Z pobieżnej obserwacji rynku nieruchomości — zwłaszcza stołecznego — można wyciągnąć wniosek, że branża deweloperska ma się doskonale. Nigdy jeszcze nie było tylu wspaniałych inwestycji mieszkaniowych — w samej Warszawie i w okolicach działa ponad 200 deweloperów, licząc ze spółdzielniami mieszkaniowymi. Projekty są coraz ciekawsze, a ceny i warunki finansowania coraz korzystniejsze. W dodatku wiele mieszkań dostępnych jest od ręki — rzecz wcześniej w Polsce nie spotykana.
Tak optymistycznie sytuacja wygląda z punktu widzenia klienta. Deweloperzy natomiast dostrzegają jej ciemne strony. Rynek mieszkaniowy się nasycił, wiele gotowych budynków jest zasiedlonych tylko w części, niektórym firmom brakuje środków finansowych na dokończenie rozpoczętych projektów. Klienci czasem wycofują się z zawartych umów, a już powszechnie nie chcą wnosić przedpłat. Marże kurczą się do niepokojących rozmiarów. Kilka afer z nieuczciwymi firmami pogłębiło zamieszanie, podważając zaufanie klientów do całej branży deweloperskiej. Nic dziwnego, iż twierdzi ona — idą, a raczej już nadeszły trudne czasy.
Człowiek z zewnątrz ocenia te nowe na rynku budowlanym zjawiska trochę inaczej. Czasy nadeszły nie trudne, lecz wreszcie normalne — przynajmniej dla profesjonalnych i silnych deweloperów. W ostatnim dziesięcioleciu w Polsce występowały bowiem zjawiska, które trudno nazwać normalnymi. Sprzedawanie lokali za niemal dowolne ceny, uruchamianie firm deweloperskich bez własnych pieniędzy (grunt wnosił aportem właściciel, na przykład gmina, a całą budowę finansowało się z wpłat przyszłych lokatorów!), zapisy na mieszkania, bezkarne przekraczanie terminów, 50-procentowe marże — wygłodzony rynek pokornie przyjmował wszystko.
Mniej więcej od roku takie sytuacje nie są już możliwe. Kłopot w tym, iż wiele firm (a już niemal wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe) zdołało się do takiego wygodnego i bezpiecznego stylu przyzwyczaić. Kiedy rynek znormalniał, czyli stał się po prostu rynkiem konsumenta — zaczęło się mówić o... wielkim kryzysie polskiego budownictwa. Aż dziw, że w krajach rozwiniętych udało się dotąd cokolwiek wybudować — wszak tamtejsze rynki od zawsze znajdują się w tak pojmowanym kryzysie.
W budownictwie generalnym problemem jest długi cykl inwestycyjny — łącznie z formalnościami rzadko okazuje się krótszy niż dwa lata. Tymczasem optymizm konsumentów potrafi gwałtownie spaść lub wzrosnąć w ciągu kilku miesięcy, nawet bez uwzględniania wpływu jakichś niespodziewanych wydarzeń. Optymizm przekłada się na skłonność do kupowania. Naturalna długość cyklu sprawia, że dostosowywanie się deweloperów do stanu rynku jest zwykle spóźnione o rok lub więcej. A więc nadprodukcja mieszkań skończy się za kilkanaście miesięcy. Wtedy rynek ustabilizuje się, oczywiście na nieco niższym poziomie — pod względem liczby transakcji i cen. Boom może wrócić, choć na pewno nie będzie taki, jak kilka lat temu.
Dobry, doświadczony deweloper nie musi się martwić — poziom konkurencji nadal nie jest tak wysoki, by nie dało się utrzymać na rynku. Planowane projekty da się ulepszyć tak, by w rozsądnym czasie sprzedać wszystkie mieszkania. Istnieje na to wiele sposobów. Na przykład doszlifowanie drobiazgów techniczno-konstrukcyjnych — takich jak choćby rodzaj materiałów — bez problemu może obniżyć koszty budowy o 10-15 procent. Dalej, warto poszukiwać oryginalnych lokalizacji — polskie miasta wciąż są pełne wolnych miejsc. Opłaca się również zainwestować w dobry projekt osiedla i rozkładu samych mieszkań. No i nie można się lenić, jeśli idzie o sprzedaż i marketing.
Przekształcenie ulgi budowlanej, która pozwoli odpisać odsetki od kredytów hipotecznych, było dobrą wiadomością dla deweloperów, ponieważ nowy system właśnie ich (a nie inwestorów indywidualnych) faworyzuje. Najważniejsze pozostają jednak warunki finansowania, to znaczy koszt pieniądza i jego dostępność. Z tym na razie w Polsce nie jest dobrze, choć sytuacja się poprawia. I będzie się poprawiać, mimo czasowej dekoniunktury — wszak potrzeby kraju wynoszą przynajmniej 1,5 miliona lokali. Ktoś musi je sfinansować i wybudować.
Autor jest prezesem spółki Ronson Development