Pierwszy etap inwestycji Termy Karkonosze Resort & Spa w Staniszowie to 126 apartamentów oraz restauracja włoska w strefie willowej. W kwietniu inwestor będzie się starał o zgodę na użytkowanie, a latem ma przyjąć pierwszych gości.
Do końca roku w kompleksie powstanie hotel, spa z basenami termalnymi i strefą gabinetów zabiegowych, dodatkowa restauracja, sale konferencyjne, lobby bar i klub dla dzieci. Obecność wód termalnych ma zapewnić możliwość całorocznego korzystania z basenów zewnętrznych w temperaturze 28-36°C. Generalnym wykonawcą obiektu jest Atlas Ward, a firmą projektową odpowiedzialną za całościowy projekt architektoniczny Q2 Studio.
Nazwa Termy Karkonosze związana jest z wykorzystaniem ciepłych wód podziemnych. Okazało się jednak, że wody termalne trzeba będzie sprowadzać z większej odległości, niż początkowo przypuszczali inwestorzy — ostatecznie zawarli umowę na ich dostawę z innej miejscowości uzdrowiskowej. Początkowo analizowali od strony prawnej i finansowej możliwości wykorzystania kilku źródeł, m.in. umowy z właścicielami odwiertu znajdującego się w miejscowości Staniszów.
— Analiza wykazała, że woda z odwiertu w Staniszowie ma niesatysfakcjonujący skład i temperaturę dla zastosowania jej w basenach w naszym obiekcie. Dlatego w 2022 r. została zawarta umowa z innym dostawcą, który gwarantuje zachowanie odpowiednich parametrów — mówi Paweł Witkiewicz, inwestor finansowy Term Karkonosze.
Oferująca 60 pokoi część hotelowa uzyska standard pięciogwiazdkowy. Nie będzie też finansowana w systemie condo, jak miało być pierwotnie, ale pozostanie własnością inwestorów. Pół roku później zostanie otwarta licząca 80 apartamentów strefa willowa, która jest sprzedawana także w systemie condo. Do końca marca 2024 r. nabywców znalazło 70 proc. lokali.
Wartość inwestycji szacowana jest na 150 mln zł. Wspólnicy — Paweł Witkiewicz i Grzegorz Gacek — mają po połowie udziałów w spółce Karkonosze Springs powołanej do zrealizowania inwestycji.
Grzegorz Gacek zastąpił w roli wspólnika Term Karkonoszy firmę Europlan należącą do znanego inwestora Artura Koziei. Prezes Europlanu tłumaczył wyjście z inwestycji w wywiadzie dla miesięcznika „Hotelarz” tym, że nie miał wpływu na realizację obiektu, do którego został zaproszony przez pierwotnego inwestora i dewelopera. Drugim powodem była potrzeba koncentracji na innych realizowanych przez firmę własnych projektach. Mówił m.in.: „Kiedy zaistniała możliwość wymiany operatora, przyjęliśmy takie rozwiązanie. Stwierdziliśmy, że zarządzanie nim [hotelem — red.] byłoby uciążliwe, gdy nie będziemy mieli wpływu na jego realizację”.
Paweł Witkiewicz, który jest inwestorem finansowym kompleksu Termy Karkonosze, zrezygnował ze współpracy z Europlanem nie tylko w przypadku tej inwestycji, ale też budowy osiedla mieszkaniowego w Jeleniej Górze. Podkreśla, że wbrew twierdzeniom Artura Koziei miał on wpływ na realizację obiektu, ponieważ uczestniczył w jego projektowaniu i tworzeniu koncepcji wykończenia, brał również udział w wyborze generalnego wykonawcy. Za istotne w wypowiedzi byłego wspólnika uważa jednak to, że Europlan ma bardzo dużo własnych projektów w trakcie realizacji i że to na nich się koncentruje. Podkreśla też, że Grzegorz Gacek zaangażował się w projekt również kapitałowo, a nie tylko jako operator.
W roli współwłaściciela…
— Do Term Karkonosze wchodzę jako udziałowiec, wnosząc kapitał, wiedzę oraz doświadczenie operacyjne zdobyte w Szczawnica Park Resort & Spa. Zależy mi na doprowadzeniu budowy hotelu do takiej wersji, która zapewni najwyższy poziom obsługi i luksusu gościom oraz zwrot z inwestycji inwestorom — mówi Grzegorz Gacek, prezes HSP Management.
Według Pawła Witkiewicza zmiana operatora przyszła w odpowiednim momencie.
— Byłem w hotelu Szczawnica Park Resort & Spa i poznałem osiągnięcia Grzegorza Gacka jako operatora. Mało jest w Karkonoszach hoteli o tak wysokiej jakości serwisu jak jego pięciogwiazdkowy hotel w Szczawnicy. To stąd m.in. pojawił się pomysł na zmianę kategorii z czterech na pięć gwiazdek, o jaką będzie się ubiegał nasz obiekt w Staniszowie — mówi Paweł Witkiewicz.
…i operatora
Według Grzegorza Gacka inwestycje w hotele są relatywnie bezpieczne. Nawet uwzględniając ostatnie doświadczenie pandemii, branża ma dobre perspektywy, a inwestor dodatkowe zabezpieczenie w postaci nieruchomości. Jako operator, a zarazem współwłaściciel zarabia nie tylko na działalności hotelowej, czyli noclegach i wyżywieniu gości, ale również na wzroście wartości nieruchomości.
— Deweloperzy chętnie budują hotele, ale nie mają doświadczenia, aby zarządzać operacyjnie biznesem, który jest skomplikowany — związany z zatrudnianiem ludzi, liczeniem kosztów. Rola operatora jest bardziej wymagająca i mniej lukratywna, bo firma zarządzająca musi rozkręcić biznes, licząc się z ryzykiem niepowodzenia. W tej roli ważna jest pomysłowość i doświadczenie — mówi Grzegorz Gacek.
Wskazuje na wiele zmiennych wpływających na rentowność biznesu hotelowego — lokalizację, dobre zarządzanie. Liczy się pomysł na obiekt, goście, koszty operacyjne, czas trwania sezonu turystycznego. Zna w Polsce przypadki hoteli, które już po osiem razy zmieniały operatorów, bo jeden sprawdzi się w danej lokalizacji, a inny nie. Trudności ze znalezieniem dobrego operatora wynikają również z tego, że profesjonalne firmy operatorskie powstają w Polsce od niedawna i nadal brakuje szkół kształcących hotelarzy.
— Zanim nasza działalność rozwinęła się na większą skalę, uczyliśmy się na własnych błędach. Zaczynaliśmy jako właściciel i operator hotelu Batory, a następnie pięciogwiazdkowego Szczawnica Park Resort & Spa. Oba te obiekty dysponują 171 pokojami — mówi Grzegorz Gacek.