Pierwsze półrocze 2021 r. było najlepszym pierwszym półroczem w historii Domu Development. Drugi kwartał 2021 r. okazał się jednak gorszy niż ten sprzed roku. Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej wyniósł 58 mln zł. Był więc 27 proc. niższy niż w miesiącach najbardziej panicznej reakcji na pojawienie się COVID-19. Na poziomie operacyjnym kwartalny zysk skurczył się o 29 proc. do 73,8 mln zł. To pochodna terminów przekazań mieszkań nabywcom. Właśnie wtedy deweloperzy rozliczają przychody i zyski ze sprzedaży lokali.
Wyniki drugiego kwartału 2021 r., choć słabsze niż przed rokiem, okazały się o około 20 proc. wyższe od konsensu prognoz analityków zarówno na poziomie EBITDA, zysku operacyjnego, jak i netto. Mimo to kurs największego dewelopera mieszkaniowego miał problem w wyjściem nad kreskę na sesji w czwartek. Wpisał się tym samym w obraz słabości widoczny od czerwcowego odcięcia rekordowej w historii dywidendy.
Czwartkowa przecena była symboliczna, a i główne indeksy świeciły się na czerwono. Z drugiej jednak strony podobny obraz rynku jako całości miał miejsce rok i jeden dzień wcześniej, gdy Dom Development przekazał raport za pierwsze półrocze 2020 r. Po tamtym pozytywnym zaskoczeniu jego akcje na samym otwarciu handlu drożały o 7,9 proc., by zakończyć dzień 4,4 proc. nad kreską.
- Po publikacji raportu za pierwsze półrocze 2021 r. doszło do starcia inwestorów, którzy patrzą na wyniki rok do roku z tymi, którzy oceniają je w kontekście oczekiwań. Zawsze są te dwie grupy. A ponieważ rok do roku było gorzej, ale jednak lepiej od oczekiwań, stąd taka reakcja kursu. Inwestorzy zastanawiają się też nad takimi czynnikami, jak wzrost cen mieszkań i uzyskiwanie pozwoleń administracyjnych niezbędnych do rozpoczynania nowych inwestycji. Na razie koszty budowy są z nawiązką pokrywane przez wzrost cen sprzedawanych mieszkań, ale widać, że jest bardzo duża nierównowaga popytu i podaży. Część inwestorów może się więc obawiać czy będzie co sprzedawać – komentuje Adrian Górniak, analityk z Domu Maklerskiego BDM.
Niezrównoważony rynek…
W 2020 r. Dom Development sprzedał najwięcej mieszkań spośród wszystkich firm parających się tego typu działalnością. Między czerwcem 2020 r. a czerwcem 2021 r. liczba mieszkań jakie spółka ma w ofercie spadła o 12 proc. – do 1771. Rośnie jednak skala realizowanych inwestycji. Na koniec czerwca 2021 r. w budowie były 5804 mieszkania, czyli 1297 więcej niż w połowie 2020 r.
Dom Development chce wprowadzać do sprzedaży po 1,5 tys. mieszkań w trzecim i czwartym kwartale 2021 r., z czego łącznie 1,8-1,9 tys. ma przypadać na Warszawę. W tym mieście liczba mieszkań jakie ma na sprzedaż Dom Development skurczyła się rok do roku o 60 proc. podczas gdy w Trójmieście z przyległościami i Wrocławiu podwoiła.
- Sytuacja rynkowa w pierwszym półroczu była generalnie dobra, zwłaszcza po stronie popytowej. Niskie stopy procentowe, oczekiwania inflacyjne oraz dostępność kredytów, wspierały popyt. Natomiast ten obraz jest nieco zaburzony poprzez niedobór podaży. Obserwujemy go właściwie na wszystkich rynkach. Wysoka sprzedaż notowana przez zdecydowaną większość deweloperów nie spotyka się z wystarczająco szybkim uzupełnianiem oferty. Brakuje gruntów, a przede wszystkim brakuje sprawności funkcjonowania administracji w dziedzinie procedowania pozwoleń na budowę i planów zagospodarowania przestrzennego. To jest problem całego kraju, natomiast ze szczególnym nasileniem w Warszawie – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
Zdaniem szefa największego polskiego dewelopera, na zdrowym rynku proporcje popytu i podaży powinny rozkładać się tak, że gdyby żadne nowe mieszkanie nie trafiło już do sprzedaży, to te będące już w ofercie wyprzedałyby się mniej więcej w cztery kwartały.
- W Warszawie jest to obecnie mniej więcej półtora kwartału, w innych miastach powyżej dwóch, ale raczej bliżej dwóch niż trzech. I to jest sytuacja, która powoduje dodatkową presję na ceny – zaznacza Jarosław Szanajca.
- To niebezpieczna sytuacja. O tym, ze były zatory w uzyskiwaniu pozwoleń administracyjnych w Warszawie, która jest dla wielu deweloperów głównym rynkiem, słychać było już od dawna. Natomiast nie pamiętam by wskaźnik wyprzedaży był na tak niskim poziomie. Ewentualne ograniczenie oferty mogłoby budzić niepokój o przyszłe wyniki. Nie można podnosić cen mieszkań w nieskończoność, by w ten sposób rekompensować spadek liczby sprzedawanych lokali. Jest to więc czynnik ryzyka dla deweloperów mocno związanych z Warszawą, w tym Domu Development. Natomiast na korzyść spółki na pewno przemawia to, że jest również obecna w Trójmieście, rozwija działalność we Wrocławiu i weszła na rynek krakowski – dodaje Adrian Górniak.
…pozwala na razie śrubować marżę
Proporcje popytu i podaży na razie są korzystne dla dewelopera. W pierwszym półroczu 2020 r. spółka miała 31 proc. marży brutto. W tym samym okresie obecnego roku już 33 proc., przy czym w samym drugim kwartale 35 proc.
Leszek Stankiewicz, wiceprezes Domu Development ds. finansowych, unika odpowiedzi na pytanie czy taką marżę uda się utrzymać.
- Zrobimy wszystko by się udało. To jest nasz główny cel. Nie będziemy się licytować na to czy będzie to 35 czy 34 proc. Jesteśmy przekonani, że uda się nam być powyżej średniej branżowej – zaznacza Leszek Stankiewicz.
- Ceny są już bardzo wysokie i uważamy, że teraz powinna za tym pójść podaż –dodaje Jarosław Szanajca.