Miał chronić klientów deweloperów,
jest listkiem figowym
Jeśli deweloper podpisał z bankiem liberalną umowę, poszkodowanym trudno będzie dochodzić swoich praw.
Po kilkunastomiesięcznym zastoju deweloperzy znów zaczynają budować, a na rynek mieszkaniowy wraca ostrożny optymizm. Przeszukując oferty mieszkań do nabycia, klienci mogą natknąć się na wzmiankę, że deweloper ma rachunek powierniczy, który gwarantuje im bezpieczeństwo inwestycji. Niestety, gwarantuje tylko teoretycznie.
Przekonali się o tym klienci spółki Management. Deweloper "przejadł" ich pieniądze, zanim wybudował mieszkania pod Szczecinem, a miał rachunek powierniczy w Banku Ochrony Środowiska (BOŚ). O sprawie pisaliśmy niedawno w "PB".
— Pieniądze miały być deweloperowi wypłacane wyłącznie pod dwoma warunkami: realizacji inwestycji zgodnie z harmonogramem budowy, a także potwierdzenia przez inspektora nadzoru budowlanego stanu realizacji inwestycji i zgodności wykonanych robót budowlanych z dokumentacją projektową — mówi Magdalena Kosobucka, jedna z poszkodowanych.
Sęk w tym, że w umowie zawartej przez dewelopera z bankiem napisano, iż "wypłata z rachunku powierniczego MOŻE być dokonana w transzach". Czyli nie musi. Umowa przewiduje też wykorzystanie pieniędzy na "zapłatę zobowiązań dewelopera z tytułu administracyjnej obsługi realizowanych inwestycji". To pojemne pojęcie.
— Tak ogólny zapis o kosztach administracyjnych to gruba przesada. W praktyce umożliwia pokrycie z rachunku powierniczego jakichkolwiek wydatków związanych z działalnością dewelopera — komentuje Weronika Guerquin-Koryzma z kancelarii prawnej Linklaters.
Umowa to podstawa
Problem w tym, że rachunek powierniczy w ustawie prawo bankowe jest zdefiniowany w bardzo ogólny sposób.
— Szczegóły jego prowadzenia, w tym warunki wypłaty z rachunku, określa umowa [rachunku — red.] — wyjaśnia Weronika Guerquin-Koryzma.
Bezpieczeństwo klientów zależy więc od tego, jak została skonstruowana.
— Deweloperzy w Polsce bardzo rzadko wykorzystują rachunki powiernicze. Traktują je jako wabik na klientów, obietnicę bezpieczeństwa transakcji. Jednak umowy pozostawiają dowolność interpretacji, rachunek nie spełnia swojego zadania — przyznaje Weronika Guerquin-Koryzma.
Można to zrobić dobrze
Najbezpieczniejszy jest tzw. zamknięty rachunek powierniczy. Ma go w ofercie m.in. PKO BP. Pieniądze klientów zgromadzone na nim wypłacane są deweloperowi dopiero po podpisaniu aktu notarialnego z nabywcą domu, czyli w praktyce po zakończeniu inwestycji. Podobną umowę podpisał giełdowy BBI Development z bankiem Raiffeisen. Okazuje się więc, że można.
— Nasz rachunek ma bardzo bezpieczną konstrukcję. Dalej już pójść zapewne się nie da. Bank udzielił nam kredytu na całość inwestycji, i to z tych pieniędzy regulowane są ponoszone przez nas koszty. Co więcej, to bank płaci nasze faktury po ich zweryfikowaniu przez tzw. project monitora. My sami nie wykonujemy żadnych przelewów, a do rachunku projektu, na którym gromadzone są pieniądze klientów, w ogóle nie mamy dostępu — wyjaśnia Michał Skotnicki, prezes BBI Development.
Dom na Dolnej to pierwsza inwestycja tej spółki. Rachunek powierniczy może dać klientom poczucie większego bezpieczeństwa w przypadku dewelopera o krótkiej historii rynkowej. Przedsiębiorstwa z dłuższym stażem podchodzą do sprawy z rezerwą.
— Jesteśmy solidną firmą, z referencjami, o ugruntowanej pozycji na rynku i nie potrzebujemy się uwiarygodniać w ten sposób — mówi Wojciech Ciurzyński, prezes Polnordu.
To niejedyny argument. Taka usługa kosztuje.
— Proponowaliśmy takie rozwiązanie naszym klientom, ale nie spotkało się z zainteresowaniem, bo koszty rachunków zastrzeżonych są wysokie — przyznaje Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
Przepisy przepadły
Deweloperzy mogą, ale nie muszą stosować rachunków powierniczych.
— Był pomysł bardziej szczegółowego uregulowania kwestii deweloperskich rachunków powierniczych i objęcia deweloperów obowiązkiem korzystania z nich, ale przepisy nie weszły w życie — przypomina Weronika Guerquin-Koryzma.
Projekt złożony w poprzednim Sejmie wygasł, gdy skończyła się kadencja. Ministerstwo Infrastruktury przyznaje, że w nowej kadencji nie został wznowiony. Na razie więc klientom pozostaje bardzo dokładne czytanie umów rachunku powierniczego, by nie okazało się, że powierniczy jest on tylko z nazwy.