijemy rekordy pod względem liczby i wielkości oddanych obiektów magazynowych czy transakcji inwestycyjnych, to mamy najniższe czynsze w całej Europie.
– Rynek jest bardzo konkurencyjny i większość firm chce wzmocnić pozycję, wykorzystując fazę rozwoju rynku. Pojawiło się wielu nowych graczy i wśród deweloperów, i wśród inwestorów z innych segmentów nieruchomości. Są też wśród nich tacy, którzy patrzą na rynek magazynowy krótkofalowo. W efekcie widzimy takie anomalie w Polsce, że czynsze w nowych obiektach BTS [build to suit, czyli dostosowanych do specyficznych potrzeb najemcy – red.] są niższe niż w tych już istniejących. Jest to głównie związane ze nietransparentnymi strukturami czynszów efektywnych, które są stosowane w Polsce przez wiele firm– mówi Paweł Sapek.
Zdaniem szefa Prologisu w Europie Centralnej, jeżeli czynsze w Polsce nadal nie będą rosły, to na bazie kompresji stóp kapitalizacji inwestorom nie uda się wypracować zakładanych zwrotów z inwestycji. Odpowiedzią na bardzo dynamiczne wzrosty kosztów musi być obecnie wzrost stawek czynszu najmu.
