— Została podjęta decyzja, że REIT-y w Polsce będą prowadzone tylko w formule mieszkaniowej — poinformował Marcin Obroniecki, zastępca dyrektora departamentu rozwoju rynków finansowych w Ministerstwie Finansów. Nawet w tej formule jest mało prawdopodobne, że ustawa wejdzie w życie 1 stycznia 2018 r. Nie jest jeszcze w pełni jasne, jak należy rozumieć REIT-y mieszkaniowe. Czy chodzi o spółki inwestujące stricte w mieszkania, czy również w akademiki lub hotele. Bardziej prawdopodobny jest jednak wariant z węższym zakresem.

— To jest oczywiście zła wiadomość dla polskiego rynku kapitałowego, sektora nieruchomościowego i gospodarki. Uważam też, że jest to zła wiadomość dla polskich drobnych inwestorów. REIT-y mieszkaniowe są pomysłem dobrym, ale równie dobrym jak biurowe czy handlowe. Wydaje nam się dziwne, by robić REIT-y mieszkaniowe, a nie robić innych — komentuje Maciej Dyjas, partner w Griffin Real Estate. Przedstawiciele sektora nieruchomości dodają, że ci, których stać na kupno mieszkań na wynajem, nie potrzebują do tego REIT-ów. Zaś pieniądze tych, których nie stać na samodzielne kupno mieszkań na wynajem, nie wystarczą, by REIT-y były dużymi podmiotami.

— Możemy sobie zadać pytanie, czy REIT-y ograniczone tylko do nieruchomości mieszkaniowych spowodują, że Polacy będą w nie inwestować. W Hiszpanii REIT-y mają 95-procentową ulgę w odpowiedniku naszego podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości mieszkaniowych, co oznacza, że hiszpański legislator chciał sztucznie zachęcić je do inwestycji na rynku mieszkaniowym — komentuje Katarzyna Klimkiewicz-Deplano, partner w Advicero Tax.

Podatek preferuje drobnych

Ministerstwo Finansów podtrzymuje zwolnienie dywidend wypłacanych przez REIT-y z tzw. podatku Belki, przy jednoczesnym opodatkowaniu tych wypłat na poziomie REIT-ów. Chwieje się natomiast stawka 8,5 proc. podatku, która miała zrównywać opodatkowanie REIT-ów z obciążeniami osób fizycznych wynajmujących mieszkania.

— Nie zamierzamy zmieniać stawki 8,5 proc., ale równocześnie pracujemy nad ustawą „uszczelnieniową”, która będzie przewidywała nowe zasady opodatkowania rynku nieruchomości. Kto osiągnie 100 tys. zł z najmu nieruchomości, będzie przeskakiwał ze stawki 8,5 do 12,5 proc. i wydaje mi się, że będziemy musieli popracować nad ustawą o REIT-ach tak, by te wartości były kompatybilne — wyjaśnia Maciej Żukowski, dyrektor departamentu podatków dochodowych w Ministerstwie Finansów. W praktyce oznacza to, że od dywidendy wypłacanej drobnemu inwestorowi REIT będzie płacił 8,5 proc. podatku, ale od tej, która trafi do większych, np. funduszy inwestycyjnych, będzie płacił 12,5 proc.

Adam Glapiński, prezes NBP, chciał, by REIT-y obejmowała standardowa stawka podatku dochodowego od osób prawnych (19 proc.) i dywidend (19 proc.). Na dywidendę ma być przeznaczane 90 proc. przychodów z najmu, niepomniejszonych o odpisy amortyzacyjne. Zgodnie z postulatami branży nieruchomościowej zysk do wypłaty zostanie pomniejszony o spłaty kredytów, odsetki od kredytów czy koszty remontów.

Dostał, co chciał

Niewątpliwie wszystkie zapowiedziane zmiany w projekcie ustawy o polskich REIT-ach są zgodne z postulatami NBP. Na początku lipca „PB” ujawnił pismo, jakie Adam Glapiński przesłał do Ministerstwa Finansów,kierowanego przez Mateusza Morawieckiego. Szef banku centralnego w zasadzie zawetował w nim pomysł wprowadzenia do polskiego prawa REIT-ów. „(…) jeżeli nawet istniałaby polityczna wola wprowadzenia spółek typu REIT na polski rynek, należy bardzo skrupulatnie zastanowić się nad ramami czasowymi takiego działania, gdyż obecny moment zdaje się być najgorszy z możliwych (…)” — napisał Adam Glapiński.

Tłumaczył, że na rynku nieruchomości handlowo-usługowych, a szczególnie warszawskim rynku biurowym, od wielu lat narasta nierównowaga wywołana niskimi stopami procentowymi i ekspansją zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Kupując budynki na kredyt, nawet przy niskiej stopie zwrotu z aktywów uzyskują satysfakcjonujący zwrot z kapitałów własnych.

„Przy wzroście stóp w strefie euro projekty te będą miały duże problemy z wypłacalnością, ale straty te, póki co, obciążają zagranicznych inwestorów i banki” — podkreśla NBP. Według szefa NBP zagraniczni inwestorzy kupujący najlepsze obiekty stosują w nich dumpingowe czynsze, co przekłada się na problemy ze znalezieniem najemców w obiektach o niższym standardzie, które jego zdaniem trafiłyby właśnie do polskich REIT-ów.

„Istnieje duże ryzyko, że polskie niedoświadczone jeszcze spółki posiadające świeży kapitał, poddane presji zakupów ułatwią wycofywanie się dużych firm z upadającego segmentu rynku. Ponieważ będą to krajowe podmioty, będą się finansowały w krajowym sektorze bankowym, który przejmie ryzyko od banków zagranicznych. (…) W konsekwencji nastąpi negatywna selekcja i polscy emeryci i drobni inwestorzy kupią nierentowne nieruchomości tracąc swoje oszczędności, co, jak pokazują liczne doświadczenia, może wywołać napięcia społeczne i presję polityczną na pokrycie strat ze środków publicznych” — napisał Adam Glapiński. Sprzeciwiał się też proponowanemu dla polskich REIT-ów mechanizmowi podatkowemu opartemu na stawce 8,5 proc.

„W ocenie NBP brak jest tak ekonomicznego uzasadnienia dla tak preferencyjnego — wobec innych form działalności gospodarczej — opodatkowania inwestycji na rynku nieruchomości. (…) Przytoczone w uzasadnieniu projektowanej ustawy argumenty (…) wydają się bezzasadne” — napisał szef NBP.

W kwartalnych raportach NBP natomiast przychylnie wyraża się o rynku mieszkaniowym. Twierdzi, że nie generuje on nadmiernych napięć, a struktura oferty jest dobrze dopasowana do struktury popytu.