Stolica Polski dysponuje już centrami danych o łącznym przydziale mocy 48 MW. W budowie są obiekty na kolejne 20 MW. Moc potrzebna do nieprzerwanej pracy urządzeń to miernik specyficzny dla tego segmentu rynku nieruchomości. Popyt na przechowywanie danych w zewnętrznych serwerowniach napędził rozwój technologii informatycznych, a pandemia - z powodu popularności e-zakupów i pracy zdalnej - podkręciła tempo wzrostu rynku.
– W Polsce centra danych skoncentrowane są przede wszystkim w Warszawie. Biorąc pod uwagę nasycenie największych rynków w Europie oraz rosnące zapotrzebowanie na przechowywanie danych Polaków i bardzo niską bazę podaży, stolica stoi przed ogromną szansą na rozwój tego sektora. Dla porównania centra danych w Paryżu oferują moc 392 MW, w Londynie 970 MW, we Frankfurcie 498 MW, w Amsterdamie 885 MW, a w Dublinie 705 MW. W całej Europie na koniec 2021 r. centra danych dysponowały łącznie mocą 4588 MW – mówi Mateusz Borowski, broker inwestycyjny w firmie Knight Frank (KF).
Mimo małej podaży polskim centrom danych na razie daleko do przepełnienia. Serwerowni do wynajęcia od ręki jest w Polsce mnóstwo – wskaźnik pustostanów, mierzony mocą, wynosi aż 34 proc. (13 MW). Dla porównania — ten sam wskaźnik w Amsterdamie to 11 proc., Madrycie 10 proc., Moskwie 17 proc., Zurychu 1 proc., Mediolanie 16 proc., Bukareszcie 10 proc., a w Londynie 13 proc.
Wielcy gracze mają wielki potencjał
– Rynek centrów danych w Polsce jest bardzo rozdrobniony - wynajmowane są przede wszystkim małe moduły. Duzi gracze, czyli tzw. hyperscalers jak Google, Microsoft czy Amazon, którzy zajmują całe obiekty na podstawie umów najmu nawet na 20-25 lat, dopiero zaczynają się pojawiać. To sprawia, że absorpcja powierzchni w tych obiektach jest na poziomie 100 proc. - mówi Mateusz Borowski.
Zapowiedzi Google’a (z września 2019 r.) i Mircosoftu (z maja 2020 r.) dotyczące planów budowy centrów danych nad Wisłą radykalnie zwiększyły międzynarodowe zainteresowanie Warszawą. Wcześniej postrzegano ją jako rynek lokalny, na którym większość powierzchni centrów danych zajmują polskie firmy IT, dostawcy usług telekomunikacyjnych i detaliczni operatorzy kolokacji (czyli udostępniania serwerowni w formie usługi zewnętrznej dla firm). Obecnie stolica Polski jawi się jako brama do rozwijających się rynków Europy Środkowo-Wschodniej.
Zdaniem ekspertów KF polski rynek skorzysta na tym, że w tzw. grupie FLAP-D (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin - pięć największych rynków data centers w Europie) nie ma już odpowiednich działek. Dalszy rozwój w najpopularniejszych lokalizacjach jest też ograniczony lokalną dostępnością energii elektrycznej.
Tyle wynoszą czynsze w centrach danych w Europie
Popyt na megawaty nie słabnie
Knight Frank podsumował właśnie rok 2021 na rynku data centers w regionie EMEA (Europy, Afryki i Zjednoczonych Emiratów Arabskich). Początkowa faza pandemii zwiększyła w 2020 r. popyt najemców. Kolejny rok przyniósł niepewność co do dalszego rozwoju rynku, okazało się jednak, że nadal obserwowany był znaczący wzrost podaży w całym regionie EMEA – łącznie o 1582 MW. Stanowi to ponad 71 proc. nowej podaży odnotowanej w 2020 r. i oznacza wzrost o 17 proc. w stosunku do 2019 r. Najwięcej centrów danych przybyło w Londynie, Paryżu i Dublinie - odpowiednio: 335,9 MW, 290,2 MW i 290 MW. Łączne zasoby data centers w całym regionie wynoszą już 4746 MW.
W Warszawie nową podaż w 2021 r. zapewniły T-Mobile, otwierając na Annopolu data center o mocy 3MW, oraz Equinix, oddając do użytku drugą fazę centrum danych Equinix’s WA3 w podwarszawskiej miejscowości Salomea.
Spośród najważniejszych rynków w regionie EMEA największe nowe inwestycje zostały zapowiedziane w Paryżu, Frankfurcie i Londynie, odpowiednio: 287 MW, 145 MW i 105 MW. W Warszawie Vantage Data Centres zapowiada budowę campusu o mocy 64 MW (8 MW w pierwszym etapie), który będzie największym centrum danych w Polsce.